Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 по делу n А32-19652/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-19652/2007-39/468

10 апреля 2008 г.                                                                                15АП-1698/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску): не явился, извещен

от ответчика (истца по встречному иску): Асланян Акоп Гегамович, паспорт 03 05 298151, выдан 16.02.2004г.Управлением внутренних дел Карасунского округа города Краснодара Краснодарского края; представитель Седых С.Н., доверенность от 25.01.2008г. №740

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Асланян Акопа Гегамовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 февраля 2008г.

по делу № А32-19652/2007-38/468

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к предпринимателю Асланян Акопу Гегамовичу

о расторжении договора аренды земельного участка и по встречному иску о понуждении заключить договор аренды земельного участка

принятое в составе судьи В.Г.Колодкиной

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к предпринимателю Асланян Акопу Гегамовичу (далее – предприниматель) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами:

- между спорящими сторонами заключен договор аренды от 17.10.2002 г. № 4300001687 земельного участка по ул. им. Мачуги В.Н., 70, г.Краснодар;

- согласно названного договора площадь земельного участка определена в размере 80 кв.м (кадастровый номер – 23:43:04 08 002:0008), срок договора определен сторонами до 25 июня 2007 г.;

- договор содержит указание на целевое использование земельного участка – реконструкция и эксплуатация здания с размещением в нем компьютерного класса;

- предприниматель  нарушил требования целевого использования земельного участка, разместив в строении, расположенном на названном земельном участке, зал игровых автоматов и бильярдную.

В качестве правового обоснования своих требований администрация ссылается на предписания ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п. 6.2.2 договора аренды, согласно которому основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является, в частности, нецелевое использование арендатором участка.

Предприниматель обратился со встречным иском об обязании администрации заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации здания с размещением в нем игрового клуба. Встречный иск мотивирован тем, что на вышеуказанном земельном участке находится принадлежащий предпринимателю объект недвижимого имущества, следовательно, администрация обязана заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка. Правовое обоснование своих требований предприниматель усмотрел в предписаниях ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 28, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Решением суда от 13 февраля 2008 г. первоначальный иск удовлетворен, встречные исковые требования оставлены без рассмотрения.

Судебный акт мотивирован следующими доводами:

- письмом от 2 августа 2007г. администрация предупредила Асланяна, что в случае не устранения нарушений условий договора аренды по целевому использованию будет предпринимать меры по досрочному расторжению договора;

- предприниматель допустил существенное нарушение условий договора;

- данное нарушение не устранено.

Оставление встречного иска без рассмотрения суд мотивировал несоблюдением предпринимателем досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В апелляционной жалобе предприниматель просит судебный акт отменить и принять новое решение. В обоснование жалобы сослался на то, что является собственником помещений, расположенных на земельном участке по вышеуказанному адресу, решением муниципальной комиссии по согласованию размещения игорных заведений (протокол № 11 от 27 августа 2007 г.) игровой зал ООО «Д.А.В.» (названному обществу предприниматель передал помещения, расположенные на спорном земельном участке, в аренду) признан соответствующим требованиям ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр» и ст. 3 и ст.4 Закона Краснодарского края от 13 февраля 2006 г. № 985-КЗ «Об игорном бизнесе на территории Краснодарского края».

В судебном заседании ответчик просил решение суда отменить, принять новое решение. Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, ссылается на то, что исковое заявление подписано неуправомоченным лицом, поскольку в доверенности не оговорено право подписи исковых заявлений, признание игорного заведения соответствующим необходимым требованиям федерального закона означает согласование использования земельного участка под игровой зал, ответчиком (истцом по встречному иску) соблюден досудебный порядок урегулирования спора, т.к. он обращался с заявлением об изменении  вида разрешенного использования  земельного участка, но ему было отказано.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика и его представителя, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления от 25 июня 2002 г. № 991 главы администрации г.Краснодар между спорящими сторонами заключен договор аренды от 17.10.2002 г. № 4300001687 земельного участка по ул. им. Мачуги В.Н., 70 в г.Краснодар, согласно условиям которого в арендное пользование предпринимателю передается земельный участок общей площадью 80 кв.м., расположенный в Карасунском  административном округе г. Краснодара по указанному адресу, кадастровый номер – 23:43:04 08 002:0008 для цели реконструкции и эксплуатации здания с размещением в нем компьютерного класса. Срок действия договора – пять лет до 25 июня  2007г. (том 1 л.д. 10-13).

Из содержания договора аренды (п. 6.2.2) видно, что договор аренды заключен на условиях целевого использования земельного участка. Как установлено судом и не оспаривается предпринимателем, им нарушено условие договора в части целевого назначения земельного участка. Вместо предусмотренного договором целевого использования – реконструкция и эксплуатация здания с размещением в нем компьютерного класса или, как это предусмотрено дальнейшим согласованием изменения целевого назначения – размещение магазина, предприниматель сдал расположенные на земельном участке помещения в аренду ООО «Д.А.В.», которое разместило в этих помещениях игровой зал и бильярдную.

