Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А05-7374/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 декабря 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-7374/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 10 декабря 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Осокиной Н.Н., судей Пестеревой О.Ю. и Смирнова В.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Торговый дом Славэкс» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 сентября 2014 года по делу         № А05-7374/2014 (судья Филипьева А.Б.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «КомСервис» (место нахождения: 163032, Архангельская область,  Приморский р-н, п. Луговой; ОГРН 1052930009692; ИНН 2921009040; далее – ООО «КомСервис») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Торговый дом Славэкс» (место нахождения: 163000, г Архангельск, наб. Северной Двины, д. 95/2: ОГРН 1022900507893; ИНН 2926000668; далее – ЗАО «ТД Славэкс») о взыскании               71 603 руб. 22 коп., в том числе 66 576 руб. 74  коп. задолженности  по арендной плате за апрель и май 2014 года по договору аренды от  08.05.2008              № 257 и 5026 руб. 48 коп. неустойки, начисленной за период с 11.03.2014 по 09.06.2014 за нарушение сроков внесения арендных платежей за март-май         2014 года.

Решением суда от 11 сентября 2014 года заявленные требования удовлетворены частично: с ЗАО «ТД Славэкс» в пользу ООО «КомСервис» взысканы 71 414 руб. 06 коп., в том числе 66 576 руб. 74 коп. долга и 4837 руб. 32 коп. неустойки, а также 1992 руб. 50 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Ответчик не согласился с таким решением и обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции указывает, что при изменении в одностороннем порядке стоимости аренды истец обязан руководствоваться Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск», утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 № 117 (далее - Методика).

Истец в отзыве отклонил доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование «Город Архангельск» (арендодатель) и ООО «ТД Славэкс» (арендатор) заключили договор аренды от 08.05.2008 № 257, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 158,8  кв.м, расположенные в подвальных помещениях № 1-3 в доме № 95, корп. 2 по наб. Северной Двины в городе Архангельске для использования под магазин (в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2010 № 2) сроком на 10 лет.

Позднее истец приобрел право собственности на помещения, арендуемое ответчиком по договору от 08.05.2008 № 257, что подтверждается свидетельством от 23.08.2012 серии 29-АК № 787732 о государственной регистрации права.

В письме от 11.12.2013 № 328 ООО «КомСервис» уведомило ответчика о том, что в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от  08.05.2008 № 257  с 01.03.2014 размер месячной арендной платы устанавливается в размере                                         63 056 руб. 30 коп. (397 руб. 08 коп. за 1 кв.м).

В связи с неуплатой ответчиком арендной платы за апрель и май                             2014 года истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Апелляционная коллегия при рассмотрении настоящего дела исходит из следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 этого же Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом, договором, либо в установленном законом порядке (часть 2 статьи 424 ГК РФ).

Из пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (далее – постановление Пленума            № 73) следует, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В рассматриваемом случае пунктом 3.1 договора аренды в редакции соглашения от 10.03.2010 установлен размер ежемесячной  платы за пользование помещениями с 01.03.2010 в размере 24 217 руб.

При этом согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (в том числе при установлении законодательством Российской Федерации и иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов). Об изменении размера арендной платы за помещения арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Апелляционная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что буквальное толкование указанного положения договора позволяет прийти к выводу о том, что изменение размера арендной платы возможно как в случае установления законодательством Российской Федерации либо иными правовыми актами изменений ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов законодательного изменения ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов, так и в других случаях.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, договор аренды не предусматривает возможность изменения цены договора в одностороннем порядке исключительно в случае изменения Методики.

Как определено пунктом 22 постановления Пленума № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В качестве доказательства того, что истцом арендная плата увеличена пропорционально размеру рыночных ставок, в материалы дела представлены экспертные заключения от 29.08.2014, составленные экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», в соответствии с которыми стоимость месячной арендной платы за 1 кв.м нежилых помещений  торгового назначения вблизи к объекту исследования варьируется от 350 до 1100 руб. (без учета НДС) по состоянию на 01.12.2013 и от 450 до 600 руб. (без учета НДС) по состоянию на 29.08.2014.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что указанный истцом в уведомлении от 11.12.2013 № 328 размер арендной платы (397 руб. 08 коп. за 1 кв.м) не превышает средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Судом также определено, что истцом не нарушен пункт 3 статьи 614                    ГК РФ, поскольку изменение цены в одностороннем порядке происходило не чаще одного раза в год.

В соответствии с расчетом ООО «КомСервис», который проверен судом первой инстанции и признан правильным, размер задолженности ответчика по арендной плате составил 66 576 руб. 74 коп.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал с ЗАО «ТД Славэкс» указанную сумму задолженности.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что в случае нарушения определенных договором сроков внесения арендной платы за помещения, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1 % просроченной суммы  за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.03.2014 по 09.06.2014 в сумме 5026 руб. 48 коп.

Однако представленный истцом расчет признан судом первой инстанции ошибочным, поскольку пени по платежу за март 2014 года подлежат начислению с 12.03.2014, по платежу за май 2014 года - с 13.05.2014.

С учетом изложенного судом первой инстанции установил, что пени  за период с 12.03.2014 по 14.03.2014 (3 дня) составляют 189 руб. 17 коп., за период с 13.05.2014 по 09.06.2014 (28 дней) - 1765 руб. 58 коп.

Каких-либо возражений по данному расчету не заявлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 4837 руб. 32 коп.

Апелляционная коллегия отклоняет ссылки апелляционной жалобы на судебную практику, определившую, по мнению ответчика, правильность толкования пункта 3.4 договора аренды, поскольку указанные судебные решения не имеют преюдициального значения по отношению к рассматриваемому спору.

Доводы апелляционной жалобы о том, что толкование пункта 3.4, допущенное судом первой инстанции, ведет к дестабилизации отношений по долгосрочной аренде, являются необоснованным, поскольку суд первой инстанции дал толкование названного пункта с учетом правил и оборотов русского языка, а также статьи 431 ГК РФ, а ответчик, заключив указанный договор, признал, что все его положения ему понятны и он их принимает.

Как правомерно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что ранее (до увеличения арендатором размера арендной платы с 01.03.2014) по договору изменение размера арендной платы происходило лишь при изменении положений Методики и иных правовых актов, устанавливающих условия расчета арендной платы для помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск», не препятствует арендодателю (истцу) воспользоваться общим порядком изменения размера арендной платы, установленным пунктом 3.4 договора аренды.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 сентября            2014 года по делу № А05-7374/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Торговый дом Славэкс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Осокина

Судьи

О.Ю. Пестерева

В.И. Смирнов