Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2009 по делу n А53-6532/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-6532/2009

13 ноября 2009 г.                                                                                15АП-9092/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей  Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску): Генералова В.Н., доверенность от 08.12.2008г. №ИЗ-27416/5;

от ответчика (истца по встречному иску): Твердохлебова М.В., доверенность от 21.10.2009г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Георгий"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2009  по делу № А53-6532/2009 (судья Никонова О.В.)

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Георгий"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью “Георгий”

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о признании пунктов 8.7, 8.8, 8.11 договора аренды земельного участка от 02.10.2008г. №30720 недействительными, исключении пунктов 8.7, 8.8, 8.11 из договора аренды земельного участка от 02.10.2008

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью “Георгий” (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 06.11.2006г. по 31.03.2009г. в сумме 1 261 964,91 руб., пени за период с 21.12.2008г. по 31.03.2009г. в сумме 52 717,24 руб.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом условий договора аренды №30720 от 02.10.2008г. земельного участка общей площадью 2 779 кв.м. с кадастровым номером 61:44:02 07 14:0001, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1б, по внесению арендных платежей.

Определением от 02 июля 2009г. судом к производству принято встречное исковое заявление общества к департаменту о признании пунктов 8.7, 8.8, 8.11 договора аренды от 02.10.2008г. №30720 недействительными; об исключении пунктов 8.7, 8.8, 8.11 из договора аренды земельного участка от 02.10.2008г. №30720 (т. 2, л.д. 9-10).

В обоснование встречного иска общество указывает на то, что п. 8.11 договора аренды, устанавливающий прекращение действия договора аренды №25799 от 19.07.2004г. с 06.11.2006г. при наличии исполнения после указанной даты со стороны арендатора обязательств по внесению арендной платы по договору аренды №25799 от 19.07.2004г., является недействительным (ничтожным), как не соответствующий установленному законом порядку расторжения договора. Пункты 8.7 и 8.8 договора о расчете размера арендной платы, распространенные на период с 06.11.2006г. как оплата за фактическое пользование земельными участками, также являются недействительными, поскольку начисление арендной платы за фактическое пользование земельным участком предполагает отсутствие в этот период договорных отношений между сторонами. Между тем, общество владело спорным участком на основании ранее заключенного договора аренды №25799 от 19.07.2004г., не расторгнутого надлежащим образом. Необоснованно применение рыночной величины годовой арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком на 2008г., к правоотношениям, действовавшим в 2006-2007г.г. Общество указывает на то, что недействительность части договора не влечет недействительность договора аренды №30720 от 02.10.2008г. (т. 1, л.д. 145-148).

В возражениях на встречное исковое заявление департамент указал на то, что оспариваемые пункты договора не противоречат действующему законодательству, общество ознакомилось с условиями договора до его подписания, возражений не высказало. Включение в договор оспариваемых пунктов направлено на компенсацию Департаменту арендной платы, которая внесена была арендатором не в полном объеме. До подписания договора №30720 между сторонами была проведена сверка расчетов, в том числе и по договору №25799 от 19.07.2004г., в которую вошли начисления до даты расторжения указанного договора – 05.11.2006г. и были приняты все платежи, произведенные арендатором по указанному договору вплоть до даты заключения нового договора №30720 (т. 2, л.д. 12-13).

Решением от 21 августа 2009г. исковые требования департамента удовлетворены в полном объеме. Признан недействительным п. 8.8 договора №30720 от 02.10.2008г. в части применения к расчетам за фактическое пользование земельным участком за период с 06.11.2006г. по 31.07.2008г. рыночной ставки годовой арендной платы, согласованной протоколом комиссии по согласованию результатов оценки №23 от 01.08.2008г. В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Суд пришел к выводу, что предметы договоров аренды, заключенных в 2004г. и в 2008г., совпадают, однако цели использования земельного участка различные.

Суд не признал договор аренды 2004 года продленным на неопределенный срок, посчитал правомерным распространение условий договора 2008 года на предыдущий период и правомерное указание в п. 8.11 договора на утрату силы с 06.11.2006г. договора №25799 от 19.07.2004г. Указал на то, что размер арендной платы подлежал расчету согласно принятых в муниципальном образовании ставок арендной платы, утвержденных соответствующими постановлениями Мэра г.Ростова-на-Дону на каждый из спорных периодов. По расчету суда размер подлежащей взысканию арендной платы по действовавшим в период пользования ставкам составил большую сумму, нежели заявленная в иске, в связи с чем исковые требования департамента удовлетворены в заявленном размере.

Суд пришел к выводу, что п. 8.8 договора аренды является недействительным, поскольку применение к отношениям, существовавшим в период с 06.11.2007г. по 31.07.2008г., расчета арендной платы, исходя из результатов оценки, утвержденной комиссией 01.08.2008г., неправомерно.

Суд признал пункты 8.7 и 8.11 не противоречащими действующему законодательству.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО “Георгий” обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в иске отказать, удовлетворить встречный иск. По утверждению общества, владение земельным участком в спорный период осуществлялось на основании договора аренды №25799 от 19.07.2004г., действовавшего до 30.10.2008г. (до даты регистрации нового договора аренды №30720 от 02.10.2008г.). Договоры аренды 2004г. и 2008г. являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами. Цели использования земельного участка по договорам 2004г. и 2008г. одинаковые. Целевое назначение земельного участка с заключением договора от 02.10.2008г. не изменилось, разрешенное использование земельного участка также не изменилось. Расчет подлежащей взысканию арендной платы на основании утвержденных постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону ставок судом не указан. Суд не учел представленный обществом в материалы дела расчет. Судом не оценен довод общества об отсутствии задолженности и не принял во внимание платежные поручения, подтверждающие внесение платежей в 2006г.-2008г. Отказывая в удовлетворении требования общества о признании недействительным п. 8.11 договора, суд не оценил довод общества о нарушении данным пунктом установленного законом порядка расторжения договора.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 21 октября 2009г. представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что в материалах дела имеется расчет, приложенный к отзыву на исковое заявление, из которого следует, что задолженность отсутствует. Департамент извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил.

С целью представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы  на 09 ноября 2009г.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 09 ноября 2009г. представитель заявителя апелляционной жалобы поддержала доводы жалобы, представила дополнительные пояснения.

Представитель департамента поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу, пояснила, что между истцом и ответчиком было заключено три договора аренды, в ноябре 2008г. был составлен акт сверки по всем трем договорам, актом сверки подтверждается расторжение договора № 25799 с 5 ноября 2006г., все платежи учтены, что отражено в приложениях к договору. Копии приложений представлены суду и исследованы в судебном заседании с участием представителей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом 2 октября 2008 года между департаментом  и обществом заключен договор аренды земельного участка № 30720. В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, департамент (арендодатель)  предоставил, а общество (арендатор)  принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:02 07 14:0001, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 “б” для использования в целях строительства автопаркинга в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2779 кв.м.

Срок аренды участка установлен сторонами с 19.06.2008 по 19.06.2011. Договор прошел государственную регистрацию за номером 61-61-01/624/2008-443 от 30.10.2008 г., что соответствует требованиям статей  131 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 655 677 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В пункте 8.7 договора стороны предусмотрели, что согласованные договорные условия применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком - с 6 ноября 2006 (с момента окончания предыдущего договора № 25799 от 19.07.2004) до даты подписания настоящего договора, - т.е. – 02 октября 2008 г. При этом непосредственная обязанность арендатора по внесению арендной платы за указанный период возникает 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Согласно пункту 8.8 договора арендатор обязался оплатить в течение текущего года (ежеквартально равными частями) сумму в размере А=655677.00 х 56/365+655677.00х4/4+655677.00х4/4= 1 411 951,02, которая включает в себя сумму за фактическое пользование земельным участком с 6 ноября 2006 по 31 декабря 2008. Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом № 23 от 01.08.2008 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону.

В пункте 8.11 договора стороны предусмотрели, что с 06.11.2006 г. договор № 25799 от 19.07.2004 г. утрачивает силу.

Мотивируя жалобу, общество указывает на то, что условие договора о ретроспективном его действии  с 06.11.2006 г. противоречит закону, поскольку в этот период в отношении того же объекта действовал  договор  от 19.07.2004 г.

Между тем, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правыми актами (статья 422). Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного или договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, сам по себе факт распространения условий договора на предыдущий период не противоречит закону.

Распространив действие договора с 06.11.2006 г. спорящие стороны подтвердил наличие задолженности общества в период предыдущего использования обществом земельного участка.

Таким образом, стороны перевели использование обществом земельного участка из режима договорного использования с неопределенным сроком в режим договорного использования с оговоренным сроком и применением условий договора к ранее сложившимся отношениям сторон. Тем самым стороны преодолели возможность неосновательного обогащения со  стороны общества.

Такой подход спорящих сторон к оформлению своих отношений закону не противоречит.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при расчете арендной платы следовало исходить из предписаний нормативных актов муниципального образования, а не из результатов оценки земельного участка, выполненных в июле 2008 г.

Арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами – ст. 65 ЗК РФ, ст.424 ГК РФ.

Суд верно отметил, что принятые во внимание при оценке земельного участка факторы имели место в 2008 году, тогда как тенденция изменения таких факторов не является величиной постоянной, в связи с чем в случае проведения оценки в соответствующие годы - 2006, 2007, результат мог быть иным.

В спорный период размер арендной платы подлежал определению в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 15 декабря 2005г. №283 “Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки” (до вступления в силу постановления от 05 декабря 2007г. №475),   постановлением администрации Ростовской области от 05 декабря 2007г. №475 “Об арендной плате за использование земельных