Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.01.2008 по делу n А53-10364/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А53-10364/2007-С2-32

09 января 2008 года                                                                              15АП-360/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Ильиной М.В.,

при участии:

от истца: Абариновой Маргариты Дмитриевны по доверенности от 08.08.2007,

от ответчика: не явился, телеграмма от 21.12.2007,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богдановой Елены Валентиновны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2007 г.  по делу № А53-10364/2007-С2-32

по иску индивидуального предпринимателя Олейника Леонида Дмитриевича, г.Семикаракорск,

к индивидуальному предпринимателю Богдановой Елене Валентиновне, г. Ростов-на-Дону,

о взыскании 423530 руб.

принятое в составе судьи Грищенкова С.М.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Олейник Леонид Дмитриевич (далее ИП Олейник Л.Д.), обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Богдановой Елене Валентиновне (далее – ИП Богданова Е.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 09.12.2006 в сумме 410 000 рублей и пени за просрочку арендной платы в сумме 13 530 рублей за период с 15.05.2007 по 06.08.2007.

Исковые требования мотивированы тем, что между ИП Олейник Л.Д. (арендодатель) и ИП Богдановой Е.В. (арендатор) был заключен договор от 09.12.2006 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Варфоломеева, дом № 259-261/81, состоящего из комнат №№ 7, 7а, 8, 8а, 8б, 8в, 8г, 9, 10, 11, 12, 13,14, 14а, 14б, 14в, 14г, 15, расположенных на цокольном этаже, литер А, общей площадью 223,6 кв.м., торговой площадью 75,9 кв.м., для использования под кафе арендатора. 30.07.2007 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды от 09.12.2006, но на момент расторжения договора аренды ИП Богдановой Е.В. не были исполнены обязательства по внесению арендной платы. Общая сумма задолженности по арендной плате составила 410 000 рублей. Кроме того, пунктом 4.1 договора аренды от 09.12.2006 предусмотрена пеня за нарушение арендатором сроков оплаты в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Сумма пени, в соответствии с расчетом, составила 13 530 рублей.

Индивидуальный предприниматель Богданова Е.В. представила возражение на исковое заявление (л.д. 28-31) и отзыв на исковое заявление (л.д. 59-60), в которых указала на то, что сумма иска не соответствует сложившимся договорным отношениям между истцом и ответчиком, а Олейник Л.Д. не является фактическим контрагентом по договору аренды нежилых помещений от 09.12.2007. Ответчик указывал на то, что в арендуемых им ранее по договору аренды от 09.12.2006 нежилых помещениях, были произведены неотделимые улучшения помещений. После расторжения договора аренды в этих помещениях остались неотделимые улучшения стоимостью 637 940 рублей, что превышает заявленные требования истца. В соответствии с договором аренды нежилых помещений, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в арендуемом помещении, засчитываются в счет арендной платы, по договору на общую сумму не более 1 000 000 рублей и в размере не более 50 000 рублей в месяц.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 октября 2007 года с ИП Богдановой Е.В. в пользу ИП Олейник Л.Д. взыскано 425 480 рублей 60 копеек, из них 410 000 рублей задолженности по арендным платежам, 4 510 рублей пени за просрочку внесения арендной платы и 10 970 рублей 60 копеек государственной пошлины, в остальной части иска – отказано.

Решение суда мотивировано тем, что материалами дела подтверждается наличие у ИП Богдановой Е.В. задолженности по арендной плате по договору аренды от 09.12.2007. Расчет истца ответчиком не оспорен. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенные ответчиком затраты по капитальному ремонту и переоборудованию помещений не могут быть приняты к зачету задолженности по арендной плате, поскольку ответчиком в нарушение пунктов 2.2.6, 3.6 договора аренды от 09.12.2007 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено письменное согласие истца на производство в арендуемом помещении капитального ремонта. Размер пеней уменьшен до , 4 510 рублей на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП Богданова Е.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 октября 2007 года и отказать ИП Олейнику Л.Д. в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы считает, что вывод суда о том, что произведенные ответчиком затраты по капитальному ремонту и переоборудованию помещений не могут быть приняты к зачету задолженности по арендной плате, поскольку ответчиком не представлено письменное согласие истца на производство в арендуемом помещении капитального ремонта, не основан на материалах дела и противоречит пункту 3.6. договора от 09.12.2006 и пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что договор аренды от 09.12.2006 был расторгнут сторонами по взаимному согласию, без указания сумм взаимной задолженности, поскольку была достигнута договоренность о зачете указанных сумм.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Олейник Л.Д. просит суд оставить решение Арбитражного суда Ростовской области без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец указывает на то, что ответчик не представил доказательств получения согласия арендодателя – ИП Олейник Л.Д. на производство неотделимых улучшений, в связи с чем, основания для возмещения их стоимости путем зачета в счет арендной платы в соответствии с пунктом 3.6 договора аренды от 09.12.2006 и статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации – отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение Арбитражного суда от 22.10.2007 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ИП Богданова Е.В. в судебное заседание не явилась, в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ИП Богдановой Е.В. и ИП Олейник Л.Д. был заключен договор аренды нежилого помещения от 09.12.2006, сроком с 09.12.2006 по 30.11.2011, по условиям которого истец обязался передать ответчику во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Варфоломеева, дом № 259-261/81, состоящее из комнат №№ 7, 7а, 8, 8а, 8б, 8в, 8г, 9, 10, 11, 12, 13,14, 14а, 14б, 14в, 14г, 15, расположенных на цокольном этаже, литер А, общей площадью 223,6 кв.м., торговой площадью 75,9 кв.м. для использования под кафе арендатора (л.д. 9-12).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Варфоломеева, дом № 259-261/81, являющееся предметом договора аренды от 09.12.2006 была передано арендатору – ИП Богдановой Е.В. по акту приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2006 (л.д. 14).

Пунктом 3.1. договора аренды от 09.12.2006, установлен размер арендной платы за период с 09.12.2006 по 31.03.2007 в сумме 30 000 рублей в месяц, с 01.04.2007 по 30.11.2011 – 120 000 рублей в месяц. Арендатор, в соответствии с пунктом 3.2 указанного договора, обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа отчетного месяца. Кроме того, согласно пункту 3.3 договора, арендатор несет расходы по оплате коммунальных платежей, которые не включаются в размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор не имеет права производить переоборудование и перепланировку арендуемого нежилого помещения без письменного согласия Арендодателя, и обязан по окончании срока аренды вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было передано арендатору по акту приема передачи, с учетом произведенной с согласия Арендодателя перепланировки.

Пунктом 3.6 договора аренды нежилого помещения от 09.12.2006 установлено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, определяемая по соглашению сторон в соответствии с первичными документами бухгалтерского учета Арендатора, засчитывается в счет уплаты арендной платы по настоящему договору на общую сумму не более 1 000 000 рублей и в размере не более 50 000 рублей месяцев.

Кроме того, пунктом 4.1. договора от 09.12.2006 установлено, что в случае нарушения ИП Богдановой Е.В. сроков внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с соглашением от 30.07.2007 договор аренды нежилого помещения от 09.12.2006 года был расторгнут по соглашению сторон.

Согласно представленному истцом расчету, на момент расторжения договора у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 410 000 рублей, а именно 50 000 рублей задолженность по арендной плате за апрель 2007 года, 360 000 рублей за май, июнь июль 2007 года (по 120 000 в месяц). Расчет задолженности составлен верно, ответчиком не оспорен.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пеня за просрочку внесения арендной платы по договору аренды нежилого помещения, согласно расчету истца (л.д. 8) составила 13 530 рублей.

Учитывая незначительный период просрочки, суд первой инстанции, обоснованно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшив сумму взыскиваемых с ответчика пеней до 4 510 рублей, рассчитанных исходя из действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктами 2.2.6 и 3.6 договора аренды нежилого помещения от 09.12.2006 и пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор, который произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 623 Кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Между тем, ИП Богдановой не представлены доказательства того, что неотделимые улучшения нежилого помещения, переданного ей по договору аренды от 09.12.2006 на сумму 637 940 рублей (л.д. 76 – 121) были произведены с согласия арендодателя - ИП Олейник Л.Д. Истец доводы ответчика о наличии такого согласия отрицает.

Принимая во внимание указанное обстоятельство арбитражный суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о зачете суммы затрат на переоборудование, перепланировку и ремонт арендованного помещения в сумме 637 940 рублей в счет погашения его задолженности по арендной плате.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 октября 2007 года по делу № А53-10364/2007-С2-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богдановой Елены Валентиновны без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                             М.В. Ильина

Судьи                                                                                                           В.В. Галов

О.Х. Тимченко