Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу n А32-8567/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-8567/2014

30 декабря 2014 года                                                                         15АП-13574/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Тимченко О.Х.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще;  

от ответчика явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КраснодарИнвестЖилстрой»

на решение  Арбитражного суда Краснодарского края

от 18.06.2014 по делу № А32-8567/2014  

по иску общества с ограниченной ответственностью «КраснодарИнвестЖилстрой» (ОГРН 1082309002599, ИНН 2309111662)

к ответчику: Администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьего лица: Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар

о внесении изменений в договор,

принятое судьей Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КраснодарИнвестЖилстрой» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее – ответчик)  о внесении изменений в договор аренды от 19.03.2009 г. № 4300015608 и изложении пункта 6.1 договора в следующей редакции: «п.6.1 договор действует с 19.03.2009 г. по 18.03.2016г.»

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июня 2014 г. в иске отказано.Решение мотивировано тем, что срок аренды определен сторонами до 18.03.2014 г., действие договора прекращается по истечение срока аренды участка, указанного в п.6.1 договора, на новый срок договор аренды земельного участка предоставленного на основании ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации может быть заключен только на торгах.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «КраснодарИнвестЖилстрой» обратился с апелляционной жалобой, указав, что право аренды включено в конкурсную массу ответчика, произведена оценка, реализация указанного права позволит погасить задолженность перед кредиторами.

Администрация неправомерно отказала истцу в согласовании процедуры проведения торгов по продаже права аренды, что подтверждается ответом на письмо от 12.02.2014 № 1441/02, кроме того, заявила о расторжении договора аренды от 19.03.2009 № 4300015608 и возврате земельного участка (дело №А32-3093/2014).

В данном случае позиция администрации подпадает под действие ст.10 ГК РФ, направлена на нарушение прав кредиторов, одним из которых является сама администрация.

Заявитель жалобы указал, что земельный участок предоставлен для размещения многоэтажных жилых домов, а в результате утверждения красной линии невозможно осуществить застройку участка площадью 9100 кв.м., строительство возможно только одного жилого дома на участке площадью 5674 кв.м., общество в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. На основании ст. 328 ГК РФ общество приостановило освоение земельного участка.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 не содержит положений, запрещающих внесение изменений в договор аренды муниципального имущества в части срока без проведения торгов. В данном случае изменение содержания договора в части срока аренды предполагает не заключение договора на новый срок, а изменение даты прекращения договора, в связи с приостановлением действия договора, по вине арендодателя. Заявитель жалобы просит отменить решение суда, удовлетворить заявленные требования.

Определением от 10.09.2014г. апелляционный суд предложил Администрации МО г. Краснодар пояснить основания расторжения договора аренды в рамках дела №А32-3093/2014, а также изложить свою позицию на жалобу конкурсного управляющего.

 В отзыве администрация МО город Краснодар изложила свои доводы на жалобу, указав, что в соответствии со ст.30.1 ЗК РФ  договор аренды может быть заключен только на торгах, сослалась на 1. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011№ 73, в силу чего договор аренды земельного участка № 4300015608 от 19.03.2009 г не может быть пролонгирован.

На определение суда относительно соблюдения положений ст. 450,452 ГК РФ об изменении договора, конкурсный управляющий заявил, что позиция     администрации изложена в ответе № 1441/02 от 12.02.2014 г.

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

       Как установлено судом первой инстанции на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту 359-3» от 19.03.2009 администрация  МО г. Краснодар(арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.03.2009 № 4300015608 земельного участка площадью 9106 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0142047:1205, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. 40-летия Победы, 182 для размещения многоэтажных жилых домов.

          Срок действия договора установлен сторонами с 19.03.2009 по 18.03.2014 (пункт 6.1 договора).

        Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 23.11.2009, по акту приема передачи(приложение № 1 к договору) земельный участок передан арендатору.

        Арендатор ООО «КраснодарИнвестЖилстрой» решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2013  (дело № А32-3083/2013-14/12Б) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Дунаевский  С.М.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирующей порядок изменения и расторжения договора, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных названной статьей (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 На обращение конкурсного управляющего о согласовании условий конкурса по реализации права аренды земельного участка, предоставленного по договору  №4300015608 от 19.03.2009  администрация в письме № 1441/02 от 12.02.2014 г., сославшись на срок аренды (до 18.03.2014 ) отказала в согласовании условий продажи земельного участка, а также в продлении срока действия аренды. (том 1, лист дела 218).

Проанализировав указанное письмо, доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом требований п. 2 ст.452 ГК РФ.

         Согласно пункту 7.1 договора аренды от 19.03.2009 № 4300015608 действие настоящего договора прекращается по истечении срока аренды  участка указанного в подпункте 6.1  договора.(том 1, лист дела 30), Срок аренды истек 18 марта 2014.

На спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, в том числе и незавершенные строительством. Данное обстоятельство подтверждается  актом осмотра земельного участка № 1403 от 17.09.2013 г., составленном Управлением муниципального контроля Администрации МО г.Краснодар.

Конкурсный управляющий ООО «КраснодарИнвестЖилстрой» просит изменить условие договора аренды № 4300015608 от 19.03.2009, изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: «п. 6.1 договор действует с 19 марта 2009 г. по 18 марта 2016 г.».

Отказывая в иске конкурсному управляющему, суд первой инстанции исходил из следующего.  

 В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В конкурсную массу должника включены права аренды на земельный участок с назначением под строительство многоэтажных жилых домов, по адресу: Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. 40-летия Победы, 182.

В исковом заявлении конкурсный управляющий заявил, что условия аренды, на которых был предоставлен на аукционе земельный участок фактически были изменены, цель договора не могла быть достигнута, поскольку возможно было использовать площадь участка 5674 кв.м., вместо 9100 кв.м., по причине утверждения корректировки проекта планировки жилого района, прилегающего к улице Восточно-Кругликовской в Прикубанском районе г. Краснодара Постановлением Администрации МО г.Краснодар от 08.10.2010 № 7637,согласно которого через спорный земельный участок прошла красная линия. Истец лишен был возможности осуществить застройку по вине арендодателя, понес убытки, в связи с чем, конкурсный управляющий полагает возможным внести изменения в договор относительно  срока аренды земельного участка.

Приведенные доводы не являются основанием для изменения договора в части срока аренды, и могут быть учтены при рассмотрении вопроса об оплате арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства предусмотрен  ст. 30.1 Земельного кодекса РФ. При наличии у общества убытков, истец вправе разрешить спор посредством предъявления отдельного иска.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4.5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее - Закон о конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Между тем, указанный в части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции порядок заключения договоров согласно части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

В силу пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 данного Кодекса (пункт 2).

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства предоставляются с обязательным проведением торгов.

 В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 года, разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации,