Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу n А52-1609/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

09 июня 2015 года

г. Вологда

Дело № А52-1609/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ИнгаТур» представителя Егорова А.В. по доверенности от 29.05.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройЭксперт» на решение Арбитражного суда Псковской области от 25 марта 2015 года по делу                № А52-1609/2014  (судья Яковлев А.Э.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ИнгаТур» (место нахождения: 182500, Псковская область, город Невель, улица Ленина, дом 34; ОГРН 1076009001375, ИНН 6009006907; далее – ООО «ИнгаТур») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и инвестициям (место нахождения: 182500, Псковская область, город Невель, площадь Карла Маркса, дом 1; ОГРН 1026000615563, ИНН 60090000694; далее – Комитет) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Определением суда от 23.07.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «СтройЭксперт» (место нахождения: 182113, Псковская область, город Великие Луки, улица Ботвина, дом 19; ОГРН 1086025002733, ИНН 6025031481; далее – ООО «СтройЭксперт»).

Решением от 25 марта 2015 года суд удовлетворил исковые требования ООО «ИнгаТур» к ООО «СтройЭксперт», признал недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 24,80 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: Псковская область, Невельский район, город Невель, улица Ленина, дом 34, помещение 1011, в сумме 397 458 руб., установленную на основании отчета об оценке № 269/13-Н по определению рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 30.10.2013, выполненного ООО «СтройЭксперт», в целях совершения в отношении данного помещения сделки купли-продажи в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). В удовлетворении требований к Комитету судом отказано. Кроме того, с ООО «СтройЭксперт» в пользу ООО «ИнгаТур» взыскано 14 000 руб. судебных расходов, в том числе 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 10 000 руб. судебных издержек.

ООО «СтройЭксперт» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что данный иск не подлежал удовлетворению при наличии не оспоренного в судебном порядке постановления администрации Невельского района (далее - Администрация) от 02.12.2013 № 1547 об условиях приватизации и при том, что на рассмотрение суда не передавалось урегулирование разногласий, возникших между сторонами при заключении договора.  Полагает, что истцу надлежало отказать в удовлетворении заявления как лицу, не обладающему правом на обжалование величины рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку, не подписав договор купли-продажи в тридцатидневный срок со дня получения проекта договора, он утратил преимущественное право на приобретение имущества. Считает стоимость помещения, указанную в экспертном заключении                 № 0031/ПС-01/15, заниженной в несколько раз. Также указывает, что истцу спорное помещение площадью 24,8 кв.м в аренду не предоставлялось, поскольку в соответствии с постановлением главы Невельского района от 27.03.2008 № 271 и договором аренды от 30.08.2008 ООО «ИнгаТур» передано помещение общей площадью 16 кв.м.

Представитель ООО «Инга-Тур в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «СтройЭксперт» отклонил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Комитет и ООО «СтройЭксперт» о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена при состоявшейся явке в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ИнгаТур» на основании договора аренды нежилого помещения от 30.03.2008 № 124, заключенного в соответствии с постановлением главы Невельского района от 27.03.2008 № 271, является арендатором нежилого помещения, общей площадью 16,0 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: Псковская область, Невельский район, город Невель, улица Ленина, дом 34.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды он заключен на срок с 01.04.2008 по 01.02.2009. Пунктом 1.5 договора аренды установлена возможность его пролонгации при отсутствии возражений сторон.

ООО «ИнгаТур» обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Постановлением Администрации от 02.12.2013 № 1547 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения город Невель, улица Ленина, дом 34, помещение 1011» утверждены условия приватизации нежилого помещения. Стоимость передаваемого объекта определена в соответствии с рыночной стоимостью, установленной независимым оценщиком – ООО «СтройЭксперт» в отчете об оценке                   № 269/13-Н, и составляет 397 458 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Письмом от 05.12.2013 № 51 Комитет направил ООО «ИнгаТур» проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ООО «ИнгаТур», не согласившись с выкупной ценой, обратилось в Администрацию с заявлением о пересмотре оценки выкупаемого имущества.

В ответ на указанное заявление Администрация в письме от 20.01.2014 № 119/01-35 сообщила, что не обладает полномочиями по пересмотру оценки выкупаемого арендуемого имущества, разъяснив истцу право на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Инга Тур» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 упомянутого Закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона (в редакции, действующей с 01.07.2013) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона                 № 135-ФЗ  отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В данном случае, как видно из материалов дела, в целях установления рыночной стоимости арендуемых истцом помещений по состоянию на 30.10.2013 определением суда первой инстанции от 28.10.2014 была назначена экспертиза, проведение которой поручено закрытому акционерному обществу «Независимая экспертная компания «Мосэкспертиза-Псков».

Согласно заключению эксперта от 26.01.2015 № 0031/ПС-01/15 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 24,8 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: Псковская область, Невельский район, город Невель, улица Ленина, 34, помещение 1101, по состоянию на 30.10.2013 составляет 85 900 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71,                86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 85 900 руб.

При этом суд признал несоответствующим федеральным стандартам оценки отчет об оценке № 269/13-Н, поскольку в нем экспертом недостаточно обоснован отказ от применения затратного подхода к оценке и применены ненадлежащие объекты-аналоги при расчете рыночной стоимости помещения сравнительным методом, тем самым нарушены принципы достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость нежилого помещения, установленная ООО «СтройЭксперт» в отчете об оценке № 369/13-Н в целях совершения в отношении помещения сделки купли-продажи в соответствии с Законом № 159-ФЗ, правомерно признана судом недостоверной.

Доводы апеллянта о том, что рассмотрение требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки возможно лишь  при оспаривании постановления Администрации от 02.12.2013 № 1547 об условиях приватизации имущества или при передаче на разрешение суда разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, не принимаются апелляционным судом. Положениями пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ (в редакции федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) прямо предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Доводы ООО «СтройЭксперт» о том, что в экспертном заключении от 26.01.2015 № 0031/ПС-01/15 стоимость объекта недвижимого имущества занижена, также подлежат отклонению. Способами устранения недостатков первоначально выполненного экспертного заключения являются дополнительная и повторная экспертизы, проведение которых предусмотрено статьей 87 АПК РФ. Ответчик, имея сомнения в полноте или обоснованности заключения судебной экспертизы, мог заявить об этом и ходатайствовать о проведении как дополнительной, так и повторной экспертизы, как это предусмотрено