Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 по делу n А32-21102/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-21102/2007-22/387

10 апреля 2008 г.                                                                                15АП-1660/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Балаян Нела Арменаковна, паспорт 03 05 506422, выдан 22.07.2004г. Управлением внутренних дел Западного округа гор. Краснодара; представитель Лазарев В.П., доверенность от 07.04.2008г. №1-5042

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 февраля 2008г.

по делу №  А32-21102/2007-22/387

по иску предпринимателя Балаян Нели Арменаковны

к Администрации муниципального образования город Краснодар

о признании права собственности на возведенное строение

принятое в составе судьи Т.В.Чуприной

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Балаян Нела Арменаковна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании права собственности на строение литер “А”, общей площадью 747,1 кв.м., расположенного по адресу ул. Красных Партизан, 110/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок предоставлен Балаян Н.А. на праве аренды; истица произвела реконструкцию расположенного на земельном участке магазина с соблюдением действующих строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, что является основанием в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ для признания права собственности на объекты самовольного строительства.

Решением суда от 11 февраля 2008г. за Балаян Н.А. признано право собственности на спорный объект. Суд указал, что самовольное строение соответствует требованиям строительных, градостроительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан; возведено на земельном участке, предоставленном Балаян Н.А. на праве аренды, что является в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ основанием для признания права собственности предпринимателя на спорный объект.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что земельный участок предоставлялся предпринимателю на праве аренды для реконструкции и дальнейшей эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций без права капитального строительства. Кроме того, для признания судом права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение требований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца и истец просили оставить решение суда первой инстанции в силе. Пояснили, что самовольная постройка осуществлена до вступления в силу изменений в ст.222 ГК РФ, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям подлежит применению прежняя редакция ст.222 ГК РФ.

Ответчик извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца и его представителя, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы городского самоуправления – мэра города Краснодара от 05.05.2000г. №949 “О предоставлении предпринимателю Балаян Н.А. земельного участка в Западном административном округе” предпринимателю предоставлен в аренду на пять лет из земель городской застройки земельный участок площадью 259,09 кв.м., расположенный в пределах красных линий, в том числе земельный участок площадью 24,21 кв.м. в охранной зоне подземных коммуникаций, без права капитального строительства, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций по ул. Красных Партизан, 110 в Западном административном округе (л.д. 6).

На основании указанного постановления с предпринимателем 14 июня 2000г. был заключен договор аренды №901 (с 01.01.2003г. номер договора изменен на 4300006978) земельного участка, общей площадью 259,09 кв.м., расположенный в Западном административном округе города по ул. Красных Партизан, 110 в квартале №642, кадастровый номер 23:43:02:04:69:083 с целью реконструкции и дальнейшей эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций, сроком до 05 мая 2005г., зарегистрированный в ЕГРП 12 июля 2000г. (л.д. 7-10).

Балаян Н.А. возвела на спорном земельном участке здание кафе-магазина  (запроектировано 2-х этажным с техническим этажом, по техническому заключению – 3-этажное нежилое строение – л.д.21, 74,75).

Обстоятельствами дела подтверждается, что возведенный истицей объект является самовольной постройкой. В материалах дела отсутствуют документы о выделении вышеуказанного земельного участка под строительство объекта в качестве недвижимого, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как это предписано ст. 55 ГрК РФ.

Буквальный текст действующей редакции ст.222 ГК РФ обусловливает признание права собственности на самовольную постройку наличием у претендующего на узаконение постройки лица вещного права на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод представителя истицы, согласно которому к отношениям между ней и ответчиком подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ до внесения в эту статью изменений Федеральным законом от 30.06.06. №93-ФЗ. Осуществляя самовольную постройку, субъект совершает правонарушение. Самовольная постройка до ее легализации не существует в качестве объекта гражданских прав, поэтому не возникают и отношения по поводу такой постройки между осуществившим ее лицом и собственником земельного участка. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного акта. Поэтому суд должен был применить редакцию ст.222 ГК РФ с учетом изменений, внесенных в нее Федеральным законом от 30.06.06. №93-ФЗ.

Толкование положений данной статьи с учетом ее функционального назначения и принципов гражданского права позволяет сделать вывод, что наличие у осуществившего самовольную постройку лица права аренды на земельный участок не исключает признания за ним права собственности. Однако целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование должны предусматривать возможность возведения на земельном участке объектов капитального строительства. При предоставлении под капитальное строительство земельного участка собственник выражает свою волю на прекращение использования соответствующего земельного участка. Поэтому при разрешении вопроса о признании права на недвижимую вещь, созданную на арендованном земельном участке, необходимо исследовать условия договора аренды. Кроме того, легализация самовольных построек на земельных участках, предоставленных в аренду с нарушением порядка предоставления участков под строительство, позволит обходить установленный законом порядок выбора и предоставления земельных участков под строительство.

