Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу n А32-3917/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-3917/2015

03 июня 2015 года                                                                              15АП-7619/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03  июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено;

от Администрации г.Сочи: представитель не явился, извещена; 

от Хваржева А.А.: представитель не явился, извещен;

от Сеферян Г.А.: представитель не явился, извещен;

от  Варосян А.Е.: представитель не явился, извещен;

от Попова В.В.: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2015 по делу № А32-3917/2015

по заявлению Администрации г.Сочи

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц Хваржева А.А., Сеферян Г.А., Варосян А.Е., Попова В.В.

о признании незаконным отказа в погашении записи,

принятое судьей Савиным Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) от 07.11.2014 № 50/277/2014-353 в погашении записи о государственной регистрации права аренды по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201006:147, расположенного по улице Анапской в Центральном районе г. Сочи, в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.10.2012 № 4900007840, обязании управления погасить государственную регистрацию права аренды по указанному договору.

Решением суда от 28.03.2015 заявление администрации удовлетворено. Судебный акт мотивирован тем, что у управления не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации прекращения спорного договора аренды.

Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована законностью оспариваемого отказа, поскольку, по мнению управления, расторжение и прекращение договора допускается только по соглашению сторон или в судебном порядке.  Исчерпывающий перечень случаев досрочного прекращения договора предусмотрен пунктом 4.1.1 договора (ни один из перечисленных случаев не наступил). На основании вышеизложенного управление считает, что договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке при наличии уведомления арендатора. Также управлению не предоставлены документы, лишающие арендатора преимущественного права заключения договора аренды. Управление ссылается на то, что при прекращении договора арендатор должен вернуть арендодателю арендуемое имущество. В связи с тем, что администрацией при обращении в управление не были представлены документы, подтверждающие передачу земельного участка арендодателю, управление отказало в регистрации прекращения права. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие участвующих в деле лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и Хваржевым А.А., Сеферян Г.А., Варосян А.Е., Поповым В.Е. (соарендаторы) был заключен договор от 01.10.2012 № 4900007840 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201006:147, расположенного по улице Анапской в Центральном районе г. Сочи, с видом разрешенного использования - «гаражи боксового типа».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора аренды № 4900007840 срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации до 28.10.2014.

Пунктом 8.4 договора аренды № 4900007840 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

23.07.2014 в адрес Хваржева А.А., Сеферян Г.А., Варосян А.Е., Попова В.В. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) были направлены уведомления № 16454/0205017-1 о том, что после истечения срока действия договора (28.10.2014), договор продлеваться не будет, а также о том, что администрация оставляет за собой право обратиться в управление о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Факт получения уведомлений арендаторами в августе 2014 года подтверждается почтовыми уведомлениями, представленными в дело.

29.09.2014 муниципальное образование город Сочи обратилось в управление с заявлением о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды № 4900007840 от 01.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201006:147. К заявлению были приложены уведомление департамента о прекращении договора аренды, направленное арендаторам, доверенность, список почтовых отправлений департамента, почтовая квитанция, список почтовых отправлений, составленный Почтой России, сведения (распечатки) с сайта почты России о получении арендаторами уведомления.

08.10.2014 за № 50/277/2014-353 управление уведомило муниципальное образование город Сочи о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 07.11.2014, заявителю было предложено устранить причины, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении. В качестве основания приостановления указано на то, что истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи; после истечения срока договора запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке либо по соглашению сторон; следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора, либо на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

07.11.2014 за № 50/277/2014-353 управление отказало муниципальному образованию город Сочи в государственной регистрации прекращения обременения из спорного договора.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из пункта 6 статьи 131 ГК РФ следует, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 20 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Спорный договор аренды заключен на срок до 28.10.2014 (п. 2.1 договора).

Пунктом 8.4 договора аренды установлено, что срок действия договора прекращается по истечении указанного в пункте 2.1 договора срока. Согласно данному условию договор не подлежит продлению, при этом арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

По общему правилу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Оценив условия договора в совокупности в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении спорного договора стороны исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок. Из содержания пункта 8.4 договора аренды следует, что договор прекращается независимо от продолжения пользования арендаторами арендуемым имуществом после истечения срока договора. Доказательства обращения арендаторов к арендодателю по вопросу продления договора аренды в деле отсутствуют. Договор аренды на новый срок сторонами спорного договора заключен не был.

Направленные департаментом арендаторам уведомления подтверждают выражение арендодателем воли на прекращение арендных отношений после истечения срока договора.

Таким образом, обязательства из договора аренды были прекращены 28.10.2014.

Суд первой инстанции при разрешении дела учитывал тот факт, что на момент обращения в управление с заявлением о погашении записи (29.09.2014) договор аренды еще был действующим.

Между тем, на дату отказа в государственной регистрации прекращения возникшего из спорного договора обременения последнее было прекращено в силу прекращения договора. При таких обстоятельствах основания для отказа в такой регистрации отсутствовали.

Из смысла уведомления о приостановлении и решения об отказе усматривается, что государственный регистратор необоснованно полагал, что муниципальное образование город Сочи обратилось в управление в связи с односторонним досрочным отказом от договора аренды, однако соответствующее письмо департамента такого отказа не содержит.

На этом основании суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа в погашении записи о государственной записи о праве аренды.

В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих