Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 по делу n А53-6447/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-6447/2015

20 октября 2015 года                                                                         15АП-16334/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Тимченко О.Х.

судей М.В. Ильиной, Н.Н. Мисника

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца: Жученко Е.А., доверенность от 12.01.2015 № 59/625-3/6, паспорт;

от ответчика:  : Завьялова Н.Н. доверенность от 12.10.2015, паспорт

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жалобы муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2015 по делу № А53-6447/2015

по иску муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону

(ИНН 6165057602, ОГРН 1036165003874)

к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Геворгу Меружановичу

(ИНН 616483481977, ОГРНИП 314616420900016)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону,

об обязании передать помещение,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

                                 УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно- коммунального хозяйства» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (далее  МКУ «УЖКХ» Октябрьского района) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области  к индивидуальному предпринимателю Саркисяну Геворгу Меружановичу (далее предприниматель) с требованием:

- о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов от 27.05.2013 № 6266-7;

-об обязании Саркисян Геворга Меружановича передать муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону по акту приема-передачи нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, Буденовский,81, лит. В, общей площадью 121,10 кв. м., комнаты №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, подвал (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лист дела 111).

  В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель истца заявил ходатайство об отказе от требований, в части расторжения договора аренды от 27.05.2013 № 6266-7. Отказ мотивирован тем, что договор аренды предусматривает основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, в случае неиспользование арендатором объекта более 1 месяца. В силу п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым, поэтому соответствующего решения суда не требуется.

Решением суда от 14 августа 2015 г., принят отказ МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону   от требования о расторжении договора аренды от 27.05.2013 № 6266-7. Производство по делу № А53-6447/15 в указанной части прекращено.В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением суда МКУ «УЖКХ» Октябрьского района г.Ростова-на-Дону обратилось в суд с апелляционной жалобой,указав в жалобе следующие доовды.

МКУ «УЖКХ» Октябрьского района г.Ростова-на-Дону является арендодателем нежилого помещения, руководствуясь ст.5.2.1 договора, приняло решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды №6266-7,известило об этом арендатора-Саркисяна Г.М., потребовао освободить спорное помещение.

Факт уведомления об отказе от договора  подтверждается материалами дела, находящимися на рассмотрении  в Октябрьском районном суде г.Ростова-на-Дону.

В рамках настоящего дела ответчику вместе с исковым заявлением вручено уведомление о расторжении договора, которое ранее направлялось Саркисяну Г.М. почтой. В исковом заявлении также выражена воля на расторжение договор аренды, в связи с отказом от его исполнения.Таким образом, ответчик надлежащим образом был уведомлен о расторжении договора.

Заявитель жалобы считает, что коль суд пришел к выводу о не уведомлении ответчика о расторжении договора, то в соответствии со ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление надлежало оставить без рассмотрения.  Заявитель жалобы просит решение отменить, обязать Саркисяна Г.М. передать помещение истцу.

В отзыве на жалобу ИП Саркисян Г.М. считает, что договор аренды №6266-7 от 27.05.2013 не прекратил свое действие, так как истцом не представлены доказательства соблюдения процедуры расторжении договора в одностороннем порядке. Ответчик просит решение оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель учреждения доводы жалобы поддержал. На вопрос суда пояснил, что ответчик не имеет задолженности по арендной плате.

Представитель ответчика пояснил, что предприниматель вносит истцу арендную плату, принял меры к ремонту помещения, обратился к арендодателю о принятии мер к подключению к коммуникациям, заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. Из акта приема- передачи следует, что  в помещении отсутствует электроснабжение, которое за свой счет ответчик готов восстановить. Препятствия в пользование помещением создает сам арендодатель. Представитель ответчика просит решение оставить без изменения.

 В судебном заседании был объявлен перерыв с 07.10.2015 г. до 14.10.2015 г.

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба  не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  в оперативном управлении МКУ «УЖКХ» Октябрьского района находятся нежилые помещения общей площадью 121,1 кв.м.: комнаты №1-10 (подвал), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Буденовский,81, лит. В.

