Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2015 по делу n А13-17562/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 апреля 2015 года

г. Вологда

Дело № А13-17562/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 03 апреля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Осокиной Н.Н. и Смирнова В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

         при участии от общества с ограниченной ответственностью  «Торг-Маркет» Туркина А.С. по доверенности от 02.02.2015, от администрации города Вологды Чебыкина Ю.Ю. по доверенности от 24.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торг-Маркет» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 30 января 2015 года по делу                   № А13-17562/2014 (судья Шумкова И.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью  «Торг-Маркет» (место нахождения: 160019, Вологодская область, город Вологда, улица Карла Маркса, дом 14, корпус 2, офис 213; ОГРН 1033500075421; ИНН 3525131344;                   далее - ООО «Торг-Маркет», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (место нахождения: 160000, Вологодская область, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; ОГРН 1033500051683; ИНН 3525064930; далее - администрация) о взыскании 459 190 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Вологодской области                                                от 30 января 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение судом норм материального права.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Заслушав пояснения представителей общества и администрации,   исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Вологды (арендодатель), Комитетом жилищно-коммунального хозяйства и транспорта (балансодержатель) и ООО «Торг-Маркет» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 20.01.2004                № 29/9, в соответствии с которым ООО «Торг-Маркет» по акту приема-передачи от 11.02.2004 переданы в пользование нежилые помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного с мезонином кирпичного нежилого здания по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 17, площадью 73,7 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью, для использования под магазин непродовольственных товаров. Срок действия договора установлен пунктом 2 договора с 01.01.2004 по 01.01.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В договор вносились изменения, в том числе арендодатель заменен на администрацию, балансодержатель исключен из участников договора, изменен порядок и сроки внесения платежей, а также срок действия договора продлен до 01.01.2011. Все изменения в договор также прошли государственную регистрацию.

По окончании срока действия договора арендатор продолжал занимать помещения при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновил свое действие на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 31 января 2013 года по делу № А13-12210/2012, вступившим в законную силу 07.05.2013, договор аренды  расторгнут. Ответчик освободил занимаемые помещения 31.07.2014, помещения переданы обществом администрации по акту                           от 31.07.2014.

Общество, ссылаясь на то, что в период действия договора аренды им произведен капитальный ремонт здания, 02.09.2014 направило администрации требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. В связи с отказом в удовлетворении указанного требования ООО «Торг-Маркет» обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а, если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт и право арендатора взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Указанная обязанность возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ также предусмотрена возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствии с пунктом  10.6 договора аренды от 20.01.2004 № 29/9   обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 10.25 арендатор обязан использовать арендуемые помещения в соответствии с охранным обязательством на объект культурного наследия федерального значения                         № ОО-Ф-203-09 от 11 декабря 2009 года «Дом жилой, XIX в.», расположенный по адресу: город Вологда, ул. Мира, д. 17, являющимся приложением № 2 к договору аренды. Указанное приложение является неотъемлемой частью договора аренды. В соответствии с охранным обязательством определен план ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия.

В соответствии с пунктом 10.10 договора аренды от 20.01.2004 № 29/9   в случае досрочного расторжения договора аренды, связанного с невыполнением любого из условий договора или в связи с его окончанием, арендатор обязан передать безвозмездно перестройки и улучшения, выполненные в соответствии с проектом капитального ремонта и реставрации здания, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции здания. При этом средства, затраченные на проектирование, консервацию, капитальный ремонт и реставрацию здания, не возвращаются.

С учетом изложенного следует, что исходя из условий договора право арендатора на возмещение стоимости произведенных перестроек и улучшений (капитального ремонта) не предусмотрено.

Вместе с тем, согласно пунктам 1, 2 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае в материалы дела представлено письмо от 08.04.2004, которым истец испрашивал разрешение на капитальный ремонт  крыши с заменой кровли металлической на оцинкованную. Комитет по управлению муниципальным имуществом не возражал при условии согласования указанного ремонта с балансодеражателем с внесением изменений в технический паспорт (письмо от 05.05.2004) (л.д. 65, 66). Доказательств согласования ремонта крыши с балансодержателем с внесением изменений в технический паспорт обществом не представлены.

Таким образом, вышеуказанные положения статьи 623 ГК РФ обществом не соблюдены, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных им требований. Кроме того, апелляционная инстанция отмечает, что заявленные обществом требования связаны не только с ремонтом крыши. 

При этом обществом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представлены доказательства осуществления им капитального ремонта, в том числе в соответствии с проектом капитального ремонта и реставрации здания и стоимости данного ремонта.

Отчет об оценке рыночной стоимости ремонта помещений по адресу г. Вологда, ул. Мира, д. 17 таким доказательством не является, поскольку из него  следует, что оценивался ремонт, произведенный в 2008 году, однако первичные документы (договор подряда, акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, сведения о приобретении строительных материалов и иные документы) оценщику не предоставлялись и им не исследовались. Кроме того, расчет произведен по состоянию на дату оценки, а не на дату ремонта.

Между тем из представленной эксперту обществом  локальной сметы               № 1 на определение стоимости ремонта следует, что в смете указан ремонт не только крыши, но и полов, стен, крыльца, с установкой внутренних и наружных дверных блоков, сантехники, проведением проводки, канализации и другие работы, то есть, по утверждению общества необходим был комплексный ремонт.

Однако из акта приема-передачи помещений в аренду от 11.02.2004 ненадлежащее состояние помещения не зафиксировано. В акте от 31.07.2014 приема-передачи из аренды установлено, что помещения находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Планировка помещений соответствует технической документации.

При этом в случае нахождения помещений в неудовлетворительном состоянии (отсутствие внутренних и наружных дверных блоков, неудовлетворительное состояние крыши, отсутствие канализации, сантехнического оборудования, отсутствие или неисправное состояние проводки и приборов освещения) ремонт помещения должен был быть произведен до начала его эксплуатации в 2004 году, а не спустя четыре года в 2008 году.

С учетом изложенного суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статей 65, 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Торг-Маркет».

Таким образом, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы общества и предоставлением ему отсрочки по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение до принятия судом апелляционной инстанции судебного акта по настоящему делу, государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с общества в федеральный бюджет в соответствии с требованиями статьи 102 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 102, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 30 января 2015 года по делу № А13-17562/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торг-Маркет» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торг-Маркет» (место нахождения: 160019, Вологодская область, город Вологда, улица Карла Маркса, дом 14, корпус 2, офис 213; ОГРН 1033500075421; ИНН 3525131344) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3000 рублей за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.Н. Осокина

В.И. Смирнов