Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2009 по делу n А53-4606/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-4606/2008-С2-41

16 февраля 2009 г.                                                                              15АП-4655/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Шаповаловой Людмилы Петровны – доверенность от 11.01.2009 г., председателя Кузьминой Раисы Яковлевны,

от ответчика: представителя Богуславской Камиллы Владимировны – доверенность от 15.02.2008 № ИЗ-2717/5

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья «Центральное»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24 июня 2008 г. по делу № А53-4606/2008-С2-41,

принятое судьей Авдеевым В.Н.,

по иску Товарищества собственников жилья «Центральное»

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону,

о признании недействительной государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Центральное» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – Департамент) о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения № 4, 4а, 4б, 4в, 4ж, 4г, 4д, 5, 5а, 5б, 6, 6а,6б, 6в, 6г, 6е, 6д, 7, 7а-б, 7б, 8, 8б, 8в, 8г, 8д цокольного этажа жилого дома лит «А2» по ул. Лермонтовской, 90 в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 272,2 кв.м.; о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, 90, лит. «А2» на нежилые помещения № 4, 4а, 4б, 4в, 4ж, 4г, 4д, 5, 5а, 5б, 6, 6а,6б, 6в, 6г, 6е, 6д, 7, 7а-б, 7б, 8, 8б, 8в, 8г, 8д цокольного этажа жилого дома лит. «А2» по ул. Лермонтовской, 90 в г. Ростове-на-Дону, общей площадью 272,2 кв.м. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 118-119)).

Исковые требования мотивированы тем, что указанные помещения, расположенные в полуподвале, относятся к общему имуществу многоквартирного дома на основании ст. 36 ЖК РФ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что спорные помещения используются Товариществом по договору ссуды с Департаментом для целей размещения своего правления, согласно технической документации данные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются офисными, в них отсутствуют коммуникации, предназначенные для обслуживания дома.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Товарищество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку заключению о результатах исследования № 6005 от 06.11.2007 г., в котором указано, что в спорных помещениях проложены коммуникации (отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, энергоснабжение); на сетях отопления, горячего и холодного водоснабжения установлена запорная арматура для обеспечения возможности выключения на ремонт отдельных участков сети; на канализации установлены ревизия и прочистка.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве на апелляционную жалобу указано:

- заключение ЮРЦСЭ № 6005 от 06.11.2007 г. не может служить надлежащим доказательством, поскольку СНиП «Здания жилые многоквартирные», на которых основано заключение, не вступили в законную силу, поскольку письмом Минюста РФ от 16.04.2004 г. № 07/3971-ЮД в регистрации указанного СНиПа отказано;

- согласно техническому паспорту спорные объекты находятся на цокольном этаже, эксперт дает название этажу техническое подполье.

В судебном заседании представитель Товарищества изложил содержание апелляционной жалобы, представитель Департамента – отзыва на апелляционную жалобу.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 40 минут 06 февраля 2009 года.

После перерыва истец отказался от требований в части признания права общей долевой собственности, указав, что в результате произведенной перепланировки объект исковых требований перестал существовать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону от 18.01.1996 № 82 спорные помещения были включены в реестр объектов муниципальной собственности (выписки из реестра объектов муниципальной собственности от 21.04.2008 № ИЗ-8506/9, от 21.04.2008 № 8507/9, от 21.04.2008 № ИЗ-8508/9 – т. 1 л.д. 84-86).

На основании выписки из реестра муниципальной собственности была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на спорные помещения, в связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи № 61-44-189/2001-207 от 17.09.2001, № 61-44-53/2001-123 от 07.05.2001, а также запись о внесении изменений в объект недвижимого имущества № 61-01/44-33/2003-273 от 21.06.2003 (свидетельство о государственной регистрации права АБ 2000 РО 61№ 291619 от 17.09.2001 – т. 1 л.д. 98, свидетельство о государственной регистрации права АБ 2000 РО 61 № 209330 – т. 1 л.д. 99).

Считая, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, Товарищество обратилось с настоящим иском.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.11.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения являются офисными и используются по назначению. При этом судом первой инстанции не дана оценка выводам специалиста государственного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы», изложенным в заключении № 6005 от 06.11.2007, которое было получено по заказу Товарищества. Суд первой инстанции также не предложил истцу представить иные доказательства отнесения спорных помещений к общему имуществу много квартирного дома.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения относятся к офисным, не мотивирован, не подтвержден имеющимися материалами дела и опровергается ими. Так согласно техническому паспорту помещение 6г является электрощитовой, 4г, 6а – туалетами, 5в – кладовой (т. 1 л.д. 29-30, 105), и только часть помещений является кабинетами.

Поскольку судом вынесен судебный акт по неполностью исследованным обстоятельствам дела – решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2008 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам.

Помещения № 4-4а, 4б-4д-4жа, 4ж-4ба, 4в, 4г, 5-56, 5, 5а, 6, 6-6е, 6б, 6г, 6д, 7, 7а-б, 76, 8, 8г, 8д цокольного этажа жилого дома лит. «А2», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, 90, относятся к нежилому типу помещений, не являются частями квартир, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме; в данных помещениях имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения в дано доме (т. 2 л.д. 82).

Эксперт также отметил, что исследуемые помещения были частично переоборудованы, в связи с чем в техническом паспорте (т. 1 л.д. 106) имеются изменения нумерации комнат, которую эксперт использовал при ответе на постановленные вопросы.

Выводы эксперта подтверждаются фотографиями и описанием, изложенным в заключении. В частности указано, что по периметру комнат проходят разводки сетей инженерных коммуникаций с запорной арматурой для отключения отдельных участков сети отопления, холодного и горячего водоснабжения; в наличие также прокладка канализационной сети с прочисткой, кабели электроснабжения и канализации дома; в отдельных комнатах инженерные коммуникации убраны в короба; в комнате 6д расположен канализационный стояк с ревизие для его прочистки. Экспертом также установлено, что вводы водопровода и выпуски канализации многоквартирного дома проходят под потолком цокольного этажа; люки названных коммуникаций расположены во дворовой территории дома. Экспертом указано на наличие электрощитовой, врезки и разводки тепловой сети и сети горячего водоснабжения в спорных помещениях.

В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу Департамент не указал, каким конкретно обстоятельствам или требованиям законодательства противоречат выводы экспертов. Довод Департамента о том, что в экспертном заключении раскрыты не все использованные экспертом понятия, не порочит достоверности заключения. Содержание заключения суду и сторонам понятно, ходатайств о вызове в суд эксперта для дачи пояснений не заявлялось. У суда апелляционной инстанции нет оснований сомневаться в достоверности представленного экспертом заключения.

Таким образом, спорные помещения не являются жилыми помещениями и частями квартир, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Следовательно, в силу ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ данные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

При таких обстоятельствах оснований для регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения не имелось.

В соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Поэтому требования Товарищества в части признания недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности (требование о констатации отсутствия права) подлежит удовлетворению.

Как следует из заключения эксперта, спорные помещения были частично перепланированы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон пояснили, что после передачи спорных помещений Департаментом Товариществу по договору от 09.06.2006 № 47 безвозмездного пользования, указанные помещения были перепланированы с целью размещения там кабинетов, необходимых для осуществления деятельности Товарищества, спортзала, центра поддержки ТСЖ.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Спорные помещения не являются жилыми. Поэтому перепланировка, которая привела к изменению количества помещений, показателей производственной мощности, качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции помещений (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), проведение которой требует получения разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

При сопоставлении технического паспорта, представленного при регистрации права собственности, а также технического паспорта, составленного по состоянию на 10 апреля 2008 года невозможно установить, какие из помещений сохранены в неизменном виде.

Сохранение помещений в перепланированном виде возможно, если перепланировка не нарушает существующие градостроительные и строительные нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушает прав и охраняемых