Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2008 по делу n А32-14892/2007. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-14892/2007-37/207

19 июня 2008 г.                                                                                   15АП-2462/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ильиной М.В.

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Самохвалова С.С. по доверенности от 09.01.2008 № 71.49

от ответчика: Тарабановой Е.Н. по доверенности от 27.03.2008 серия 23 АБ № 898975,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гостиница Краснодар»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 марта 2008 года  по делу № А32-14892/2007-37/207

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница Краснодар», г.Краснодар

о взыскании 7 441 466 руб. 48 коп. неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Горбаня С.Н.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодар (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница «Краснодар» (далее ООО «Гостиница «Краснодар») о взыскании с ООО Гостиница Краснодар» 7 441 466 руб. 48 коп. неосновательного обогащения за период с 24.06.2007 года по 13.12.2007 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда от 14.12.2007 (л.д.73)).

Исковые требования мотивированы тем, что нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул. Гоголя, 66 литер п/А, А, А1, а, а3, а8 площадью 3689,5 кв.м. являются муниципальной собственностью и были переданы в аренду предприятию гостиница «Краснодар» по договору от 10.09.1992 № 60. Срок действия договора аренды от 10.09.1992 № 60 с учетом его продления дополнительным соглашением от 10.01.2001 истек 31.12.2006. Претензия об освобождении спорных нежилых помещений была направлена ответчику 23.03.2007. В письмах от 08.12.2003 и 27.05.2004 истец заявлял отказ от заключения договора аренды на новый срок. В связи с тем, что ответчик уклоняется от обязанности по возврату арендованного имущества и продолжает его использовать, что подтверждается актом обследования от 09.07.2007, в силу статей 1102-1105 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан возместить истцу стоимость неосновательного обогащения за пользование спорными нежилыми помещениями.

В отзыве ООО «Гостиница «Краснодар» с исковыми требованиями не согласилось и просило отказать в их удовлетворении, поскольку истец в соответствии с п.7.2 договора аренды от 10.09.1992 № 60 не уведомил ответчика о расторжении договора, в связи с чем, спорный договор является действующим.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04 марта 2008 года исковые требования удовлетворены, с ООО «Гостиница «Краснодар» в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар взыскано 7 441 466 руб. 48 коп. Решение суда мотивировано тем, что после окончания срока действия договора аренды от 10.09.1992 № 60 ответчик продолжал пользоваться спорными нежилыми помещениями, в связи с чем, в силу требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды является продленным на неопределенный срок. Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что от договора аренды, заключенного на неопределенный срок каждая сторона вправе в любое время отказаться, предупредив об этом другую сторону за три месяца. 23 марта 2007 года истец направил ответчику предписание № 4652.49, в котором указал на необходимость освободить занимаемые муниципальные помещения. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом были выполнены требования 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и действие договора аренды № 60 прекращено 23 июня 2007 года, ввиду чего, правовые основания использования объекта аренды, определенного договором аренды № 60 от 10 сентября 1992 года, у ответчика отсутствуют. Поскольку ответчик не освободил занимаемые нежилые помещения суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчика заявленной истцом суммы неосновательного обогащения в размере 7 441 466 руб. 48 коп., рассчитанной согласно ставкам арендной платы за имущество, установленным Постановлением Главы администрации г. Краснодара от 29.06.2001 №1002.

ООО «Гостиница «Краснодар» в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края то 04.03.2008 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 10.09.1992 является действующим до настоящего момента, поскольку истец не уведомил ответчика о расторжении договора в соответствии с пунктом 7.2 договора, кроме того, ООО «Гостиница «Краснодар» до настоящего момента продолжает оплачивать арендные платежи. Актом сверки взаимных расчетов между сторонами на 04.04.2007 ответчик выразил согласие с установленным ранее размером арендной платы. Расчет неосновательного обогащения составлен в отношении имущества, которое находится в споре, о чем свидетельствует копия искового заявления о признании преимущественного права на выкуп нежилого помещения. С 2004 года ООО «Гостиница «Краснодар» оплачивает арендные платежи в размере определенном собственником помещения, который не изменялся истцом в течении 4-х лет. Представленный истцом расчет не соответствует имеющимся в действительности помещениям и их площадям.

В отзыве и дополнительных отзывах Департамент просит оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2008 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец указал, что 23.03.2007 в адрес ответчика было направлено предписание с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды от 10.09.1992 №60, полученное ответчиком 04.04.2007, в связи с чем, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие спорного договора аренды было прекращено с 04.07.2007. Представленный в материалы дела расчет был составлен на основании технического паспорта 2006 года ГУП «Краевая техническая инвентаризация», в котором отсутствуют какие-либо ссылки на общее имущество, ввиду чего доводы ООО «Гостиницы «Краснодар» о включении в расчет неосновательного обогащения совместного имущества противоречат фактическим обстоятельствам и материалам дела. Расчет неосновательного обогащения произведен исходя из площади занимаемых истцом помещений и ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления.

В судебном заседании 04.06.2008 объявлялся перерыв до 11.06.2008.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям. Пояснила, что истец при расчете задолженности, применил необоснованные коэффициенты, поскольку договор аренды является действующим и им установлен размер арендной платы, который впоследствии не менялся.

Представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, по основаниям, приведенным в отзыве. Пояснил, что в спорный период от ответчика поступили платежи на общую сумму 120258,72 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2008 подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, гостиница «Краснодар» (имущественный комплекс), в том числе нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Краснодар, ул. Гоголя, 66 литер п/А, А, А1, а, а3, а8 площадью 3689,5 кв.м. являются муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из Реестра муниципальной собственности г.Краснодара от 25.04.2007 (т.1, л.д. 14).

Между правопредшественниками истца (арендодатель) и ответчика (арендатор) был заключен договор аренды № 60 от 10.09.1992, по условиям которого арендодатель передал арендатору имущество остаточной стоимостью 772,8 тыс.руб., сроком до 31 декабря 1996 года.

Дополнительным соглашением от 10 января 2001 года срок действия договора аренды от 10.09.1992 продлен до 31.12.2006 года. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2004 и постановлением апелляционной инстанции от 28.10.2004 по делу № А32-13218/2004-1/285 подтверждено наличие между истцом и ответчиком правоотношений по аренде спорного недвижимого имущества.

Поскольку после истечения срока действия договора аренды №60 от 10.09.1992 ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом, суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Аналогичное положение закреплено в пункте 7.2 договора аренды №60 от 10.09.1992.

23.03.2007 в адрес ООО «Гостиницы Краснодар» (г.Краснодар, ул.Гоголя,66) было направлено предписание от 23.03.2007 № 4652.49 с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды от 10.09.92 № 60.  Уведомление  о  вручении № 61474 свидетельствует о том, что предписание от 23.03.2007 № 4652.49 с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды было получено представителем ООО «Гостиница «Краснодар» 04.04.2007.

Письмом от 06.07.2007 № 13451.49 Департамент повторно уведомил ответчика о расторжении договора аренды № 60 от 10.09.1992.

С учетом статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.2. спорного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действие договора аренды было прекращено. Между тем, суд первой инстанции ошибочно указал дату прекращения действия договора аренды (23.07.2007), поскольку по смыслу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на неопределенный срок прекращает свое действие по истечении трех месяцев, с момента уведомления другой стороны о прекращении договора. Предписание от 23.03.2007 № 4652.49 было получено ответчиком 04.04.2007, соответственно действие договора аренды от 10.09.1992 № 60 было прекращено 04.07.2007. С указанной даты у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного помещения.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное иди сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Факт пользования спорным помещением подтверждается актом обследования от 09.07.2007, платежными поручениями о внесении арендной платы за спорный период и не отрицается ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу указанной нормы надлежит руководствоваться общим правилом, установленным статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой, размер неосновательного обогащения может определяется исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары, работы или услуги. Кроме того, из содержания статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами или органами местного самоуправления, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Расчет неосновательного обогащения за нежилые муниципальные помещения по ул. Гоголя,66, занимаемые ООО «Гостиница Краснодар», рассчитан исходя из постановления главы администрации муниципального образования город Краснодар от 29.06.2001 № 1002 «Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество» арендная плата за нежилые муниципальные помещения по ул. Гоголя, 66, составляет:

Расчетная ставка арендной платы (Ср) исчисляется по формуле: Ср = Сб х К1 х К2 х К3 х К4 х К5, где Сб = 50 руб. базовая ставка арендной платы за 1  кв.м муниципальных нежилых помещений; К1 – коэффициент вида деятельности; К2 - коэффициент, характеризующий степень благоустройства, при наличии всех удобств = 1,4; для подвала = 1,0; К3 - коэффициент, характеризующий архитектурное расположение помещения, для наземных (этаж) = 1,2; для подвала = 0,7; К4 - коэффициент, характеризующий социально-экономическую зону расположения, для пересечения ул. Красная/ул. Гоголя = 3,0 (ул. Красная от ул. Гимназической до ул. Максима Горького); К5 - коэффициент инфляции, в 2007 году = 1,8.

Истцом произведен следующий расчет арендной платы за нежилые муниципальные помещения (подвальные):

- складские помещения, «складские», К1= 1,0;

Ср. осн. = 50,00 руб. х 1,0 х 1,0 х 0,7 х 3,0 х 1,8 = 189,00 руб./ кв.м.;

Ср. всп. = 25,00 руб. х 1,0 х 1,0 х 0,7 х 3,0 х 1,8 = 94,50 руб./ кв.м.;

Ап.осн. = 109,9 кв.м х 189,00 руб. = 20771,10 руб.;

Ап. всп. = 118,7