Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу n А32-18995/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-18995/2014

09 апреля 2015 года                                                                           15АП-4052/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен         09 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Максимум»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2015 по делу № А32-18995/2014

по иску НОУ Новороссийская морская школа «ДОСААФ России»

(ИНН 2315041371, ОГРН 1032309084499)

к обществу с ограниченной ответственностью «Максимум»

(ИНН 2315074828, ОГРН 1022302387843)

о расторжении договора аренды и взыскании суммы задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Максимум»

к НОУ Новороссийская морская школа «ДОСААФ России»

о возмещении стоимости неотделимых улучшений,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования Новороссийская морская школа «ДОСААФ России» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Максимум» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 122 250 рублей, о расторжении договора аренды (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 50)).

Определением суда от 17.11.2014 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Максимум» о взыскании с НОУ Новороссийская морская школа «ДОСААФ России» стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 101 365 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2015 исковые требования НОУ Новороссийская морская школа «ДОСААФ России» удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что улучшения произведенные ответчиком (истцом по встречному иску) были осуществлены последним в отсутствие на то согласия арендодателя, несмотря на условия договора аренды № 32 от 27.12.2012, а также на условия ранее заключенных договоров (договора аренды от 25.01.1999).

НОУ Новороссийская морская школа «ДОСААФ России обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, по делу принять новый судебный акт.

Мотивируя апелляционную жалобу, ответчик ссылается на проведение ремонтных работ в арендованных помещениях с согласия негосударственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования Новороссийская морская школа «ДОСААФ России». Запрет на проведение капитального ремонта, а также неотделимых улучшений установлен в договорах аренды от 01.01.2012 № 4, от 27.12.2012 № 32, на момент изменения условий договора ремонтные работы были проведены.

В отзыве на апелляционную жалобу негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования Новороссийская морская школа «ДОСААФ России» просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между НОУ Новороссийская морская школа «ДОСААФ России» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Максимум» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.12.2012 № 32, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого, 4, каб.101, общей площадью 67 кв.м.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2012 (л.д. 8).

Договор заключен на срок с 01.01.2013 по 30.12.2013 (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением № 2 от 09.12.2013 срок договора аренды недвижимого имущества от 24.12.2012 № 32 пролонгирован до 30.12.2014 (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 5 договора и дополнительным соглашением от 27.12.2012 общая сумма арендной платы (с учетом коммунальных услуг) составляет 24 450 рублей, оплата должна проводиться не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

В результате ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы по состоянию на 30.06.2014 на стороне последнего сложилась задолженность в размере 122 250 рублей.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения негосударственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования Новороссийская морская школа «ДОСААФ России» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой устанавливается договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду доказательств внесения арендных платежей не представил, факт передачи ему спорного помещения не отрицает.

Наличие задолженности по арендной плате на сумму 122 250 рублей подтверждается актом сверки взаимных расчетов сторон по состоянию на 30.06.2014 (л.д. 52).

Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по внесению арендной платы на сумму 122 250 рублей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в указанной части.

Требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 32 от 27.12.2012 также правомерно удовлетворено судом первой инстанции по следующим основаниям.

По условиям заключенного договора аренды недвижимого имущества № 32 от 27.12.2012 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.4, 5.3 договора, а также в случае невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданский кодекс Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

Письмом от 24.03.2014 № 36 истец предложил ответчику оплатить сложившуюся задолженность, а также указал о намерение расторгнуть договор. Несмотря на получение претензии 25.03.2014, обращение было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал досудебный порядок расторжения договоров соблюденным.

Кроме этого, ответчиком расторжение договора, а также взыскание задолженности по арендной плате не оспаривается, доводы апелляционной жалобы направлены на оспаривание отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

В данном случае иное предусмотрено заключенным сторонами договором аренды. Согласно пункту 3.4.1 договора аренды недвижимого имущества № 32 от 27.12.2012 арендатор не имеет права производить неотделимые улучшения недвижимого имущества или капитальный ремонт.

Проанализировав условия договора аренды недвижимого имущества № 32 от 27.12.2012, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о том, что стоимость неотделимых улучшений после прекращения договора аренды возмещению не подлежит. Данное условие договора не противоречит положениям пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что ремонтные работы были проведены до заключения сторонами договора аренды недвижимого имущества № 32 от 27.12.2012, предусматривающего запрет на проведение капитального ремонта, подлежит отклонению, поскольку аналогичный запрет установлен пунктом 2.2 договора аренды от 25.01.1999, действующего в момент осуществления спорных работ.

Довод ответчика о том, что проведение в арендованных помещениях капитального ремонта было обусловлено невозможностью их использования для цели, указанной в договоре, также подлежит отклонению по следующим основаниям.

Понятия капитального ремонта и производства улучшений принципиально различны. Капитальный ремонт – обновление существенных частей имущества. Улучшения же – это такие изменения имущества, которые направлены не на поддержание целостности объекта, а на усиление эффективности его использование, на его изменение.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Исследовав материалы дела, в частности фотографии, иллюстрирующие состояние арендованного помещения до и после ремонтных работ, апелляционный суд пришел к выводу, что ответчик произвел в арендованном помещении текущий ремонт, который он обязан был осуществлять в порядке 3.3.4 договора, а также произвел неотделимые улучшения в виде установки новых дверей, роликовых ставней, оконных стеклопакетов (л.д. 114 – 125).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления в спорных помещениях капитального ремонта, а также существования неотложной необходимости для его проведения, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности исковых требований и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального