Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по делу n А13-12603/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

07 апреля 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-12603/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 апреля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рояль-Кино» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 декабря 2014 года по делу № А13-12603/2014 (судья Шумкова И.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Рояль-Кино» (место нахождения: 162602, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Милютина, д. 7; ОГРН 1123528005150, ИНН 3528189920; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, просп. Строителей, д. 4а; ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; далее - Комитет) о признании недействительным записи об ипотеке на нежилое здание - площадью 865,1 кв.м, инвентарный номер 4171, лит. А, А1, с кадастровым номером 35:21:0401010:425, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что судом первой инстанции не учтены в достаточной степени доводы, изложенные в исковом заявлении.

Комитет в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Общество направило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. В связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет передал по договору купли-продажи от 28.01.2010 в собственность предпринимателя Соловьева А.Н. 739/1000 доли в праве собственности на здание (кинотеатр «Рояль-Вио»), находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.

По условиям договора имущество обременено ипотекой до полной оплаты его стоимости.

Предприниматель Соловьев А.Н. по договору купли-продажи от 15.10.2010 произвел отчуждение 739/1000 доли в праве собственности на указанное выше имущество обществу с ограниченной ответственностью «Рояль-Синема», которое с согласия ответчика 02.08.2012 продало указанное имущество истцу (договор купли-продажи от 02.08.2012).

При государственной регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области произведена государственная регистрация ипотеки.

Комитет по договору купли-продажи от 28.01.2010 передал в собственность общества с ограниченной ответственностью «Рояль-Вио» 261/1000 долю в праве собственности на нежилое здание – кинотеатр «Рояль-Вио», расположенный по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.

По условиям договора имущество обременено ипотекой до полной оплаты его стоимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Рояль-Вио» и Общество 26.06.2012 заключили договор купли-продажи 261/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - кинотеатр «Рояль-Вио», находящийся по адресу: г. Череповец, ул. Милютина, д. 7.

Между истцом и ответчиком 02.09.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв.м. Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.10.2013.

Обременении права аренды земельного участка за период с 28.01.2010 по настоящее время зарегистрировано не было.

Полагая, что договор, по которому в ипотеку переданы только здания, без земельного участка, является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), залогодатель обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и материалов дела.

Комитет (арендодатель), Соловьев А.Н. и общество с ограниченной ответственностью «Рояль-Вио» (арендаторы) 01.10.2009 заключили договор аренды земельного участка № 11755 с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв.м с разрешенным использованием- эксплуатация кафе и бара (ООО «Рояль-Вио»), эксплуатация кинотеатра (Соловьев А.Н.) сроком с 25.06.2009 по 22.06.2010 (л.д. 35-37).

По окончании срока действия договора арендаторы при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжали пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды продлен на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

С 01.01.2011 арендаторами земельного участка являлись ООО «Рояль-Вио» и ООО «Рояль-Синема», с 08.11.2012 вышеуказанный земельный участок передан в аренду Обществу, вид разрешенного использования - эксплуатация кинотеатра «Рояль-Вио».

Общество и Комитет 02.09.2013 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401010:50 площадью 1221 кв.м.

Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 30.10.2013.

Обременения права аренды земельного участка за период с 28.01.2010 по настоящее время зарегистрировано не было.

Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.

Правила пункта 3 статьи 340 ГК РФ, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

На основании изложенного, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения искового заявления.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 04 декабря 2014 года по делу № А13-12603/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рояль-Кино»– без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Ю.В. Зорина

А.Н. Шадрина