Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 по делу n А53-25175/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-25175/2009

05 мая 2010 г.                                                                                      15АП-2605/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца: Гринкевич Я.И. по доверенности от 11.01.2010,

от ответчика: Айдинова А.В. по доверенности от 09.02.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Урмия»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2009 по делу № А53-25175/2009,

принятое в составе судьи Икряновой Е.А.,

по иску открытого акционерного общества «Страховая компания «ЭНИ»

к обществу с ограниченной ответственностью «Урмия»

об обязании передать арендуемое имущество по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Страховая компания «ЭНИ» (ОАО «СК «ЭНИ») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Урмия» (далее ООО «Урмия») об обязании сдать арендуемое помещение по акту приема-передачи; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 465989 руб. 92 коп. по договору аренды нежилого помещения № 4120-6 от 26.07.2007г., задолженности по арендной плате в размере 209357 руб. 79 коп. за период пользования с 01.07.2009г. по 01.10.2009г., пени в размере 5527 руб. 05 коп. (за 198 дней).

Иск заявлен на основании ст.ст. 614, 617, 622 ГК РФ и мотивирован тем, что 26.07.2007г. между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Урмия» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 4120-6, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.М. Нагибина, 47, литер А. Данное нежилое помещение приобрел на праве собственности истец. Департамент уведомил ответчика о смене собственника и о необходимости перечисления арендной платы истцу.  Ответчик не произвел оплату арендных платежей, арендуемое имущество не возвратил истцу, несмотря на прекращение действия договора.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2009г. исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 675347 руб.71 коп. задолженности по арендной плате, 5527 руб. 05 коп. пени, а всего 680874 руб. 76 коп. ООО «Урмия» обязано в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу сдать ОАО «СК «ЭНИ» по акту приема-передачи нежилое помещение расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М.Нагибина, 47, литер А. общей площадью 175,7 кв.м., в том числе помещения, расположенные на 1-ом этаже комнаты № 1,1а,1б,2,3,4,5,6,7,8-10,9,11,14-15-16-17-18.

ООО «Урмия» обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2009г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке. Жалоба мотивирована тем, что 21.09.2006г. департаментом был заключен договор аренды спорного помещения с ИП Айдиновым В.А. В 2007г., 2008г. договор аренды перезаключался с ООО «Урмия», директором которого является Айдинов В.А. Срок окончания действия последнего договора аренды установлен 01.07.2009г. Заявления ответчика в адрес департамента о заключении долгосрочного договора аренды оставлены без ответа. В сентябре 2009г. ответчику стало известно, что находящееся в аренде здание передано в собственность ОАО «СК «ЭНИ» на основании распоряжения Мэра г.Ростова-на-Дону № 254 от 28.08.2008г. Данное распоряжение и передача здания в собственность истца незаконны, т.к. нарушают преимущественное право ответчика на приобретение арендованного помещения в собственность, предусмотренное Федеральным законом № 159-ФЗ о 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты». Ответчик регулярно оплачивал арендную плату, обществом получен кредит на приобретение оборудования, был выполнен капитальный ремонт арендованного здания на сумму 1104466 руб. 37 коп.  Сведения о смене собственника в ООО «Урмия» не поступали. У ответчика с истцом отсутствуют договорные отношения, взыскание арендной платы является незаконным. Судом, в нарушение ст. 51 АПК РФ, не привлечен ДИЗО г.Ростов-на-Дону, которым не соблюдены требования ст.ст. 452, 619 ГК РФ при расторжении договора аренды.

В отзыве ОАО «СК «ЭНИ» апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда без изменения. Указало, что ООО «Урмия» не соответствовало критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, т.к. арендовало помещения менее установленного срока, необходимого для получения преимущественного права приобретения имущества в собственность. Прокуратурой Ростовской области была проведена проверка, которой установлено, что передача ДИЗО г.Ростова-на-Дону спорного нежилого помещения в порядке оплаты размещенных дополнительных акций произведена в соответствии с действующим законодательством.  В силу ст.ст.614, 617 ГК РФ переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Ответчик неоднократно уведомлялся о смене собственника помещений. Наличие задолженности ответчика подтверждается материалами дела. Предусмотренная ст.622 ГК РФ обязанность возвратить помещение по истечении срока аренды ответчиком не исполнена.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, в иске отказать. Пояснил, что согласно имеющимся у ответчика платежным документам, излишне оплаченная ответчиком в счет арендной платы сумма в размере 51498 руб. была возвращена на счет Айнетдинова В.А. По представленному истцом расчету пояснил, что арифметически расчет произведен верно.

Представитель истца апелляционную жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения. Пояснил, что после проведенного сторонами уточнения расчетов, выявлена сумма задолженности за период с 11.12.2008г. по 01.10.2009г. в размере 705926 руб. 84 коп., что превышает сумму, заявленную в иске.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 26 июля 2007г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Урмия» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 4120-6, предметом которого является передача в аренду нежилого помещения расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Нагибина, 47, литер А. общей площадью 175,7 кв.м., в том числе помещения: 1-ый этаж комнаты № 1,1а,1б,2,3,4,5,6,7,8-10,9,11,14-15-16-17-18. Договор заключен сроком до 15.07.2008г, т.е. менее одного года, следовательно, не требует государственной регистрации.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 26.07.2007г.

Дополнительным соглашением от 15.07.2008г. стороны продлили срок  действия договора до 01.07.2009г.

В период действия договора аренды право собственности на арендованное помещение перешло к истцу ОАО СК «Эни», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АД 379582 от 11.12.2008г.

В соответствии с п.1. ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что  переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Учитывая изложенное, доводы ответчика о необходимости расторжения договора аренды № 4120-6 от 26.07.2007г. с соблюдением установленного ст.ст.619, 452 ГК РФ порядка, отклоняются как необоснованные.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Право собственности истца на спорное помещение возникло у ОАО «СК «ЭНИ» с момента государственной регистрации (11.12.2008г.), поэтому истец имеет право требовать от арендатора уплату арендной платы с 11.12.2008г.

Уведомление об изменении арендодателя и необходимости оплаты с 11.12.2008г. на счет ОАО «СК «ЭНИ» направлялось арендодателем по юридическому адресу арендатора, однако, не было вручено ООО «Урмия» ввиду его отсутствия, что подтверждается копией уведомления от 23.03.2009г. и почтового конверта.

Иные доказательства получения арендатором уведомления об изменении арендодателя суду не представлены, однако, данное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения заявленного иска.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).

После истечения срока аренды (01.07.2009г.) ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением без возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды № 4120-6 от 26.07.2007г. был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно дополнительному соглашению от 15.07.2008г. ежемесячная арендная плата за пользование помещением, предоставленным в аренду, составляет 69577 руб. 20 коп., арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа начавшегося месяца.

Из представленных суду апелляционной инстанции квитанций следует, что в период с декабря 2008г. по январь 2009г. ответчиком производилась оплата арендной платы по договору № 4120-6 от 26.07.2007г.

Однако, из пояснений представителей сторон следует, что 15.10.2009г. излишне оплаченная арендная плата в сумме 51498 руб. была перечислена ДИЗО г.Ростов-на-Дону на счет директора ООО «Урмия» Айнетдинова В.А., что подтверждается представленной ответчиком копией сберегательной книжки.

Факт пользования помещениями в период с 11.12.2008г. по 01.10.2009г. ответчиком не оспорен, доказательства оплаты договорных платежей за период пользования спорным помещением не представлены.

Требования истца о взыскании задолженности за указанный период в заявленной им сумме 675347 руб. 71 коп. являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу п.2 ст.610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Претензия истца от 31.08.2009г. № 1465 об оплате долга и освобождении помещений, направленная ответчику по юридическому адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.М.Нагибина, 47, не вручена.  В отзывах и апелляционной жалобе ответчиком указан данный юридический адрес, однако почтовая корреспонденция не вручается ввиду выбытия общества. Иные почтовые адреса ответчика в деле отсутствуют, доказательства того, что арендатор сообщал арендодателю об изменении места нахождения, не представлены.

Истец, направив претензию по известному ему юридическому адресу ответчика, принял все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения о прекращении договора аренды.

Волеизъявление истца на прекращение договора аренды выражено также путем обращения в суд с требованием об обязании ответчика сдать арендуемое помещение по акту приема-передачи, таким образом, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ соблюдены. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата истцу арендованного помещения требования об обязании ответчика возвратить арендованное помещение являются обоснованными.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Материалами дела подтверждается факт просрочки внесения арендной платы, в связи с чем, требования истца в части взыскания пени в сумме 5527 руб.  обоснованны.

Действия (бездействие) ДИЗО г.Ростов-на-Дону выразившиеся в нарушении преимущественного права ООО «Урмия» на приобретение