При этом как следует из ответа департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, предоставленный предпринимателю земельный участок отнесен к зоне застройки многоэтажными жилыми домами, где размещение игровых автоматов и бильярдной не допускается (т.1, л.д.34).

Уведомление о необходимости устранить нарушения целевого использования земельного участка вручено предпринимателю 27 августа 2007г., установлен 10-дневны срок для устранения нарушения (т.1, л.д.39-40).

Как следует из акта №647-к от 10 сентября 2007г. нарушение в этот срок не устранено. Предпринимателем заключен с ООО “Д.А.В.” договор аренды нежилого помещения для использования под зал игровых автоматов на срок с 01.01.2008г. по 31.11.2008г. (т.1,л.д.149-150).

В соответствии со ст.46 ЗК РФ, п. 6.2.2 договора аренды земельного участка использование участка не в соответствии с его целевым назначением является основанием для расторжения договора.

Наличие у предпринимателя зарегистрированного права собственности на объект недвижимости (помещения площадью 19,4 кв.м. – т.1, л.д.78) не является препятствием для расторжения договора, так как из договора возникло правоотношение на конкретных условиях. Наличие у предпринимателя недвижимости является основанием для реализации им предписаний ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, при зарегистрированном праве собственности на помещение 19,4 кв.м. на арендованном предпринимателем участке, как следует из акта обмера и акта обследования земельного участка №1555-к, расположено строение площадью 80 кв.м. (т.1, л.д.36, 84). По договору аренды от 1 января 2008г. ООО “Д.А.В.” предоставлено помещение площадью 123 кв.м.

Уведомление о необходимости устранения нарушений условий договора аренды и расторжении договора в случае неустранения вручено предпринимателю 27.08.2007г. исковое заявление подано в суд 1 октября 2007г. Требование о расторжении договора выражено в уведомлении посредством указания на то, что в случае не устранения замечаний в установленный срок администрация предпримет меры по досрочному расторжению договора аренды. Позиция ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции,  а также пояснения ответчика и его представителя в судебном заседании суда  апелляционной инстанции показывают, что ответчик не согласен с предъявленным исковым требованием о расторжении договора, продолжает использовать земельный участок для целей размещения на нем игрового клуба, полагает, что использует земельный участок под размещение игрового клуба правомерно.

Исходя из изложенного требования ст. 619 и п.2 ст.452 ГК РФ следует считать соблюденными.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод ответчика о том, что суд должен был оставить иск без рассмотрения по причине его подписания неуправомоченным лицом, поскольку в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции  истец неоднократно высказывал свою позицию, требовал расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод заявителя жалобы, согласно которому признание игорного заведения соответствующим необходимым требованиям федерального закона означает согласование использования земельного участка под игровой зал. Выписка из протокола заседания муниципальной комиссии по согласованию размещения игорных заведений на территории муниципального образования город Краснодар от 27 августа 2007г. №11 (т.1, л.д.75) не может рассматриваться как изменение условий договора аренды о  целевом назначении земельного участка, поскольку имеет иное функциональное назначение – подтверждает, что игорное заведение соответствует требованиям Федерального закона от 29 декабря 2006г. №244-ФЗ (требований к зонам игорного заведения, размещению в доступном месте текста Федерального закона от 29 декабря 2006г. №244-ФЗ и иных необходимых документов, требований к работникам организатора азартных игр, игорному оборудованию, технически заложенному среднему проценту выигрыша).

Также верен вывод суда о несоблюдении ответчиком (истцом по встречному иску) досудебного порядка урегулирования спора.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности истца по встречному иску на нежилые помещения общей площадью 19,4 кв.м. по адресу г.Краснодар, ул. Почтовая, 70 (т.1, л.д.78).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка (в процессе приватизации) суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Согласно п.1 ст.445 ГК РФ лицо, имеющее право требовать заключения договора, направляет стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту с приложением проекта договора. В случае неполучения в установленный срок ответа или получения отказа заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Заявитель встречного иска не представил доказательств того, что до обращения в суд с иском об обязании заключить договор аренды земельного участка он обращался в установленном порядке к арендодателю с заявлением о предоставлении земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости в аренду на новый срок с приложением необходимых документов. Как видно из перечня приложений к встречному иску, в качестве таких приложений суду представлены только выписка из протокола комиссии, квитанция об уплате госпошлины и копия свидетельства о государственной регистрации.

Обращение с заявлением об изменении вида разрешенного использования  земельного участка не может рассматриваться как реализация досудебного порядка разрешения спора применительно к заключению нового договора аренды.

Поскольку арендатор получил предупреждение арендодателя о необходимости устранения нарушения договора аренды, неисполнение им обязательства ни в установленный срок, ни  до момента рассмотрения спора судом первой инстанции служит достаточным основанием для удовлетворения иска о расторжении договора. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что срок договора аренды земельного участка от 17 октября 2002г. №6333 истек, из материалов данного дела следует, что арендодатель не намерен продолжать отношения, возникшие из данного договора, поэтому не может быть обнаружен законный интерес ответчика, подлежащий защите посредством отказа истцу в иске.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом верно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 февраля  2008 г. по делу №  А32-19652/2007-38/468 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко