Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 по делу n А53-13815/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-13815/2009

03 декабря 2009 г.                                                                              15АП-10624/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В.,  Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: от КУИ г. Волгодонска РО представители Зрянина О.Е., доверенность от 31.12.2008г. №01-14/11486, Серая Д.В., доверенность от 31.12.2008г. №01-14/11487; Клюшина Н.В. представителя не направила, извещена

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью “Инвалид”

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 октября 2009г. по делу № А53-13815/2009 (судья Авдеев В.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью “Инвалид”

к ответчикам Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска Ростовской области, индивидуальному предпринимателю Клюшиной Наталье Владимировне

о признании торгов недействительными; признании недействительным договора; об обязании заключить договор аренды; признании письма Комитета незаконным

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Инвалид” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ответчикам Комитету по управлению имуществом г.Волгодонска Ростовской области (далее – комитет), индивидуальному предпринимателю Клюшиной Наталье Владимировне (далее – предприниматель):

- о признании торгов, проведенных комитетом от 16.04.2009г. по лоту №6 на мощение площадью 3431,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Волгодонск, пр. Мира, 28, незаконными;

- о признании недействительным протокола от 16.04.2009г. №8 заседания конкурсной комиссии по организации и проведению торгов по продаже права на заключения договора аренды объектов муниципальной собственности в части передачи в аренду комитетом муниципального имущества по лоту №6 на мощение площадью 3431,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Волгодонск, пр.Мира, 28;

- о признании договора аренды муниципального имущества по площадке, расположенной по адресу: г. Волгодонск, пр.Мира, д.28 между комитетом и предпринимателем недействительным;

- об обязании комитета заключить с предпринимателем договор аренды указанного имущества;

- о признании письма комитета  от 19.05.2009 г. №01 32/3871  о том, что у общества нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, незаконным – уточненные требования, л.д.59-60.

Исковые требования мотивированы тем, что комитет нарушил права истца на заключение договора аренды на новый срок, не уведомил общество как арендатора о прекращении договора аренды и о проведении торгов по продаже муниципального имущества (мощения), поскольку на момент проведения торгов мощение и земельный участок находились в пользовании общества. Кроме того, истец произвёл значительные неотделимые улучшения арендованного имущества по электроснабжению, ограждению, благоустройству стоянки автомобилей (л.д. 3).

В отзыве на исковое заявление ответчик указал на то, что истец не представил доказательства направления арендодателю письменного заявления о намерении заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Также указал на неисправность арендатора, ненадлежащее исполнение условий договора об арендной плате. Ответчик поясняет, что улучшения арендуемого имущества, производимые арендатором, неотделимые без вреда для имущества, являются собственностью арендодателя. Затраты на улучшения, производимые арендатором без письменного согласия арендодателя, возмещению не подлежат (л.д. 47-49).

Решением суда от 8 октября 2009 г. в иске отказано. Суд пришел к выводу, что истец не предоставил суду доказательств нарушения установленного законодательством порядка организации и проведения аукционов. Довод истца о нарушении его преимущественного права не был принят во внимание, так как в силу ст. 621 ГК РФ право на заключение договора аренды на новый срок и обязанность арендодателя заключить такой договор возникают только в случае предоставления имущества в аренду другому лицу в течение года со дня истечения срока договора аренды с прежним арендатором. Кроме того, истец не предоставил суду доказательств получения согласия арендодателя на проведение ремонтных работ.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Доводы апелляционной жалобы состоят в следующем:  05.09.2008г. обществом  было направлено заявление в КУИ г.Волгодонска о перезаключении с ним договора аренды земельного участка от 07.07.2008г., претензия об отказе от договора комитетом была направлена 07.04.2009г., 23.04.2009г. обществом направлено КУИ письмо о продлении договора аренды земельного участка.  Истец полагает, что трехмесячный срок, предусмотренный ч.2 ст.610 ГК РФ, ответчиком соблюден не был, общество не было извещено о намерении комитета провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды указанного имущества. Заявитель жалобы указывает на то, что ответчик нарушил преимущественное право общества на заключение договора аренды на новый срок.

В отзыве на жалобу комитет просил оставить решение Арбитражного суда Ростовской области без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель комитета поддержала доводы отзыва на жалобу, пояснила суду, что письмо от 19.05.2009г., на которое ссылается общество в иске, направлено по поводу земельного участка, общество своевременно не уплачивало арендную плату, в связи с чем договор №552 от 24.10.2007г. был расторгнут решением Волгодонского третейского суда, этим же решением с общества в бюджет г.Волгодонска взыскана задолженность по арендной плате в сумме 20 588 рублей 40 копеек, неустойка в сумме 1 590 рублей 68 копеек (что соответствует п.12.3 договора). Данное решение было исполнено обществом добровольно.

На вопрос суда, каким образом соотносятся два договора аренды, представленные в материалы дела, представитель комитета пояснила суду, что к материалам дела приобщены договор аренды в отношении объекта – элемента благоустройства (площадки), а также договор аренды в отношении земельного участка, на котором он находится.

Истец извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ответчик предприниматель Клюшина Н.В. считается извещенным надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между комитетом и обществом было подписано два договора аренды:

- договор от 24.10.2007г. №552-07,  по условиям которого во временное владение и пользование общества на срок с 01.11.2007г. по 29.10.2008г. предоставлен элемент благоустройства – площадка, площадью 3 431,4 кв.м., находящаяся по адресу: г.Волгодонск, пр.Мира, д.28;

- договор аренды от 07.07.2008г., в отношении земельного участка площадью 4 443 кв.м., на срок с 07.07.2008г. по 29.10.2008г.

В отношении права на заключения договора аренды объекта – мощения площадью 3 431,4 кв.м. проведены торги, согласно выписке из протокола №8 победителем признан предприниматель – л.д.7.

В качестве нормативного обоснования заявленных требований истец ссылается на положения ст.621 ГК РФ.

Между тем материалами дела опровергается наличие условий, при которых у общества могло бы возникнуть преимущественное право на заключение договора аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо одновременное наличие следующих условий:

- исправность арендатора, т.е. надлежащее исполнение им своих обязанностей;

- письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Общество ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по договору (обязанности по уплате арендной платы), в связи с чем комитету пришлось обратится в соответствии с п.12.3 договора от 24.10.2007г. №552-07 в Волгодонской третейский суд при Ростовской региональной общественной организации “Правовое обеспечение”. Несвоевременная уплата арендных платежей подтверждается также приложенными к апелляционной жалобе платежными поручениями от 20 августа 2008г. №103 и от 04 февраля 2009г. №13,  из которых следует, что обществом погашалась просроченная задолженность за несколько периодов платежа.

В материалах дела отсутствуют доказательства своевременного направления обществом комитету письменного уведомления о желании заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора от 24.10.2007г. №552-07. В качестве такого уведомления общество ссылается на заявление от 05.09.2008г. Однако анализ текста данного письма свидетельствует о том, что  оно посвящено иному вопросу, в данном письме общество информирует комитет о том, что договор аренды земельного участка площадью 4 443 кв.м. подписан со стороны общество неуполномоченным лицом, общество земельным участком не пользовалось, отдельную плату за пользование земельным участком вносить не должно, в связи с чем общество просило комитет перезаключить договор аренды земельного участка и произвести перерасчет арендной платы.

Кроме того, в ответ на требование комитета освободить муниципальное имущество и передать комитету, а также погасить задолженность за фактическое использование от 07.04.2009 №72 (л.д.50) общество направило комитету ответ, в котором указало, что договор №552- 07 от 24.10.2007г. истек 29.10.2008г. Общество не могло и не использовало в своих целях муниципальное имущество, деятельность по услугам стоянки автомобилей не вело – л.д.53.

Тем самым общество указало на отсутствие оснований для вывода о том, что отношения после окончания срока действия договора могли считаться продленными на неопределенный срок.

Кроме того, при нарушении преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок Гражданский кодекс РФ устанавливает специальный способ защиты: арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Избранные обществом способы защиты надлежащими не являются.

С учетом изложенного, у апелляционного суда отсутствуют основания для установления иных обстоятельств взаимодействия сторон, отличных от установленных судом первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 октября 2009г. по делу № А53-13815/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                   В.В. Галов

  М.В. Ильина