На основании результатов проведенного аукциона от 19.03.2013 г., между МКУ «УЖКХ» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и Саркисян Геворгом Меружановичем (арендатор) 27.05.2013 подписан договор

аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по

результатам аукционных торгов № 6266-7.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 260213/2239895/02 от 19.03.2013г. № 1 предоставляет арендатору в аренду за плату нежилое помещение (здание, сооружение), именуемое далее объектом по адресу: г. Ростов-на-Дону, Буденовский, 81, лит. В, общей площадью 121,10 кв. м., комнаты № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10; подвал, для использования под подземный туалет.

В соответствии с разделом 2 договора, срок договора устанавливается с даты

подписания акта сдачи-приемки объекта на пять лет. Акт сдачи-приемки нежилого

помещения подписан 27.05.2014.

Пунктом 5.2.1. договора аренды от 27.05.2013 N 6266-7 предусмотрено право

арендодателя в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случае не использования арендатором объекта более 1 месяца.

 МКУ «УЖКХ» Октябрьского района г.Ростова-на-Дону, ссылаясь на уведомление арендатора об отказе от договора аренды на основании пункта  5.2.1 договора, обратился в суд с иском об обязании предпринимателя вернуть занимаемое помещение.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на дату направления истцом дополнительного соглашения о расторжении договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное положение предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ и применялось в период принятия судом обжалуемого судебного акта. Пункт 1 данной статьи также предусматривает, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 5.2.1. договора аренды от 27.05.2013 N 6266-7 арендодатель в одностороннем порядке вправе полностью отказаться от исполнения договора в случае не использования арендатором объекта более 1 месяца.

Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании п.5.2.1, что влечет расторжение договора во внесудебном порядке.

Как утверждает арендодатель 26.03.2014 он направил в адрес предпринимателя  уведомление № 59-625-575/2,об отказе от договора. (лист дела 25,86).

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, в уведомлении отсутствует номер квартиры арендатора, реестр почтовых отправлений за март 2014 года, не содержащий отметки органа почтовой связи, доказательств получения корреспонденции арендатором не представлено.

 Суд первой инстанции правомерно отклонил ссылку истца на определение Октябрьского суда г.Ростова-на-Дону от 22.12.2014, поскольку судом общей юрисдикции не исследовался вопрос направления предпринимателю уведомления о расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 27.05.2013 г. № 6266-7 не прекратил свое действие.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что обязанности по содержанию арендованного имущества распределены между сторонами договора аренды в статье 616 ГК РФ. Частью 1 данной статьи на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.  

В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и производству за свой счет текущего ремонта, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно раздела 4 договора аренды № 6266-7 от  17.05.2013 г. арендатор  обязан содержать арендованное помещение, инженерные сети, коммуникации и оборудование, находящееся в помещении в исправности; своевременно производить капитальный и текущий ремонт.(лист дела 10).

Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В акте приема-передачи имущества отмечено, что электрооборудование помещения (сети) переданы арендатору в неудовлетворительном состоянии. Саркисян Г.М. в письме, направленном арендодателю 10.06.2015 г. указал, что приобрел строительный материал для производства ремонта с целью использования помещения по целевому назначению, однако, выполнению ремонтных работ препятствует отсутствие электрической энергии и воды в помещении. Ресурсоснабжающие организации отказали в подключении к сетям, в связи с отсутствием договоров, технических условий и актов разграничения балансовой принадлежности. Арендатор просил предоставить ему копии договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Однако, арендодатель доказательств передачи документов арендатору не представил, документально не подтвердил факт неиспользования помещения без уважительных причин.

Как указал представитель ответчика, предприниматель исправно вносит арендную плату, но пользоваться помещением не может, поскольку, учитывая назначение помещения, без воды и электроэнергии использовать помещение по назначению невозможно, намерений отказаться от договора аренды у арендатора не имеется.

На основании изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований у арендодателя для отказа от договора со ссылкой на   пункт 5.2.1. договора аренды от 27.05.2013 N 6266-7.

Довод заявителя жалобы об оставлении иска без рассмотрения в соответствии с п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонен, поскольку исходя из предмета заявленных требований: освобождение арендованных помещений, досудебный порядок разрешения спора не предусмотрен.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2015 по делу № А53-6447/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Н.Н. Мисник