Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 по делу n А32-12208/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-12208/2008-22/173

18 июня 2009 г.                                                                                   15АП-908/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Галова В. В., Тимченко О. Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от истца: представителей по доверенности от 01.06.2009 Сафразьяна И. Г., по доверенности от 01.06.2009 Черкасского А. В.,

от ответчиков:

от ООО «Самарово»: представителя Игнатьевой Н. В. по доверенности от 01.09.2008,

от ООО «Нефтестройиндустрия-Юг»: представителя Терентьевой Ж. А. по доверенности от 11.01.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Светлана»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15 декабря 2008 года по делу № А32-12208/2008-22/173

по иску товарищества собственников жилья «Светлана»

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг», открытому акционерному обществу «Деревообработчик», обществу с ограниченной ответственностью «Самарово», Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Градоресурс», государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация», администрации муниципального образования г. Краснодар

о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок,

принятое в составе судьи Чуприна Т. В.,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Аврора» (далее – истец, ТСЖ «Аврора») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг», открытому акционерному обществу «Деревообработчик», обществу с ограниченной ответственностью «Самарово», Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с требованиями признать недействительным договор долевого участия в строительстве № 631 от 08.02.2005 на помещения № 3 и № 4 и договор долевого участия № 631/1 от 08.02.2005 на помещение № 48 подвального этажа дома 81/2 (литер З) по ул. Гаражной в г. Краснодаре, заключенные между ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» и ООО «Самарово», применить последствия недействительности сделок (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Первоначально заявленные требования о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности на спорные помещения и признании права общей долевой собственности жильцом дома №81/2 по ул. Гаражная г. Краснодара на спорные помещения истец исключил, уточнив заявленные требования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Градоресурс» (далее - ООО «Градоресурс»), государственное унитарное предприятие Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» (далее – ГУП КК «Крайтехинвентаризация»), администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация).

Требования истца мотивированы тем, что проектом строительства жилого дома № 81/2 в подвальном помещении предусмотрены служебные помещения, являющиеся местами общего пользования. Указанные помещения незаконно отчуждены ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» (застройщик) и ОАО «Деревообработчик» (заказчик) третьему лицу – ООО «Самарово» по оспариваемым истцом договорам. В результате совершенных сделок для собственников квартир стали недоступны предназначенные для обслуживания дома коммуникации (тепловые, водопроводные и канализационные сети), узлы учета горячего и холодного водоснабжения, отопления, электроэнергии.

Согласно разъяснениям Управления техинформирования Госстроя РФ от 16.12.2003 «О размещении в жилых зданиях помещений общего пользования» при проектировании нового строительства многоквартирных  жилых зданий необходимость размещения в жилом доме тех или иных предприятий общественного назначения определяется местным органом власти населенного пункта с учетом генплана и устанавливается в задании на проектирование и архитектурно-планировочном задании, утверждаемым этим органом и согласованным с соответствующим органом надзора (п. 1.36). Решение о переоборудовании действующих помещений или изменение их функционального назначения также находится в компетенции местных органов власти.

Помещения подвального этажа не соответствуют нормам отдельного встраиваемого нежилого помещения, предназначенного для реализации по договору на долевое участие в строительстве как отдельные встраиваемые помещения.

Подвальный этаж был запроектирован в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.89. Изменения в проект  дома в части изменения предназначения помещений мест общего пользования были произведены после сдачи дома в эксплуатацию, что является противоправным.

Решением суда от 15.12.2008 ТСЖ «Аврора» в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что ООО «Самарово» являлось участником долевого строительства и инвестировало строительство офисных помещений в цокольном этаже литер под/3 № 3 и № 4 общей площадью 30,31 кв. м. и № 48 общей площадью 26,13 кв. м. во втором подъезде. Нахождение спорных помещений в цокольном этаже подтверждается техническими паспортами, изготовленными Краснодарским ФГУП КК «Крайтехинвентаризация». Истцом не представлена проектно-сметная документация на жилой дом № 82/1 и не доказан факт нахождения инженерного оборудования и коммуникаций именно в спорных помещениях подвальной части жилого дома. Суд применил исковую давность, указав, что истец был информирован о передаче спорных помещений третьему лицу с момента сдачи дома в эксплуатацию (10.08.2005).

ТСЖ «Аврора» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Жалоба мотивирована тем, что вывод суда о том, что оспариваемые истцом договоры долевого участия в строительстве являются оспоримыми сделками, не соответствует обстоятельствам дела. Оспариваемые договоры заключены в нарушение закона и являются ничтожными. Срок исковой давности по указанным сделкам составляет три года. Выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2008 по делу № А32-13139/2007-31/257, ошибочно оценены судом как имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего дела. Судом необоснованно были отклонены ходатайства истца об истребовании от ответчиков документов, которые у истца отсутствуют, а также о назначении по делу экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.

Определением от 18.05.2009 производство по делу возобновлено.

После возобновления производства по делу представители ТСЖ «Аврора» представили документы о прекращении деятельности ТСЖ «Аврора» путем реорганизации в форме присоединения к ТСЖ «Светлана» (л. д. 70-109 том 4).

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 28.05.2009 подтверждается прекращение деятельности ТСЖ «Аврора» с 28.05.2009. Выписка из ЕГРЮЛ от 28.05.2009 в отношении ТСЖ «Светлана» подтверждает присоединение к нему ТСЖ «Аврора».

Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции произвел замену истца ТСЖ «Аврора» на ТСЖ «Светлана».

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 05.06.2009 до 11.06.2009.

В судебном заседании представители ТСЖ «Светлана» поддержали доводы апелляционной жалобы, указали на неправильное применение судом срока исковой давности. Просили также взыскать с ответчиков судебные расходы.

Представители ответчиков доводы апелляционной жалобы не признали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.07.2005 подписан акт приемки законченного строительством объекта – девятиэтажного жилого дома (лит. З) по ул. Гаражной, 81/2 в Западном внутригородском округе г. Краснодара, 09.08.2005 администрацией муниципального образования город Краснодар выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию (л. д. 34-35, 85 том 1).

В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения эксплуатации комплекса, собственниками помещений в указанном жилом доме создано товарищество собственников жилья «Аврора», зарегистрированное 16.06.2005 (ныне ТСЖ «Светлана»).

ТСЖ «Аврора» обратилось в суд с иском о признании недействительным договора долевого участия в строительстве № 631 от 08.02.2005 на помещения № 3 и № 4 и договор долевого участия № 631/1 от 08.02.2005 на помещение № 48 подвального этажа жилого дома 81/2 (литер З) по ул. Гаражной, заключенные между ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» и ООО «Самарово».

Основанием недействительности договора товарищество указало, что помещения №№ 3, 4, 48 находятся в подвале, соответственно являются местами общего пользования и принадлежат собственникам квартир в жилом доме на праве общей долевой собственности, ОАО «Деревообработчик» (заказчик строительства) и ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» (застройщик) не были вправе распоряжаться указанными помещениями.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома №82/2 осуществлено на основании договора о долевом участии в строительстве №85 от 24.12.2001, заключенного между ОАО «Деревообработчик» и ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» (л. д. 45-47 том 4).

По указанному договору ОАО «Деревообработчик», являясь арендатором земельного участка площадью 27550 кв. м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 81, передало ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» права на застройку земельного участка, а также права и функции заказчика строительства жилого комплекса на указанном земельном участке.

Стороны также согласовали совместное финансирование строительства жилого дома в размерах, указанных в пунктах 4.1 и 4.2 договора, и условие о распределении площади объекта между сторонами после завершения строительства и составления акта фактических затрат сторон. Пунктом 6.1 договора предусмотрено право каждой из сторон привлекать к строительству других юридических и физических лиц для обеспечения денежного финансирования строительства.

08.02.2005 ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» заключило с ООО «Самарово» договор №631 на инвестирование строительства офисного помещения в цокольном этаже (лит. под/з, подъезд 2) №№3 и 4 общей площадью 30,31 кв. м. и договор №631/1 на инвестирование строительства офисного помещения в цокольном этаже (лит. под/з, подъезд 2) № 48 общей площадью 26,13 кв. м. (л. д. 55-57, 59-61 т. 1).

ООО «Самарово» по указанным договорам приняло обязательство осуществить финансирование строительства в сумме 394 030 руб. по договору №631  и 339 690 руб. по договору №631/1, а ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» приняло обязательство по завершению строительства передать в собственность ООО «Самарово» указанные в договорах помещения.

Платежным поручением №27 от 11.02.2005 ООО «Самарово» перечислило ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» 629 850 руб., платежным поручением №104 от 26.04.2006 перечислило 83 460 руб. и платежным поручением от 08.09.2005 – 26 260 руб. (л. д. 91-93 том 3).

Дополнительным соглашением от 12.05.2005 к договору №85 от 24.12.2001 , заключенному между ОАО «Деревообработчик» и ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», стороны констатировали, что 100 процентов площадей квартир и нежилых помещений цокольного этажа жилого дома профинансированы ООО «Нефтестройиндустрия-Юг».

После ввода дома в эксплуатацию ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» по двум актам приема-передачи от 10.01.2006 передало ООО «Самарово» помещения №№3, 4 общей площадью 30,31 кв. м. и помещение №48 площадью 26,13 кв. м. Передача помещений была согласована с ОАО «Деревообработчик», что подтверждается подписью руководителя общества в акте передачи (л. д. 58, 62 том. 1).

ООО «Самарово» зарегистрировало право собственности на переданные помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.08.2006 серии 23 АА №№863842 и 863843 (л. д. 83-84 том 1).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Самарово», наряду с физическими лицами – собственниками помещений в многоквартирном доме инвестировало строительство жилого дома.

Довод товарищества собственников жилья о принадлежности спорных помещений на праве общей долевой собственности собственникам квартир суд апелляционной инстанции находит несостоятельным исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичный перечень долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного