Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2008 по делу n А13-7803/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 января 2008 года

г. Вологда

Дело №А13-7803/2007

Резолютивная часть объявлена 31 января 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2008 года

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В., Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии предпринимателя Фишер Н.В., Матвеевой Е.Н., по доверенности от 10.08.2007, от ГОУ высшего профессионального образования «Вологодский государственный педагогический университет» Зуевой Л.Н. по доверенности от 16.01.2008 №5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Вологодский государственный педагогический университет» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 декабря 2007 года по делу № А13-7803/2007 (судья Степанова Т.П.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Фишер Наталия Валерьевна (далее – Фишер Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Вологодский государственный педагогический университет» (далее – Учреждение) о признании недействительным конкурса на право заключения договора аренды помещения офиса площадью 75,4 кв.м, расположенного по адресу: город Вологда, улица Лермонтова, дом 9, ссылаясь на статьи 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 21 сентября 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Леонтьева Вероника Валерьевна.

Определением суда от 29 октября 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом в лице территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Вологодской области.

Решением суда от 10 декабря 2007 года итоги конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества - офиса площадью 75,4 кв.м, находящегося по адресу: город Вологда, улица Лермонтова, дом 9, проведенного Учреждением, признаны недействительными, с Учреждения в пользу Фишер Н.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлине в размере 2000 рублей и по оплате услуг представителя в сумме 3000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ответчик с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и в иске отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, на конкурс  выставлено нежилое помещение, что подтверждено техническим паспортом. Нарушений при проведении конкурса не допущено, оснований для признания его недействительным не имеется; суд не исследовал вопрос о переводе спорного нежилого помещения в жилое и не рассмотрел ходатайство ответчика о привлечении в качестве третьего лица государственного предприятия Вологодской области «Вологдатехинвентаризация». Полагает, что права истца не нарушены и не могут быть восстановлены в случае приведения сторон в первоначальное положение, доказательств обратного Фишер Н.В. не представила.  Считает, что суд должен применить статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец злоупотребляет своим правом на защиту и действует с намерением причинить вред другому лицу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании считает доводы жалобы необоснованными, решение законным. Пояснили, что из документов, имеющихся в деле, следует, что помещение является жилым. Соответствующий перевод данного помещения из жилого в нежилое Учреждением не производился. Проведение конкурса на право заключить договор аренды жилого помещения противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации, поэтому судом первой инстанции обоснованно принято решение о признании конкурса недействительным. Технический паспорт помещения составляется по итогам технической инвентаризации и не является документом, разрешающим использование жилого помещения в качестве нежилого. Необоснован довод ответчика о том, что незаконным проведением торгов не нарушены права истца. Истец является проигравшим участником торгов. Признание их недействительными приведет к восстановлению прав истца, поскольку в этом случае истец сможет принять участие в торгах, организованных и проведенных в соответствии с законом. Вместе с тем истец пользовался спорным помещением по договору аренды, аренда прекращалась после подведения итогов конкурса, следовательно, в том случае, если такие торги не проводились, либо их результаты признаны недействительными, у истца сохраняются арендные права в отношении спорного помещения, что как раз и является защитой и восстановлением прав заявителя. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Вологодской области и Леонтьева Вероника Валерьевна, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, здание по адресу: город Вологда, улица Лермонтова, дом 9 согласно выписке из реестра федерального имущества от 26.10.2005 № 624 по состоянию на 21.10.2005 учтено как общежитие, назначение объекта - жилое здание. Свидетельством о государственной регистрации права от 27.10.2005 серия СК № 027124 зарегистрировано право оперативного управления Учреждения на вышеназванное здание.  

Извещением о проведении торгов от 28.06.2007 № 3 Учреждением объявлен конкурс на право заключения долгосрочного договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности и закрепленного за Учреждением на праве оперативного управления, расположенного по адресу: город Вологда, улица Лермонтова, дом 9, предназначенного для размещения офиса.

Победителем конкурса признана Леонтьева Вероника Валерьевна.

Истец, являясь участником указанного конкурса, считая, что он проведен с нарушением статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и нарушает его права, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требование о признании недействительными итогов конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица, и обоснованно пришел к выводу о доказанности нарушения правовых норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ суд может признать торги недействительными, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Согласно статье 19, пункту 1 статьи 92 ЖК РФ общежития, в том числе жилые помещения в них, относятся к специализированному жилому фонду. На основании пункта 3 названной статьи специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.

Таким образом, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что конкурс на право заключения договора аренды помещения, которое в правоустанавливающих документах указано как общежитие (жилое здание). проведен с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской Федерации норм, поскольку сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Вместе с тем из материалов дела следует, что в нарушение приведенных правовых норм ответчик выставил на конкурс право заключения долгосрочного договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, без учета того, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статья 288 ГК РФ).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления Учреждения серии СК № 027124 на здание общежития, расположенного по адресу: город Вологда, улица Лермонтова, дом 9, его назначение – жилое.

В случае изменения  целевого назначения жилое помещение подлежит перерегистрации в качестве нежилого в Федеральной регистрационной службе.

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ Учреждение не представило доказательств перевода жилого здания общежития в нежилой фонд в порядке, предусмотренном статьей 22 ЖК РФ.

Более того, представитель ответчика в судебном заседании первой инстанции подтвердил отсутствие таких документов, о чем свидетельствует протокол судебного заседания от 29 октября 2007 года (л.46-47, том 3). Доказательством факта, что данный объект аренды является жилым помещением, является и Приложение № 2 «Описание объекта» к составу конкурсной документации Учреждения, в котором указано в графе характеристика здания – «Общежитие. Жилое кирпичное четырехэтажное здание».

Поскольку доказательств, подтверждающих перевод спорного жилого помещения в нежилое, в материалах дела не имеется, вывод суда первой инстанции о том, что Университет не вправе проводить конкурс на право заключения договора аренды названного помещения, является правильным.

Довод подателя жалобы о том, что технический паспорт свидетельствует о нежилом характере помещения (офис), судом отклоняется, поскольку технический паспорт является документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением их соответствия установленным действующим законодательством требованиям, и свидетельствует только о том, как помещения используются в настоящее время, не подтверждая перевод жилых помещений в нежилые, с соблюдением норм жилищного законодательства (статьи 2, 22-24 ЖК РФ), предусматривающих исключительно административный порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых.

Ссылка ответчика на то, что помещение, выставленное на конкурс, фактически используется как нежилое, правомерно не принята во внимание судом первой инстанции, так как определение статуса помещения - жилое или нежилое - зависит не от его фактического использования, а от того, учтено ли оно в установленном порядке в том или ином качестве.

Кроме того, неосновательна и ссылка подателя жалобы на то, что судом не рассмотрено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица государственного предприятия Вологодской области «Вологдатехинвентаризация».

В соответствии со статьей 159 АПК РФ все заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, арбитражный суд разрешает только после заслушивания по ним мнений всех других лиц, участвующих в деле. Ходатайства подаются в письменном виде или заносятся в протокол судебного заседания.

Согласно протоколам судебных заседаний от 21.09.2007, 29.10.2007, 07.11.2007 и 03.12.2007 такого ходатайства ответчиком не заявлено, в материалах дела названное ходатайство, изложенное Учреждением в письменном виде, также отсутствует. Замечания на протоколы судебных заседаний относительно полноты и правильности их составления в порядке статьи 155 АПК РФ в суд ответчиком не представлялись.

Ссылка подателя жалобы на то, что истец не является заинтересованным лицом, имеющим право на подачу настоящего иска, так как его права и законные интересы не нарушены, удовлетворение иска не приведет к восстановлению нарушенных прав, апелляционным судом во внимание не принимается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованными лицами в этом случае являются должник, кредиторы, покупатели имущества, другие участники торгов, а также лица, объективно лишенные возможности участвовать в торгах в качестве покупателей ввиду их ненадлежащего уведомления о торгах.

В рассматриваемом случае с настоящим иском обратилось лицо, принимавшее участие в оспариваемом конкурсе, наличие заинтересованности которого связано с намерением приобрести права на объект аренды.

Довод апелляционной жалобы о неприменении судом статьи 10 ГК РФ, в силу которой не допускаются действия