Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2007 по делу n А53-5596/2004. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-5596/2004-С4-41

27 декабря 2007 г.                                                                              15АП-226/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2007 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей                         Галова В.В., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца (заявителя жалобы): Малофеев И.И., представитель по доверенности №4 от 24.05.2007г., Глава администрации-Ковальчук М.И., удостоверение №14 от 04.10.2006г.

от ответчика Администрации Красносулинского района: не явился

от ответчика ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал»: Газарьян Б.О., представитель по доверенности от 17.12.2007г., Саркисов Ф.Э., представитель по доверенности от 17.12.2007г.

от ответчика Администрации г.Зверево: не явился

от ответчика КУИ Красносулинского района: не явился

от третьего лица (заявителя жалобы) Ковальчука М.И.: Ковальчук М.И., удостоверение №14 от 04.10.2006г.

от третьего лица Позднякова В.И.: не явился

от третьего лица Санникова В.Н.: не явился

от третьего лица Забулдыгина П.А.: не явился

от третьего лица Батора В.В.: не явился

от третьего лица УФРС по РО: не явился

от третьего лица ОАО АПК Михайловское: Коровин В.В., главный бухгалтер, представитель по доверенности от 10.01.2007г., Газарьян Б.О., представитель по доверенности от 17.12.2007г.

Прокуратура РО: Шетов А.Ш., старший прокурор отдела, удостоверение №100481.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования Михайловского сельского поселения и Ковальчука М.И.

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2007г. по делу № А53-5596/2004-С4-41

принятое в составе председательствующего судьи Икряновой Е.А., арбитражных заседателей Бойко М.М., Байбиковой А.М.

по иску Муниципального образования «Михайловского сельского поселения»

к ответчикам Администрации Красносулинского района Ростовской области, Обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению недвижимостью «Квартал", Администрации г.Зверево Ростовской области, Комитета по управлению имуществом Красносулинского района

при участии третьих лиц Ковальчука М.И., Позднякова В.И., Санникова В.Н., Забулдыгина П.А., Батора В.В, Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Управления Федерального кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Открытого акционерного общества "АПК" Михайловское"

Прокуратуры Ростовской области

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Михайловское сельское поселение» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал», Администрации Красносулинского района, КУИ Красносулинского района, Администрации г.Зверево Ростовской области с иском о признании недействительным договора аренды №53 от 27.06.2003г. земельного участка общей площадью 8,624га, заключенного Администрацией г.Зверево Ростовской области и ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции, обязав ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал» возвратить Администрации г.Зверево Ростовской области арендованный земельный участок, Администрацию г.Зверево возвратить ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал» перечисленные денежные средства по договору.

Истцом заявлено дополнение и уточнение иска (том 6 лист дела 50), в котором он просил признать Постановление Главы Администрации г.Зверево №546 от 27.06.2003г. недействительным, признать договор аренды от 27.06.2003г. земельного участка общей площадью 8,624га, заключенный между Администрацией г. Зверево Ростовской области и ООО «Кампания по управлению недвижимостью «Квартал» недействительным ввиду его ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ООО «КУН «Квартал» в полном объеме арендную плату за пользование спорным участком.

Ходатайство истца о дополнении и уточнении иска определением суда от 21.02.2007г. отклонено (том 6 лист дела 114).

К участию в деле привлечены третьи лица без самостоятельных требований Ковальчук М.И., Позднякова В.И., Санников В.Н., Забулдыгин П.А., Батора В.В, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Управление Федерального кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, ОАО "АПК" Михайловское".

В судебном заседании приняла участие Прокуратура Ростовской области в лице старшего прокурора отдела Шетова А.Ш.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2007г. в иске отказано на том основании, что суд признал договор аренды №53 от 27.06.2003г. земельного участка общей площадью 8,624га между Администрацией г.Зверево и ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал» незаключенным. Спорный земельный участок находится в пользовании на праве постоянного (бессрочного) пользования у ОАО «АПК «Михайловское» как правопреемника ОАО «Михайловское», поскольку по разделительному балансу ОАО «АПК «Михайловское был передан весь имущественный комплекс, используемый для выращивания и переработки сельскохозяйственной продукции. Земельный участок площадью 8,624га представляет часть земельного квартала, в который входят земли других землепользователей, в том числе и третьих лиц. Нарушений прав третьих лиц в использовании принадлежащих им земельных участков, со стороны ОАО «АПК «Михайловское» не имеется. Не нарушены права также и жителей Муниципального образования Михайловское сельское поселение.

Не согласившись с принятым судебным актом, с апелляционной жалобой об отмене решения суда обратился истец - МО «Михайловское сельское поселение» Красносулинского района, третье лицо без самостоятельных требований Ковальчук М.И.

В качестве оснований отмены решения суда первой инстанции заявители жалобы указали:

-договор аренды земельного участка заключен с нарушением статьей 11,34,38 Земельного кодекса РФ, Правил организации и проведения торгов по продаже участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002г. № 808;

-в аренду ООО «КУН «Квартал» по договору аренды переданы земли 4-х населенных пунктов: хутор «Михайловка, хутор Грачев, хутор Холодный Плес, поселок Молодежный, вместе с расположенными на их землях многоквартирными домами и частными домовладениями. При передаче земельного участка в аренду он не был сформирован, не проведены торги;

-иск муниципальным образованием заявлен в защиту публичного интереса жителей, указанных населенных пунктов;

-вывод суда о незаключенности договора является неправильным, поскольку стороны исполняют договор. Участок был передан арендатору, а последний вносил за него арендную плату. Договор аренды прошел государственную регистрацию;

-при рассмотрения спора суд вышел за пределы исковых требований, разрешив вопрос кто вправе пользоваться спорным земельным участком, в то время как истец таких требований не заявлял;

-вывод суда о переходе права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком от ОАО «Михайловское к ОАО «АПК «Михайловское» не основан на материалах дела. Указанное право не могло быть передано по причине ликвидации ОАО «Михайловское». Наличие на участке объектов недвижимости не подтверждает право постоянного (бессрочного) пользования. Земельный участок находившийся в пользовании ОАО «Михайловское» и земельный участок ОАО «АПК «Михайловское» являются разными участками.

Ответчик - ООО «КУН «Квартал» жалобу считает необоснованной, представил отзыв, где указал, что земельные участки о которых утверждает истец вошли не в спорный участок, а наряду со спорным земельным участком вошли в кадастровый квартал. Кадастровому кварталу присвоен номер 61:51:02 02 01 общей площадью 10 820га. В границах данного квартала расположены земельные участки, каждому из которых присвоен свой кадастровый номер, в том числе присвоен номер 61:51:02 02 01:0876 и участку находящемуся в пользовании ОАО «АПК «Михайловское» на основании кадастрового плана от 14.03.2004г. Самостоятельные кадастровые номера и площади в границах кадастрового квартала имеют земельные участки х.Михайловка, х.Грачев, х.Холодный плес, п. Молодежный. Доказательств нарушения прав смежных землепользователей заключенным договором аренды от 27.06.2003г. суду не представлено.

Доводы жалоб в отзывах поддержали третьи лица без самостоятельных требований: Забулдыгин П.А., Батора В.В.Санников В.Н.

Третье лицо без самостоятельных требований - ОАО «АПК «Михайловское» просило в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав, что является пользователем спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, как правопреемник предыдущего пользователя ОАО «Михайловское». На земельном участке находящееся в его пользовании расположены движимое и недвижимое имущество, сельскохозяйственные угодья используются в производственном процессе, часть жителей МО «Михайловское сельское поселение» работают в обществе.

Третье лицо – Управление Федерального кадастра объектов недвижимости по Ростовской области просило рассмотреть жалобы без участия представителя.

Прокурор Ростовской области, принимавший участие в рассмотрении жалобы дал заключение о законности вынесенного судебного акта, об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца.

Ответчики Администрация Красносулинского района Ростовской области, Администрация г.Зверево Ростовской области, Комитет по управлению имуществом Красносулинского района, извещенные надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями №64160, №64683, №64163, №64686, №64165, №64687 о вручении копий определения апелляционного суда от 29.11.2007г., от 05.12.2007г., в судебное заседание не явились.

Третье лицо – Поздняков В.И. в судебное заседание не явился. Определения суда, направленные в адрес третьего лица возвращены с отметкой почтового отделения о смерти адресата.

Третье лицо – Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области, извещенное надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями №64178, №64694, о вручении копий определения апелляционного суда от 29.11.2007г., от 05.12.2007г., в судебное заседание не явилось.

Апелляционные жалобы Администрации муниципального образования Михайловского сельского поселения и Ковальчука М.И. рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела Администрация г.Зверево и ООО «Компания по управлению недвижимостью «Квартал» на основании Постановления Главы Администрации г.Зверево от 27.06.2003г. №546 заключили договор аренды земельного участка от 27.06.2003г. №53 общей площадью 8624га, кадастровый номер 61:51:02 02 01:0876. Указанный земельный участок расположен в границах кадастрового квартала 61:51:02 02 01 (том 1 лист дела 7-12). ОАО «АПК «Михайловское» стороной по оспариваемому договору не является.

В ходе рассмотрения спора ООО «КУН «Квартал» заявило ходатайство о применении процессуального правопреемства: о замене его на ОАО АПК «Михайловское», поскольку 17.07.2007г. между ООО «КУН «Квартал» и ОАО «АПК «Михайловское» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №53 от 27.06.2003г. (том 7 лист дела 92).

Ходатайство судом первой инстанции отклонено, суд предложил истцу привлечь ОАО АПК «Михайловское» в качестве ответчика по делу, однако истец отказался воспользоваться предоставленным правом в порядке статьи 47 АПК РФ.

В силу ст.607 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должен быть указан объект подлежащий передаче в аренду. При отсутствии таких данных в договоре, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду считается несогласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По смыслу земельного законодательства объектом аренды может быть только сформированный земельный участок с установленными границами (статья 38 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из пункта 1.1 договора аренды №53 от 27.06.2003г., акта приема - передачи земельного участка, отзыва Управления Роснедвижимости по Ростовской области арендатору были переданы земельные участки, расположенные в границах кадастрового квартала, из земель поселений со строениями в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации отнесенными к категории «земли поселений» в зоне сельскохозяйственного назначения (том 1 лист дела 7-17, том 3 лист дела 122,). На момент заключения договора кадастровый план, подтверждающий размеры и площадь земельного участка отсутствовал. План был составлен после заключения договора только лишь 14.03.2004г. (том 2 лист дела 65). Внесенные 11.01.2005г. в договор изменения, касающиеся площади земельного участка не зарегистрированы в установленном порядке, дополнительным соглашением от 01.04.2006г. изменен арендодатель - Красносулинский район без изменения арендуемой площади.

Таким образом, на момент заключения договора аренды территориальное землеустройство (ст. 68 Земельного кодекса Российской Федерации), включающее в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, установлению границ на местности проведено не было.

Статья 69 пункт 4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ.

Представленный