Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2009 по делу n А66-4143/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 марта 2009 года

г. Вологда

Дело № А66-4143/2007  

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торгово-закупочной фирмы «Весна» на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 декабря           2008 года по делу № А66-4143/2007 года (судья Нофал Л.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью торгово-закупочная фирма «Весна» (далее – Общество) обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 декабря 2008 года по иску Общества, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ермолаевой Наталье Владимировне о расторжении договора аренды от 01.10.2004 нежилого помещения площадью 488,9 кв.м в доме № 48/29 по проспекту Победы в городе Твери, о понуждении возвратить арендованные помещения, о взыскании 1 861 058 рублей 66 копеек задолженности, в том числе 1 176 222 рубля 72 копейки долга по арендной плате по состоянию на 28.05.2008, 684 835 рублей 94 копейки неустойки за период с 11.08.2005 по 11.06.2008.

Решением суда от 03 декабря 2008 года исковые требования Общества о расторжении спорного договора оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано. Взыскано с Общества в доход федерального бюджета       22 805 рублей 29 копеек государственной пошлины.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. По его мнению, его требования основаны на нормах действующего законодательства, условиях спорного договора и дополнительных к нему соглашений. Считает, что переплаты арендных платежей не имеется, никакого встречного одностороннего требования ответчик ему не предъявлял.

От ответчика в суд апелляционной инстанции поступил отзыв, которым считает решение суда законным и обоснованным.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельств о государственной регистрации права от 08.10.2004 серии 69-АА № 560792  нежилое помещение общей площадью 488,9 кв.м и серии 69-АА № 560791 нежилое помещение общей площадью 131,1 кв.м, расположенные по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом № 48/29, принадлежат на праве собственности истцу.

Общество (арендодатель) и Ермолаева Н.В. (арендатор) 01.10.2004 заключили договор аренды помещений, находящихся в собственности арендодателя, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 488,9 кв.м и 131,1 кв.м, расположенные по вышеназванному адресу, для торговли продовольственными и непродовольственными товарами, оказания услуг общественного питания.

Согласно пункту 4.1 данного договора арендатор своевременно производит арендные платежи в сумме 50 000 рублей в месяц, арендная плата корректируется ежеквартально с учетом изменений уровня инфляции. Оплата производится ежемесячно (за текущий месяц) путем перечисления суммы, определенной настоящим договором, не позднее десятого числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды (пункт 4.4 договора).

Пунктом 4.2 договора предусмотрена возможность досрочно пересмотреть арендную плату по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, требующая пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее чем за один месяц.

Из пункта 4.3 договора следует, что арендная плата единожды за срок действия договора может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке, при этом размер ее увеличения не может превышать двукратный предел.

В случае задержки арендатором оплаты арендных платежей он оплачивает пени в размере 0,1% за каждый день просрочки суммы просроченного платежа, при этом неустойка является не зачетной, а штрафной (пункт 3.3 договора).

Из пункта 5.3 договора следует, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, а арендатор обязуется освободить помещение в месячный срок со дня расторжения.

Сторонами в пункте 5.1 договора определен срок его действия - с 01.10.2004 по 01.10.2007.

Актом приема-передачи помещений от 04.11.2004 арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения общей площадью 488,9 кв.м,           131,1 кв.м (том 1, лист 131).

Истец письмом от 24.01.2005 в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы до 150 000 рублей в месяц с 01.12.2004 (том 1, лист 50), письмом от 19.04.2005 предложил произвести перерасчет величины арендной платы с учетом коэффициента уровня инфляции за первый квартал 2005 года (4,5%) и доплатить разницу.

Общество 30.10.2006 направило Ермолаевой Н.В. претензию о расторжении договора аренды, с требованием погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 572 990 рублей 97 копеек до 10.11.2006 и до 30.11.2006 освободить занимаемое нежилое помещение.

Дополнительным соглашением от 11.01.2007 к спорному договору стороны изменили размер арендной платы - 165 000 рублей в месяц с 01.01.2006, 180 000 рублей в месяц - с 01.01.2007, с 01.01.2008 - 200 000 рублей в месяц, а также продлили срок его действия до 31.12.2010 (том 1, лист 39).

Истец, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал их необоснованными как по праву, так и по размеру.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу абзаца первого статьи 606 указанного Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Поскольку спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 11.01.2007  зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) порядке 06.12.2004 и 26.02.2007 соответственно, следовательно,  стороны должны исполнять условия спорного договора с учетом названного дополнительного соглашения.

Как видно из материалов дела, Ермолаевой Н.В. в счет исполнения обязанности по уплате арендной платы внесено денежных средств в общей сумме 6 744 411 рублей 20 копеек (по распискам и платежным поручениям). Кроме того, платежным поручением от 29.08.2008 № 1293 она заплатила пени за период с 01.01.2007 по 01.01.2008 в сумме 11 100 рублей.

Всего по данному договору по состоянию на 28 мая 2008 года      Ермолаева Н.В. должна была внести арендную плату в общей сумме                   5 856 350 рублей.

При этом при определении указанного размера суммарной арендной платы суд  апелляционный суд исходит из следующего.

Указанным договором аренды установлена арендная плата в размере          50 000 рублей в месяц.

Кроме того, в данном договоре, а именно в пункте 4.1. предусмотрена корректировка арендной платы с учетом изменений уровня инфляции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, следует признать, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Следовательно, предъявление истцом требования к ответчику о взыскании арендной платы с учетом применения коэффициента инфляции является правомерным.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В связи с этим вывод суда первой инстанции о необоснованности применения истцом при расчете арендной платы коэффициента инфляции ввиду его несогласованности следует признать ошибочным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить то, что исходя из расчета суммы долга истец предъявляет ко взысканию сумму арендной платы с учетом данного индекса инфляции только за 2005 год.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно не принято во внимание письмо истца от 25.04.2005 об одностороннем изменении размера арендной платы до 150 000 рублей начиная с 01.12.2004, поскольку пунктом 4.3 спорного договора предусмотрено, что размер увеличения не может превышать двукратный предел, а также повышенная ставка арендной платы в отсутствие  двустороннего соглашения сторон договора не может быть распространена на прошедшее время (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Дополнительным соглашением от 11.01.2007 к указанному договору аренды срок действия данного договора пролонгирован до 31.12.2010, установлена арендная плата за пользование нежилыми помещениями общей площадью 620 кв.м в период с 01.01.2006 по 31.12.2006 в размере                      165 000 рублей ежемесячно, в период с 01.01.2007 по 31.12.2007 -                            180 000 рублей ежемесячно, с 01.01.2008 по 31.12.2008 – 200 000 рублей ежемесячно, с 01.01.2009 по 31.12.2009 – 220 000 рублей ежемесячно, с 01.01.2010 по 31.12.2010 – 240 000 рублей ежемесячно.

При этом судом первой инстанции обоснованно не принято во внимание при рассмотрении настоящего спора дополнительное соглашение от 21.11.2005 (том 1, лист 133), поскольку оно в установленном Законом № 122-ФЗ порядке не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает правильным вывод арбитражного суда об отказе в удовлетворении требования Общества о взыскании с Ермолаевой Н.В. 1 176 222 рублей 72 копеек долга по арендной плате, и, соответственно, 684 835 рублей 94 копеек неустойки за период с 11.08.2005 по 11.06.2008.

Вместе с тем, правомерно оставлено без рассмотрения требование Общества о расторжении спорного договора в связи с несоблюдением досудебного порядка.

В подтверждение соблюдения такового истец ссылается на претензию от  30.10.2006, однако 11.01.2007 арендодатель заключил дополнительное соглашение с арендатором, которым продлил срок действия спорного договора  до 31.12.2010.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о  том, что после направления вышеуказанной претензии о расторжении договора истец совершил действия, которые не свидетельствуют о его намерениях, изложенных в ней. Иного уведомления с требованием о  прекращении арендных отношений после даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды истец суду не представил.

Все доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 03 декабря 2008 года по делу № А66-4143/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торгово-закупочной фирмы «Весна» – без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.Я. Зайцева

С.В. Козлова