Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу n А05-13019/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

14 мая 2015 года

г. Вологда

Дело № А05-13019/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 14 мая 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Осокиной Н.Н. и                 Пестеревой О.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боковой Ольги Степановны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 декабря 2014 года по делу № А05-13019/2014 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

муниципальное образование «Сельское поселение Соловецкое» в лице администрации (ОГРН 1022901496530, ИНН 2901062711; место нахождения: 164070, Архангельская область, поселок Соловецкий, улица Заозерная, дом 4; далее – муниципальное образование, администрация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Боковой Ольге Степановне (ОГРНИП 307293010200031, ИНН 292102534167; место жительства: 164070, Архангельская область, Соловецкий район, поселок Соловецкий; далее – предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью «Соловецкие острова» (ОГРН 1082930000548, ИНН 2921011112; место нахождения: 164070, Архангельская область, поселок Соловецкий, улица Ковалева, дом 15; далее – ООО «Соловецкие острова», общество) о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на ответчиков обязанности освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: Архангельская область, Приморский район, поселок Соловецкий, улица Ковалева, дом 15, а также о взыскании с предпринимателя 37 313 руб. 14 коп. задолженности по договору аренды от 01.05.2008 № 01-05/08 за период с 01.10.2011 по 01.10.2014.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 17.12.2014 по делу № А05-13019/2014 требование о возложении на ответчиков обязанности освободить нежилые помещения в доме № 15, расположенном по улице Ковалева в поселке Соловецком Приморского района Архангельской области, выделено в отдельное производство с присвоением ему номера                    А05-15182/2014.

Предметом настоящего дела является требование о взыскании с предпринимателя и общества 37 313 руб. 14 коп. задолженности по договору аренды от 01.05.2008 № 01-05/08 за период с 01.10.2011 по 01.10.2014.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 29 декабря 2014 года по делу № А05-13019/2014 с индивидуального предпринимателя Боковой Ольги Степановны  в пользу муниципального образования взыскано 37 313 руб. 14 коп. задолженности по договору аренды от 01.05.2008                              № 01-05/08. В удовлетворении исковых требований к ООО «Соловецкие острова» отказано.

Индивидуальный предприниматель Бокова О.С. с судебным актом не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Муниципальное образование и ООО «Соловецкие острова» отзывы на жалобу не представили.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, администрацией и предпринимателем заключен договор о передаче в аренду помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 01.05.2008 № 01-05/08 (далее - договор аренды),  в силу пункта  1.1 которого Боковой О.С. в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 67, 36 кв.м, расположенные в доме № 15 по ул. Ковалева в пос. Соловецком Приморского района Архангельской области, для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров.

Согласно пункту 1.3 договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует до 01.05.2050.

В материалах дела усматривается и сторонами не оспаривается, что государственная регистрация в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в отношении указанного договора аренды не произведена.

Иск администрации мотивирован тем, что предпринимателем не вносилась арендная плата за пользование помещениями за период с 4-го квартала 2011 года по 3-й  квартал 2014 года (с 01.10.2011 по 01.10.2014) в общей сумме 37 313 руб. 14 коп., исходя  из годового размера арендной платы, равного 12 437 руб. 71 коп.

Апелляционная коллегия считает решение суда законным и обоснованным в связи со следующим.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата за помещения вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а за 4-й квартал – не позднее 15 декабря текущего года по реквизитам, указанным в приложении 1 к договору.

В приложении 1 к договору приведен расчет размера арендной платы, в соответствии с которым ее годовой размер составляет 12 437 руб. 71 коп.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходит из разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В рассматриваемом случае помещения, расположенные в доме № 15 по ул. Ковалева в пос. Соловецкий Приморского района Архангельской области, переданы предпринимателю по акту 01.05.2008, что подателем жалобы не оспаривается.

Обязательство по внесению ежеквартально платежей за пользование помещениями и размер арендной платы согласованы сторонами в пунктах 1.2, 2.3.3, 3.1 договора аренды.

Следовательно, как правильно отметил суд первой инстанции, сторонами достигнуто соглашение об условиях пользования имуществом, поэтому в силу достигнутого соглашения предприниматель обязан вносить арендную плату.   

 Доводы предпринимателя  о том, что между обществом и администрацией согласовано проведение ремонтных работ в арендованных помещениях в счет арендной платы за них, обоснованно не приняты во внимание как не нашедшие подтверждения надлежащими доказательствами.

При рассмотрении дела судом установлено, что 29.08.2008 предприниматель заключил с обществом договор субаренды № 01-07/08, по условиям  которого передал в пользование обществу спорные  помещения на срок до 01.10.2018.

В материалах дела имеется обращение общества к администрации от 04.09.2008 с просьбой согласовать в счет арендной платы капитальные работы помещения в связи с его непригодным для любого использования состоянием.  

В обращении приведен перечень видов работ (капитальный ремонт крыши, полов, стен, канализации, водопровода, фасада, монтаж новой электропроводки), а также к нему приложен график проведения работ в период с октября 2008 по 2012 год. На графике имеется подпись главы муниципального образования «Соловецкое» и печать под словом «Согласовано».

Вместе с тем, как правильно отметил суд первой инстанции, ответчики не представили первичных документов, которые бы свидетельствовали о том, какие конкретно работы были проведены, в какой период, в каком объеме и какова стоимость соответствующих работ.

Кроме того, на основании пункта 2.3.6 договора аренды предприниматель обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным согласованием объемов и видов работ с арендодателем.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ обязательство по текущему ремонту, поддержанию имущества в исправном состоянии, а также несение иных расходов, связанных с содержанием арендуемого имущества возложено на арендатора.

Согласно пункту 1 указанной статьи обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, который должен производить капитальный ремонт в срок, установленный договором, а в случае, если он вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем своего обязательства по проведению капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.          

Условия договора аренды между предпринимателем и администрацией не содержат иного распределения обязанностей арендатора и арендодателя в части проведения соответствующих видов работ (текущего и капитального), нежели это установлено в законе.

Вместе с тем арендатор имеет право на зачет стоимости проведенных работ капитального характера в том случае, если проведение ремонта было обусловлено неисполнением арендодателем предусмотренных в договоре аренды обязательств (перечня, вида, сроков проведения  капитальных работ) либо непроведением арендодателем в разумный срок капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью.

Суд первой инстанции верно отметил, что договорные отношения в связи с передачей имущества возникли у администрации с предпринимателем, следовательно взаимные права и обязанности имеют друг перед другом именно администрация и предприниматель.  

Условия договора аренды  между администрацией и предпринимателем не содержат положений о видах и сроках проведения арендодателем капитального ремонта, а какие-либо документы, подтверждающие неотложную необходимость в проведении ремонтных работ капитального характера, виды и стоимость таких работ и составленные администрацией и предпринимателем, отсутствуют.     

Поскольку доказательств проведения работ, их стоимости и достигнутого между сторонами соглашения о зачете стоимости проведенных работ в счет арендной платы не имеется, то, руководствуясь статьями 309, 310 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно взыскал долг по арендной плате с предпринимателя, в иске к обществу отказал.          

Выводы суда, изложенные в решении от 29.12.2014, соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с учетом доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства. Имеющие значение для дела обстоятельства выяснены полно и доказаны в судебном заседании.

Влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта доводов апелляционная жалоба предпринимателя не содержит.

Оснований для отмены судебного акта не усматривается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 декабря                       2014 года по делу № А05-13019/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боковой Ольги Степановны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                       Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Мурахина

Судьи

Н.Н. Осокина

О.Ю. Пестерева