Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2008 по делу n А44-2400/2006. Изменить решение

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 февраля 2008 года

г. Вологда

Дело № А44-2400/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковальчук М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу региональной общественной организации «Новгородский областной центр многодетной семьи» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 30 ноября 2007 года по делу № А44-2400/2006 (судья Бестужева Г.М.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее – КУМИ) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к региональной общественной организации «Новгородский областной центр многодетной семьи» (далее – Организация) о взыскании      406 222 рублей 42 копеек неосновательного обогащения за период с июля   2004 года по июль 2007 года, 43 778 рублей 82 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и просил обязать ответчика передать незаконно занимаемое нежилое помещение общей площадью        188,6 кв.м по договору аренды от 09.02.2000 № 2114, не прошедшего государственную регистрацию в установленном действующим законодательством порядке.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил заявленные требования и просил взыскать 233 401 рубль 73 копейки неосновательного обогащения за период с июля 2004 года по июль 2007 года, 23 262 рубля          07 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда от 30 ноября 2007 года исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с Организации в пользу КУМИ 233 401 рубль      73 копейки неосновательного обогащения, 23 262 рубля 07 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 8633 рубля 28 копеек государственной пошлины и обязал Организацию вернуть КУМИ нежилое помещение общей площадью 1886 кв. м, расположенное по адресу: город Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10. В остальной части иска производство по делу прекращено.

Ответчик с решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить в части понуждения возвратить истцу нежилое помещение общей площадью 1886 кв. м, расположенное по указанному адресу, и вынести новый судебный акт, которым данные исковые требования оставить без рассмотрения, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, вывод суда о расторжении договора аренды 01.01.1998 № 21, зарегистрированному в установленном порядке, является ошибочным, поскольку по истечении срока его действия от арендодателя возражений не поступило, следовательно, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и какая-либо переписка сторон, которая бы свидетельствовала об отказе КУМИ от договора аренды от 01.01.1998 № 21 отсутствует. Арендодатель имел право отказаться от него, предупредив Организацию об этом за три месяца на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалах дела отсутствуют доказательства направления КУМИ предупреждения о прекращении договора аренды Организации, в связи с чем вышеуказанный порядок не может считаться соблюденным. Имеющаяся в материалах дела претензия от 20.04.2006, направленная заказным письмом от 24.04.2006 № 2425 на имя Соколовой Т.Н., не является надлежащим уведомлением ответчика, поскольку ему не адресована. Доказательства получения  ответчиком извещения о прекращении договора аренды  истцом не представлено. В соответствии с пунктами 22 и 23 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221, на почтовых отправлениях отправителем указываются точные адреса отправителя и адресата, в том числе для юридического лица – полное или краткое наименование. В нарушение приведенных норм на заказном письме № 2424 от 24.04.2006 адресатом указано физическое лицо – Соколова Т.Н. Факт подписания договора от 09.02.2000 № 2114 не является письменным отказом арендатора от договора аренды, как не является и отказом от него арендодателя. В данном случае истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части обязания Организации возвратить КУМИ спорное имущество.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права и несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.02.2000 между КУМИ (арендодатель) и Организацией (арендатор) подписан договор аренды № 2114 земельного участка площадью 188,6 кв.м (кадастровый номер  НОО.23.81.003-00.0025) и нежилого помещения (вторичный объект) (кадастровый номер НОО.23.81.003-00.0025:07832:00112) площадью 188,6 кв.м,  расположенного по адресу: город Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, для использования под административное для реализации целей Организации.

Срок действия договора сторонами установлен с 01.01.2000 по 31.12.2004.

Договор аренды от 09.02.2000 № 2114 в порядке, установленном Федеральным законом от 21.10.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), не зарегистрирован.

Истец, полагая, что указанный договор является незаключенным, между тем Организация фактически использует помещение, не внося за него арендную плату, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом, процентов за пользование чужими денежными средствами и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, признал их обоснованными как по праву, так и по размеру.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 09.02.2000 № 2114 считается незаключенным ввиду отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих, что он зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, является обоснованным.

Действительно, в силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 1103 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежат применению нормы главы 60 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 1102 названного Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевший), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Вместе с тем суд первой инстанции не учел длящийся характер сложившихся у сторон правоотношений по аренде вышеназванного имущества.

Как следует из материалов дела, между КУМИ (арендодатель) и Организацией (арендатор) 01 января 1998 года заключен договор аренды № 21, предметом которого является то же имущество, находящееся по адресу: город Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10/, с одними и теми же кадастровыми номерами, что и по договору от 09.02.2000,  площадью 189 кв.м.

Названный договор аренды заключен сторонами до введения в действие Закона, зарегистрирован в КУМИ и не подлежал обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном указанным Законом.

Факт пользования ответчиком арендованным имуществом с 01.01.1998 стороны не оспаривают. Другого имущества Организации истцом не передавалось, что не опровергается материалами дела, поэтому следует сделать вывод о том, что в обоих договорах речь идет об одном и том же объекте недвижимого имущества.

Как усматривается из условий договора от 01.01.1998, в частности пункта 20, срок его действия установлен с 01 января 1998 года по 31 декабря 1998 года.

Поскольку по истечении срока действия данного договора Организация продолжала пользоваться вышеназванным имуществом при отсутствии возражений со стороны КУМИ, договор аренды от 01.01.1998 в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок.

Согласно статье 610 того же Кодекса заключенный на неопределенный срок договор аренды может быть прекращен отказом от договора одной из сторон с обязательным предупреждением другой стороны. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи в таком случае сторона, изъявившая желание отказаться от договора, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данной нормой предусмотрено, что законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

При этом решающее значение для применения положений статьи 610      ГК РФ имеет не столько факт направления уведомления, сколько факт его получения другой стороной.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

Как видно из материалов дела, КУМИ  составлена претензия от 20.04.2006 № 41 п-ар с уведомлением Организации о расторжении договора в одностороннем порядке (л. 11, т.1). Однако она была направлена не ответчику, а физическому лицу – Соколовой Т.Н., о чем свидетельствуют почтовая квитанция серии   173955-71  №  02425  (л. 10, т.1)  и  список  заказных писем (л. 9, т.1). Данные документы в качестве доказательств, подтверждающих факт получения арендатором письменного уведомления о прекращении договора аренды от 01.01.1998, судом во внимание не принимаются, так как они свидетельствуют о направлении почтового отправления физическому лицу Соколовой Т.Н., а не Организации.

Вместе с тем ответчик в жалобе указывает на то, что претензию не получал и не мог получать, поскольку арендованное помещение находится в многоэтажном многоквартирном доме с большим числом арендаторов, и вручение её физическому лицу Соколовой Т.Н. без указания номера офиса (квартиры) невозможно.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что договор аренды от 01.01.1998 прекращен.

Данный вывод подтверждает и то обстоятельство, что договором аренды от 09.02.2000, признанным судом незаключенным, отсутствовало условие о прекращении действия вышеупомянутого договора.

Кроме того, к материалам дела приобщен акт приема-передачи имущества в аренду, являющийся приложением № 2 к договору № 1025 от 09.02.1999, согласно которому Комитет передает, а Организация принимает в аренду с      01 января 1999 года идентичное договору аренды от 01.01.1998 имущество. Сам договор аренды от 09.02.1999 № 1025 в деле отсутствует.

Также суд считает необходимым обратить внимание на то, что и в претензии КУМИ о расторжении договора в одностороннем порядке указано на нарушение Организацией пункта 7 договоров (а не договора).

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды от 01.01.1998 не расторгнут, оснований для выселения Организации из занимаемого им помещения не имеется. В удовлетворении иска в этой части надлежит отказать.

В связи с чем решение суда в части обязания Организации возвратить КУМИ арендованное помещение подлежит отмене.

Вместе с тем подлежит исключению из резолютивной части решения суда ошибочное указание о прекращении производства по делу в остальной части иска на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истец от иска (отдельных исковых требований) не отказывался и такой отказ судом не рассматривался и не принимался.

При подаче апелляционной жалобы Организации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена, она подлежит взысканию с КУМИ в доход федерального бюджета согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь 110, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного Новгородской области от 30 ноября 2007 года по делу № А44-2400/2006 изменить.

В удовлетворении требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода об обязании региональной общественной организации «Новгородский областной центр многодетной семьи» вернуть помещение общей площадью 188,6 кв.м, расположенное по адресу: город Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10 отказать.

Исключить из резолютивной части решения суда абзац третий о прекращении  производства по делу в остальной части иска.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода в доход федерального бюджета 1 000 рублей  государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий                                                                 О.Г. Писарева

Судьи                                                                                                     С.В. Козлова

А.В. Романова