Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2010 по делу n А32-12604/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-12604/2009-69/182

08 февраля 2010 г.                                                                              15АП-11530/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2009 по делу № А32-12604/2009-69/182,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

по иску Администрации города-курорта Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань-Сочи-Инвест»,

о расторжении договоров аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань-Сочи-Инвест» (далее ООО «Кубань-Сочи-Инвест») о:

расторжении договора аренды от 07.08.2007 №4900004287;

расторжении договора аренды от 07.08.2007 №4900004288;

о признании недействительным права аренды ООО «Кубань-Сочи-Инвест» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49601 09 027:0276, 23:49601 09 027:1008, расположенные по ул. Аэродромной в Лазаревском районе г. Сочи;

об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №23-23-46/032/2007-102 от 19 сентября 2007 года, о государственной регистрации права аренды ООО «Кубань-Сочи-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 23:49601 09 027:0276, общей площадью 90000 кв.м., расположенный по ул. Аэродромной в Лазаревском районе г. Сочи;

об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №23-23-46/032/2007-103, от 19 сентября 2007 года, о государственной регистрации права аренды ООО «Кубань-Сочи-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 23:49601 09 027:1008, общей площадью 40 000 кв.м., расположенный по ул. Аэродромной в Лазаревском районе г. Сочи.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Кубань-Сочи-Инвест» более двух раз подряд по истечении установленного договорами аренды срока платежа не вносило арендную плату за пользование земельными участками. Администрация в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ уведомила арендатора о расторжении договора аренды, направив в его адрес соглашение о расторжении договоров аренды (письма от 13.10.2008 и от 14.11.2008). Поскольку задолженность по договорам аренды не погашена, соглашения о расторжении договора аренды ответчиком не подписаны, Администрация считает вправе требовать расторжения договоров аренды в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что договоры аренды от 07.08.2007 №4900004287 и №4900004287 являются ничтожным, поскольку Администрация г.Сочи на момент их подписания не была уполномочена на распоряжение земельными участками находящимися в федеральной собственности. Поскольку ничтожная сделка не порождает никаких юридических последствий, недействительные договоры не могут быть расторгнуты. Истец вправе самостоятельно обратиться в регистрационную службу с требованием о погашении записей о регистрации права аренды ответчика на спорные земельные участки, учитывая установленные судом обстоятельства ничтожности указанных договоров. Суд первой инстанции также отказал в утверждении представленного сторонами мирового соглашения в силу части 6 статьи 141 АПК РФ.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Краснодарского края об отказе в удовлетворении требований администрации города Сочи к ООО «Кубань-Сочи-Инвест» о расторжении договоров аренды от 07.08.2007 № 4900004287 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49601 09 027:0276 общей площадью 90000 кв.м. и № 4900004288 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49601 09 027:1008 общей площадью 40000 кв.м., расположенных по ул.Аэродромной в Лазаревском районе г.Сочи, предоставленных для строительства комплекса гостиниц апартаментного типа отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что с учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорные земельные участки были предоставлены органами местного самоуправления г.Сочи из состава земель, относящихся к муниципальной собственности в пределах предоставленной им компетенции, что исключает ничтожность спорных договоров аренды. Судебными актами по делам № А32-8178/2008 и №А32-22869/2008 требования Администрации о взыскании с ООО «Кубань-Сочи-Инвест» арендной платы по спорным договорам удовлетворены. При рассмотрении указанных дел, суд первой инстанции не установил признаков ничтожности спорных договоров, что в нарушение статьи 69 АПК РФ, не было учтено судом первой инстанции по настоящему делу. Суд первой инстанции также не учел, что направленные в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды были возвращены с отметкой «выбытие адресата».

В судебное заседание представители сторон не явились. В соответствие со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства согласно требованиям статей 121-123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле не заявят возражений.

Согласно п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №36 от 28.05.2009г. «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» отсутствие в судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части стороны не заявили, в связи с чем, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2009 пересматривается в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении требований администрации города Сочи к ООО «Кубань-Сочи-Инвест» о расторжении договоров аренды от 07.08.2007 № 4900004287 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49601 09 027:0276 общей площадью 90000 кв.м. и № 4900004288 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49601 09 027:1008 общей площадью 40000 кв.м., расположенных по ул.Аэродромной в Лазаревском районе г.Сочи, предоставленных для строительства комплекса гостиниц апартаментного типа, обжалованной истцом.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления главы города Сочи от 16.07.2007 № 922 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Кубань-Сочи-Инвест» был подписан договор аренды от 07.08.2007 № 4900004287, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора был передан земельный участок площадью 90000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:01 09 027:0276, состоящий из двух обособленных частей: участок №1 – площадью 28451 кв.м. и участок №2 площадью 61549 кв.м., образованный из части участка государственной собственности с кадастровым номером 23:49:01 09 027:1008 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул.Аэродромная, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенный для строительства комплекса гостиниц апартаментного типа. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Л-1-а.

Во исполнение постановления главы города Сочи от 16.07.2007 № 923 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО «Кубань-Сочи-Инвест» был подписан договор аренды от 07.08.2007 № 4900004288, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора был передан земельный участок площадью 40000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:01 09 027:0273, образованный из части участка государственной собственности с кадастровым номером 23:49:01 09 027:1008 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул.Аэродромная, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенный для строительства комплекса гостиниц апартаментного типа. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Л-1-а.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от 19.12.2009 № 46/084/2009-220 и 46/084/2009-221 подтверждается государственная регистрация договоров аренды от 07.08.2007 №№ 4900004287 и 4900004288, о чем в ЕГРП были внесены записи регистрации от 19.09.2007 № 23-23-46/032/2007-103 и № 23-23-46/032/2007-102 соответственно.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы в порядке установленном спорными договорами аренды, Администрация направила ООО «Кубань-Сочи-Инвест» уведомления от 13.10.2008 №К-01/7403 и от 14.11.2008 №К-01/8419 о необходимости погашения образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды в связи с нарушением договорных обязательств. Указанные уведомления были возвращены отправителю с отметками отделения почтовой связи «выбытие адресата» и «адресат не значится».

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя возможно досрочное расторжение судом договора аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Аналогичный порядок расторжения договора аренды установлен сторонами в пункте 3.2.2. договора аренды от 24.01.2007.

Из материалов дела следует, что уведомления от 13.10.2008 №К-01/7403 и от 14.11.2008 №К-01/8419 были направлены ООО «Кубань-Сочи-Инвест» по единственному известному Администрации адресу, указанному в договоре аренды и выписка из ЕГРП (г.Сочи, Курортный проспект, д.18, оф.620). Иной адрес ответчика и доказательства того, что иной адрес ответчика был известен истцу, в материалах дела отсутствуют.

По смыслу пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения в том числе вручить его  под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Учитывая презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), Администрация муниципального образования город-курорт Сочи, направив претензии от 13.10.2008 №К-01/7403 и от 14.11.2008 №К-01/8419 о погашении задолженности и расторжении договоров аренды от 07.08.2007 №№ 4900004287и 4900004288 заказным письмом с уведомлением по единственному известному адресу ООО «Кубань-Сочи-Инвест», приняло все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

Следовательно, досудебный порядок расторжения договора арендодателем был соблюден, поскольку претензия о расторжении договоров аренды от 07.08.2007 была направлена по единственному известному Администрации адресу и не вручена арендатору по не зависящим от истца причинам. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 23 сентября 2009 года по делу № А53-2848/2009.

Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными