Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу n А32-9661/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-9661/2014

31 октября 2014 года                                                                         15АП-17895/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ответчика - Малявко А.С. по доверенности от 31.05.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДельтаФинансГрупп»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2014 по делу № А32-9661/2014, принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДОРФ и Компания»

к  обществу с ограниченной ответственностью «ДельтаФинансГрупп»

о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ДОРФ и Компания» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДельтаФинансГрупп» о взыскании 536635 рублей 59 копеек, из них: 443966 рублей 55 копеек долга по арендной плате за период с июля по сентябрь 2013 года, 92669 рублей 04 копейки  пени за просрочку арендных платежей за период с 6 августа 2013 года по 24 марта 2014 года (с учетом принятого судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ увеличения размера исковых требований).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2014 исковые требования удовлетворены.

ООО «ДельтаФинансГрупп» обратилось с апелляционной жалобой, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2014, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что с 01.07.2012 ответчик занимал офисное помещение площадью 170 кв.м. по адресу: г.Краснодар, ул.Красных Партизан, 218, на основании договора аренды заключенного  с ИП Стародубцевой И.Е.  По требованию нового собственника помещений (ООО «ДОРФ и Компания»)  был заключен новый договор аренды от 01.07.2013. В связи с финансовыми трудностями  ООО «ДельтаФинансГрупп» решило отказаться от части помещений  и с 01.09.2013 занимало часть арендуемого помещения площадью 70 кв.м., остальную часть освободив от своего имущества. Стороны согласовали уменьшение размера арендной платы за сентябрь пропорционально фактически занимаемой площади, что могут подтвердить свидетели – сотрудники ООО «ДельтаФинансГрупп» Горовой А.А. и Крутяков И.М. Согласно акут сверки от 23.09.2013 задолженность ответчика перед истцом составляла 350805,06 руб., в т.ч.: 136000 руб. арендная плата за июль 2013, 8982,98 руб.  коммунальные услуги за июль 2013, 136000 руб., арендная плата за август 2013, 13822,08 руб. - коммунальные услуги за август 2013, 56000 руб.  арендная плата за сентябрь (70 кв.м. х 800 руб.). 30.09.2013 по инициативе ответчика договор  аренды от 01.07.2013 расторгнут. Однако, 20.02.2014 истец направил претензию в которой указа сумму долга по арендной плате за сентябрь в размере 136000 руб., т.е. за площадь помещения 170 кв.м., вопреки ранее достигнутым устным договоренностям. Согласно сложившейся судебной практике, арендатор, пользующийся площадью меньшего размера, чем предусмотрено договором не обязан вносить арендную плату в полном объеме. Согласно расчету ответчика долг перед истцом по арендной плате и коммунальным платежам составляет 356799,77 руб., неустойка – 76425,02 руб.  Судом не дана оценка доводам ответчика о том, что договорные отношения сторон были оформлены с нарушением законодательства несмотря на заключенные ранее договоры аренды с предыдущими собственниками помещения.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал. Пояснил, что договор аренды не соответствует ст. 617 ГК РФ и, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «ДельтаФинансГрупп» являлось арендатором офисных помещений площадью 100 кв.м. и 70 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул.Красных партизан, д.218 на основании договоров от 01.07.2012 и от 01.02.2013, заключенных с ИП Стародубцевой И.Е.

В связи со сменой собственника помещений 01.07.2013 между ООО «Дорф и Компания» (арендодатель) и ООО «ДельтаФинансГрупп» (арендатор) заключен новый договор аренды на указанные помещения площадью 170 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.Красных партизан, д.218.

По условиям п.7.3 договора ответчик обязался перечислять арендные платежи на расчетный счет арендодателя в размере 50% в срок не позднее 5-го числа текущего месяц, остальные 50% - в срок не позднее 25-го числа текущего месяца.

Ответчик также обязывался ежемесячно возмещать истцу затраты за оказанные (потребленные) эксплуатационные и коммунальные услуги, перечисленные в п.7.7 и 7.8 договора.

За просрочку внесения платежей п.9.1 предусмотрено начисление пеней в размере 0,1% от месячной арендной платы за каждый день просрочки, начиная с 6-го дня месяца. Срок действия договора аренды сторонами определен с 1 июля 2013 года по 31 мая 2014 года.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.07.2013. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Письмом от 1 июля 2014 года ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 30 сентября 2013 года.

Доказательства изменения условий договора в части площади арендуемого помещения и освобождения помещения площадью 70 кв.м. в период действия договора аренды, ответчиком не представлены. Наличие каких-либо договоренностей относительно уменьшения размера арендуемой ответчиком площади истец не подтвердил. Промежуточный акт сверки, на который ссылается ответчик и расчетным способом выводит из него площадь арендованного помещения, не может являться надлежащим и бесспорным доказательством волеизъявления  сторон на изменение договора аренды.

Доказательства того, арендодатель не исполнил обязанность по передаче помещения или чинил препятствия арендатору в пользовании частью помещения, отсутствуют.

Исходя из изложенного, фактическое использование арендатором меньшей площади, чем было предусмотрено договором аренды, не исключает его обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

Ссылки ответчика на арбитражную практику в обоснование довода об отсутствии обязанности оплачивать в полном объеме арендную плату при фактическом использовании помещения площадью меньшего размера, чем предусмотрено договором, отклоняются, поскольку указанные в апелляционной жалобе судебные акты по конкретным делам приняты по иным фактическим обстоятельствам.

Поскольку доказательства оплаты арендной платы и коммунальных платежей за период с июля по сентябрь 2013 ответчиком не представлены, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании 443966 рублей 55 копеек долга  и 92669 рублей 04 копейки  пени за просрочку платежей за период с 6 августа 2013 года по 24 марта 2014 года.

В нарушение ст. ч.3 ст. 170 АПК РФ суд первой инстанции не дал оценку доводам ответчика о ничтожности договора аренды от 01.07.2013, однако, это не привело к принятию неверного судебного акта и не является основанием для отмены решения.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование доводов о ничтожности сделки ответчик ссылается на нарушение норм п.1 ст.617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

При этом, пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Положения ст.617 ГК РФ не содержат явно выраженного запрета на изменение или расторжение договора аренды в связи со сменой собственника и заключение нового договора аренды с новым собственником. 

Действия сторон по заключению договора аренды от 01.07.2013 не противоречат закону, в т.ч. ст. 617 ГК РФ, следовательно, не имеется оснований для признания его недействительным (ничтожным). Иных оснований ничтожности договора аренды от 01.07.2013 судом не установлено и ответчиком не заявлено.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2014 по делу №А32-9661/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.В. Ильина

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

О.Х. Тимченко