Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу n А66-8320/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 июня 2015 года

г. Вологда

Дело № А66-8320/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 18 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Мурахиной Н.В. и Осокиной Н.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Федеральный центр логистики» на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2015 года по делу № А66-8320/2014 (судья Рощина С.Е.),,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Федеральный центр логистики» (место нахождения: 107139, г. Москва, переулок Орликов, дом 3, строение 1; ИНН 7708625796, ОГРН 1077746155255; далее - ОАО «Федеральный центр логистики») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Компания КОРПУС» (место нахождения: 170036, город Тверь, шоссе Петербургское, дом 130, ОГРН 1087746175197, ИНН 7730576872; далее - ООО «Инвестиционная Строительная Компания КОРПУС») о расторжении договора аренды от 17.10.2011 № 14/10-2011/Ар в связи с нарушением срока оплаты более двух раз подряд, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 757 049 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой оплаты аренды по платежу № 2 в размере 75 151 руб. 39 коп., по платежу № 3 в размере 503 745 руб. и по платежу № 4 в размере 78 045 руб.

В ходе судебного заседания 09.02.2015 (т. 3, л. 26) истец уточнил требования, просил расторгнуть договор аренды и взыскать арендную плату за 2012 год в размере 1000 руб., за 2013 год в размере 4 999 000 руб. и за 2014 год в размере 2 500 000 руб., всего 7 500 000 руб.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Кроме того, с ОАО «Федеральный центр логистики» в доход федерального бюджета взыскано 64 500 руб. госпошлины.

ОАО «Федеральный центр логистики» с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 500 000 руб., по делу принять новый судебный акт. Податель жалобы не согласен с выводом суда о возможности зачесть в счет уплаты ответчиком арендной платы расходы, понесенные им в связи с осуществлением работ по текущему ремонту (то есть те работы и расходы арендатора, зачет которых в счет арендной платы не предусмотрен договором аренды). Полагает, что осуществление текущего ремонта является обязанностью арендатора по договору (пункт 2.3.7 договора). В обоснование ссылается на отсутствие необходимости в проведении работ, что вызывает сомнения в проведении работ в действительности.  

От ООО «Инвестиционная Строительная Компания КОРПУС» отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части, то есть в части требований ОАО «Федеральный центр логистики» о взыскании 7 500 000 руб. арендной платы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ОАО «Федеральный центр логистики» (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) 17.10.2011 заключен договор аренды недвижимого имущества № 14/10-2011/Ар (далее – договор) (т. 1, л. 53-58; т. 2, л. 42-43), в соответствии с условиями которого ответчику передано в аренду недвижимое имущество, обозначенное в пункте 1.1.1 договора, расположенное по адресу: г. Тверь, ш. Петербургское, д. 130, для ведения производственно-хозяйственной деятельности (пункты 1.1 - 1.3 договора).

Договор вступил в силу с момента регистрации и заключен на 49 лет (пункт 2.1 договора). Договор фактически зарегистрирован 17.11.2011, о чем сделана отметка на договоре (т. 1, л. 58).

Согласно пункту 4.1 годовая арендная плата определена в размере 5 160 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС). Порядок оплаты отражен в пункте 4.4 договора.

Пунктом 5.2.1 договора стороны согласовали, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется неустойка в размере 0,01 % от суммы задолженности. Пени взыскиваются при направлении требования и выставлении счета.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что арендодатель дает согласие арендатору на производство любых неотделимых улучшений арендуемого имущества по усмотрению арендатора. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия настоящего договора, подлежит возмещению арендодателем. В период действия настоящего договора стоимость неотделимых улучшений зачитывается в счет арендной платы при условии предоставления документов, подтверждающих их стоимость. Арендатор не вносит арендную плату до истечения срока, стоимость аренды за который будет равна стоимости затрат арендатора на производство данных неотделимых улучшений (т. 1, л. 57).

В адрес ответчика обществом 30.05.2014 направлена претензия от 29.05.2014 № 02-05/2014 с предупреждением о расторжении договора, которая была оставлена без внимания (т. 1, л. 59-60).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения арендодателя с заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт в оспариваемой части не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды согласно пункту 1 статья 623 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Статьей 410 ГК РФ установлена возможность прекращения обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, применительно к условиям настоящего дела подлежат установлению такие обстоятельства, как произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия арендодателя и наступление срока внесения платежа за аренду имущества в денежной форме.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель дает согласие арендатору на производство любых неотделимых улучшений по усмотрению арендатора. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия настоящего договора, подлежит возмещению арендодателем. В период действия договора стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет арендной платы при условии предоставления документов, подтверждающих их стоимость. Арендатор не вносит арендную плату до истечения срока, стоимость аренды за который будет равна стоимости затрат арендатора на производство данных неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 06.03.2014 по делу № А66-7203/2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.08.2014, истцу отказано в признании данного договора аренды недействительным, в том числе пункта 8.1 договора, согласно которому арендодатель дает согласие арендатору на производство любых неотделимых улучшений по усмотрению арендатора, стоимость которых во время действия настоящего договора подлежит возмещению арендодателем и засчитывается в счет арендной платы при условии предоставления документов, подтверждающих их стоимость. Арендатор не вносит арендную плату до истечения срока, стоимость аренды за который будет равна стоимости затрат арендатора на производство данных неотделимых улучшений.

Ответчик подтвердил, что им произведены в 2012 году неотделимые улучшения имущества (работы капитального характера, т. 1, л. 78-156; т. 2, л. 1-41).

Представленными ответчиком документами подтверждается, что были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, а именно:

- работы по капитальному ремонту инженерного оборудования систем водоподготовки для обеспечения функционирования «финской бани» отеля по договору подряда от 01.01.2012 № 01/12/19-К на общую сумму 1 495 000 руб. Выполнение работ подтверждено актом приемки (КС-2) от 13.01.2012 и справкой о стоимости работ (КС-3) от 13.01.2012. Оплата работ произведена по платежным поручениям от 31.01.2012 № 49, 51;

- работы по ремонту цоколя и кровли главного корпуса отеля, необходимость ремонта подтверждена дефектной ведомостью от 12.04.2012. Договор подряда № 12-005/46/1-Т на выполнение указанных работ на общую сумму 4 307 079 руб. заключен 20.04.2012. Дополнительным соглашением № 1 к договору сумма работ увеличена на 134 770 руб. Выполнение работ подтверждено актами приемки (КС-2) от 16.05.2012 и от 20.05.2012 и справками о стоимости (КС-3) от 16.05.2012 и от 20.05.2012. Оплата произведена платежными поручениями от 24.05.2012 № 394, от 05.06.2012 № 449, от 22.06.2012 № 531, от 26.06.2012 № 562, от 29.06.2012 № 581, от 29.08.2012 № 857, от 19.09.2012 № 952, от 28.11.2012 № 1275;

- оформлены 28.06.2012 акт технического состояния объекта «покрытие асфальтовое» и дефектная ведомость, приобщены фотографии с помощью которых установлено, что поверхность асфальтового покрытия между главным и вспомогательными корпусами отеля на площади 776 кв. м находится в неудовлетворительном состоянии. Договор подряда № 3 заключен 06.07.2012 с обществом с ограниченной ответственностью СК «Тверьоблстрой» на ремонт асфальтового покрытия на сумму 1 230 977 руб., составлены локальная смета, техническое задание, график работ. Работы приняты по акту приемки (КС-2) от 18.07.2012, оформлена справка о стоимости работ (КС-3) от 18.07.2012. Оплата произведена платежным поручением от 24.07.2012 № 679;

- оформлены 25.07.2012 акт технического состояния инженерных сетей и коммуникаций проточно-вытяжной вентиляции в зале ресторана и на первом этаже здания гостиничного комплекса - отель «Тверь» и дефектная ведомость. Работы осуществлены на основании заключенного договора подряда от 01.08.2012 № 54/83-Т с обществом с ограниченной ответственностью «Айсберг» на реконструкцию инженерных сетей и коммуникаций вентиляционной системы на сумму 1 840 000 руб., составлена локальная смета. Работы приняты заказчиком по акту приемки (КС-2) от 12.09.2012, оформлена справка о стоимости работ (КС-3). Оплата работ произведена платежными поручениями от 29.08.2012 № 859 и от 31.08.2012 № 887;

- оформлены 22.09.2012 акт обследования технического состояния водопроводных коммуникаций на участке скважины № 1 до газовой котельной отеля «Тверь», дефектная ведомость, подтвердившая неудовлетворительное состояние коммуникаций, в связи с чем было решено осуществить их частичный капитальный ремонт. Заключен 01.10.2012 договор подряда № 3/91/1-Т с ООО СК «Тверьоблстрой» на осуществление работ по замене водопровода холодного водоснабжения и задвижек на участке от скважины № 1 до газовой котельной отеля на общую сумму 3 402 011 руб., оформлены локальная смета, техническое задание, график работ, график оплаты. Работы приняты в ноябре 2012 года, что подтверждено актом приемки (КС-2) от 29.11.2012, оформлена справка о стоимости работ (КС-3) от 29.11.2012, оплата произведена платежными поручениями от 01.11.2012 № 1144, от 25.11.2012 № 1230, от 07.12.2012 № 1358.

Общая стоимость работ по реконструкции и капитальному ремонту составила 12 409 837 руб.

Обществом после получения счетов от истца на уплату арендной платы было перечислено 2 204 285 руб., что не оспаривается истцом.

Часть средств в сумме 4 719 429 руб. (1 495 000 руб. (водоподготовка сауны) и 3 224 429 руб. (кровля, цоколь)) судом признана уплаченной в счет арендной платы по актам о зачете в рамках дела № А66-11117/2014, решение вступило в силу.

Истцом заявлена к взысканию задолженность по уплате арендных платежей за 2012 год в размере 437 049 руб., за 2013 год в размере 5 160 000 руб. и за 2014 год в размере 5 160 000 руб., а после уменьшения размера заявленных требований в суде первой инстанции по ходатайству от 09.02.2015