Анализ текста договора аренды приводит к выводу, что воля собственника земельного участка – муниципального образования была направлена на создание на вышеуказанном земельном участке временной постройки в виде сборно-разборной конструкции и эксплуатации только такой конструкции. Нахождение каких-либо капитальных сооружений на земельном участке (существующих или будущих) договором не предполагалось. В п.2 постановлении главы муниципального образования от 05.05.2000 г. № 949, на основании которого был заключен договор аренды, четко указано, что земельный участок предоставляется без права капитального строительства, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций. Воля собственника земельного участка выражена в договоре недвусмысленно, оснований для иного толкования у предпринимателя Балаян Н.А. быть не могло. Тот факт, что предприниматель в нарушение условий договора возвела на арендованном земельном участке здание кафе-магазина  (по проекту  2-х этажное с техническим этажом, по техническому заключению – 3-этажное нежилое строение)  свидетельствует только о том, что предпринимателем совершено гражданское правонарушение в виде самовольной постройки, которая при таких обстоятельствах не может быть легализована в судебном порядке.

Наличие в материалах дела технического заключения МУП “Институт горкадастрпроект города Краснодара” от 26.01.2008г. (л.д. 74-75), экспертного заключения от 09.01.2008г. №11/034 на соответствие действующим санитарно-эпидемиологическим нормативам нежилого строения (литер “А”) (л.д. 76-77), письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 14.01.2008г. №23/15с (л.д. 78), письма Отдела государственного пожарного надзора г. Краснодара от 15.01.2008г. №23/9.24-19 (л.д. 79) о том, что спорное строение не нарушает градостроительные и санитарные нормы и правила и  не создает угрозу жизни и здоровью граждан не отменяет тот факт, что спорное строение является самовольной постройкой, не компенсирует отсутствие надлежащего землеотвода для целей создания объекта недвижимости.

Не может быть принята ссылка суда первой инстанции в обоснование удовлетворения заявленных требований на протокол заседания комиссии по пресечению самовольного строительства при администрации муниципального образования город Краснодар №8 от 23 июня 2006г., утвержденный заместителем главы муниципального образования г.Краснодар. В этом протоколе в отношении спорного объекта вынесена рекомендация: сохранить спорное строение, оформлять земельно-правовые документы в установленном порядке (л.д. 44).  Из содержания названного протокола следует, что комиссия принимает одно из следующих решений в зависимости от обстоятельств дела: 1) отказать в оформлении, 2) сохранить объект, выдать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, 3)передать в правовое управление (для сноса). На момент рассмотрения дела в комиссии срок вышеуказанного  договора аренды земельного участка истек, такой  договор может рассматриваться только как заключенный на неопределенный срок в силу предписаний п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ. В такой ситуации  каждая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив другую сторону применительно к недвижимости за три месяца.

Из положения о порядке работы комиссии по пресечению самовольного строительства при администрации муниципального образования город Краснодар, утвержденного распоряжением главы МО город Краснодар от 15.02.2006 № 314-Р, следует, что комиссия является совещательным органом. Поэтому решение, вынесенное комиссией в отношении объекта, возведенного предпринимателем Балаян Н.А., не является землеотводом для целей создания объекта недвижимости. Это решение является адресованной уполномоченному органу рекомендацией оформления  земельно-правовых документов в установленном порядке.

Анализ текста постановления мэра г.Краснодара от 05.05.2000 г. № 949, договора аренды земельного участка позволяет сделать вывод, что волеизъявление сторон было направлено на установление временных возмездных отношений по использованию земельного участка, его предоставление под строительство объекта недвижимости, соответственно, возможности последующей утраты собственником прав на данный земельный участок не предполагалось. В виду отсутствия надлежащего землеотвода для создания объекта недвижимости, у суда первой инстанции не было оснований для признания за Балаян Н.А. права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости. Поскольку судом неверно применены положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ, судебный акт подлежит отмене, а исковые требования отклонению.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу ст.110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на предпринимателя посредством взыскания в пользу администрации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 февраля  2008 г. по делу № А32-21102/2007-22/387 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Балаян Н.А., г.Краснодар, ул.Красных партизан, 110/1 в пользу Администрации муниципального образования г.Краснодар 1000 рублей расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко