Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу n А32-800/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-800/2009

24 июля 2009 г.                                                                                   15АП-5607/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

от заявителя: Дворник И.М., доверенность от 20.07.2009г. №07/03;

от заинтересованного лица: Кузьмина А.В., доверенность от 11.01.2009г. №5

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26.05.2009 г. по делу № А32-800/2009 (судья Чернова А.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кубаньпечать"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании зарегистрировать право собственности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Кубаньпечать” (далее общество) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее регистрационная служба) с заявлением о государственной регистрации права собственности на следующие нежилые помещения:

- нежилые помещения первого этажа №№ 218, 218/1-218/7, 219, 366, 366/1,366/2,367, 368, 369,369/1, 370, 370/1-370/3 здания литер Г;

- нежилые помещения надстроек №№1-6 лит. Г1;

- нежилое помещение надстройки №1 здания лит. Г2,

всего общей площадью 2 4337, 1 кв.м., литер Г,Г1,Г2, расположенные по адресу в г. Краснодар по ул. Сормовская, 7 (л.д.103).

В государственной регистрации сообщением от 03.10.2008г. было отказано.

В отказе указано на то, что из представленных на государственную регистрацию документов можно сделать вывод о том, что заявителем была осуществлена реконструкция объекта недвижимого имущества путем возведения надстроек над нежилыми помещениями, которая является по существу реконструкцией и для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества заявителем не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.9).

Посчитав отказ незаконным, общество обратилось с заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края. Просило признать незаконным отказ регистрационной службы в государственной регистрации права № 25-65/32780 от 03.10.2008 г., обязать регистрационную службу зарегистрировать право собственности на нежилые  помещения первого этажа №№ 218, 218/1-218/7, 219, 366, 366/1,366/2,367, 368, 369,369/1, 370, 370/1-370/3 здания литер Г и нежилые помещения надстроек лит. Г1 и лит. Г2, всего общей площадью 2 4337, 1 кв.м. расположенные по адресу в г. Краснодар по ул. Сормовская, 7.

Заявитель полагает, что регистрационная служба не имела оснований для отказа в регистрации, ссылается на пп.4 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и(или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей. Также указывает на то, что внешние границы здания не изменены.

В отзыве на иск регистрационная служба просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать, обратила внимание, в частности, на то, что в отношении возникших после проведения реконструкции новых помещений литера “Г” разрешительных документов на государственную регистрацию не представлено (л.д.57).

Решением суда от 26 мая 2009г. требования общества удовлетворены.  Решение суда мотивировано ссылкой на пп.4 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ и ст.17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Суд пришел к выводу, что в данном случае выдачи разрешения на строительство не требовалось, как и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, суд посчитал, что оснований для отказа в государственной регистрации у регистрационной службы не имелось.

Не согласившись с принятым судебным актом, регистрационная служба обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в требованиях заявителю отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована указанием на следующие обстоятельства:

- масштабность произведенной реконструкции согласно техническому паспорту не может не затронуть конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности реконструируемых объектов;

- МУП “Институт Горкадастрпроект города Краснодара” вправе осуществлять только проектирование зданий и сооружений в соответствии с государственными стандартами, но не вправе давать заключения о возможности строительства без разрешения;

- у общества нет титула на земельный участок, на котором находится реконструированный объект.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель регистрационной служба поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель общества – просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал на то, что градостроительное заключение департамента соответствует постановлению главы муниципального образования г.Краснодар от 23 октября 2008г. №3555 “Об утверждении форм градостроительных заключений”, общество не может оформить договор аренды, поскольку в здании много собственников. Законность использования земельного участка подтверждается договором о внесении арендной платы за фактическое использование земельного участка. На вопрос суда, был ли заключен договор аренды продавцом объекта недвижимости, представитель общества дал положительный ответ. На вопрос суда,  представлен ли этот договор регистратору, представитель общества ответил отрицательно.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество является собственником объекта недвижимости, а именно нежилых помещений 1-го этажа №№218,219,366,367,368,369,270, здание литер Г, назначение нежилое, площадь: общая – 2162,1 кв.м., объект расположен по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, ул.Сормовская, 7 (л.д.41).

Объект приобретен обществом на основании договора купли-продажи № 02-55/КП от 27.01.2004 г. В соответствии с условиями названного договора общество приобрело объект недвижимости по вышеуказанному адресу общей площадью 2 162,1 кв.м. (л.д.104).  Объекты приобретены у ОАО “Кубаньтекст”.

Как указывает общество, в связи с производственной необходимостью оно совершило реконструкцию объекта посредством надстроек и перепланировки  первого этажа. В результате перепланирования площадь увеличилась на 40,5 кв.м., а в результате надстроек Г1 и Г2 площадь увеличилась на 275 кв.м. Всего площадь объекта недвижимости увеличилась таким образом с 2 162,1 кв.м. до 2 437, 1 кв.м. В связи с чем, общество обратилось за регистрацией права собственности на все нежилые помещения данного объекта – на первом этаже  №№ 218, 218/1-218/7, 219, 366, 366/1,366/2,367, 368, 369,369/1, 370, 370/1-370/3 здания литер Г и нежилые помещения надстроек лит. Г1 и лит. Г2, всего общей площадью 2 4337, 1 кв.м. расположенные по адресу в г. Краснодар по ул. Сормовская, 7.

При рассмотрении данной категории споров необходимо учитывать, что правило Градостроительного кодекса РФ, согласно которому строительство, т.е. создание зданий, строений, сооружений осуществляется на сновании разрешения на строительство, является общим,  допускает исключения.

Одно из таких исключений установлено в подпункте 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому  выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, если изменения объектов капитального строительства или его частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности.

Регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции объекта в соответствии с законодательством не требуется выдачи разрешения на строительство, посвящена ст.25.3 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно положениям которой основаниями для государственной регистрации права собственности на такой объект являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Исключение должно подтверждаться представленным для целей государственной регистрации заключением уполномоченного органа.

Обществом представлено градостроительное заключение департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар от 22.04.2008г. №23/2255. Согласно данному заключению разрешение на строительство для реконструкции нежилого здания литер Г путем строительства надстроек Г1 и Г2 не требуется в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Текст данного градостроительного заключения свидетельствует о том, что оно дано только относительно надстроек, вопрос о перепланировке помещений литера Г в нем не затрагивается и не освещается. Данный вывод подтверждается тем, что заключение содержит отсылку к  техническому заключению МУП “Институт Горкадастрпроекта города Краснодара” от 28.01.2008г., которое посвящено исследованию строительных конструкций надстроек над одноэтажным нежилым строением по ул.Сормовской,7, литер Г1 и Г2 и не содержит выводов относительно перепланировки литера Г (л.д.13-21).

Заявление на выполнение обследования, поданное обществом, содержит внизу листа дописку “+ перепланировка литер Г”, однако неизвестно, когда данная дописка была сделана, в тексте заключения данное пожелание отражения не получило (л.д.15).

Заявителем представлено еще одно заключение МУП “Институт Горкадастрпроекта города Краснодара”, в котором упоминается и перепланировка, однако, в отличие от первого технического заключения, к данному заключению не приложен протокол обследования (л.д.28). Кроме того, данное техническое заключение в тексте градостроительного заключения отражения не получило.

В возражениях общества на отзыв регистрационной службы текст градостроительного заключения изложен некорректно, с “допиской” относительно установления внутренних гипсокартонных перегородок, выводов по которым градостроительное заключение не содержит (л.д.82).

Иного градостроительного заключения, как следует из расписки в получении документов, на регистрацию предоставлено не было (л.д.31).

При этом МУП “Институт Горкадастрпроекта города Краснодара” не является уполномоченным органом на проведение государственного контроля и решения вопроса о возможности перепланировки без соответствующего разрешения, что следует в том числе из текста лицензии (л.д.27).

Заявитель обращался за регистрацией права на литера Г,Г1,Г2 как на один объект, с определением общей площади, по одному техническому паспорту и ссылаясь на одно градостроительное заключение.

У регистрационной службы не было объективных оснований для вывода о возможности регистрации права общества на перепланированные помещения литера Г без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Одновременно регистрационная служба не наделена возможностью разделения объекта и рассмотрения обособленно надстроек и литера Г, такое решение привело бы, по сути, к формированию нового объекта без заявления собственника.

Поскольку, отказывая в регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, регистрационная служба соблюдала требования Федерального закона №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в признании отказа регистратора незаконным и требовании обязать регистратора зарегистрировать право надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 мая 2009 г. по делу № А32-800/2009 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Кубаньпечать" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубаньпечать" 1 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                             О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                               М.В. Ильина

              О.Х. Тимченко