Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2014 по делу n А05-3189/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 сентября 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-3189/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 сентября 2014 года.

          Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и  Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

         рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» на решение Арбитражного суда Архангельской области от                      19 июня 2014 года по делу № А05-3189/2014 (судья Шперлинг М.Ю.),

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» (ОГРН 1022901496530; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд  Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Соловки» (ОГРН 1022901495440; далее - общество) о расторжении договора аренды от 31.03.1995.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 19 июня                   2014 года по делу № А05-3189/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация с судебным решением не согласилась и обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Мотивируя апелляционную жалобу, истец ссылается на то, что ответчик использует арендуемое имущество не по назначению и существенно ухудшает его состояние.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу доводы, изложенные в ней, отклонил, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренд от 31.03.1995 (листы дела 18-21; далее – договор), согласно которому арендатор для создания и использования туристического комплекса передал арендодателю в аренду следующие здания: здание тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное  по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 1; административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 2; двухэтажное деревянное здание (бывшая караульная), расположенное  по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 3.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды определен сторонами с 20.03.1995 по 20.03.2044.

Ссылаясь на то, что ответчиком арендная палата в период действия договора не вносилась, администрация направила обществу требование от 27.02.2014 (лист дела 22) о досрочном расторжении договора. В данном требовании ответчику предложено в пятидневный срок с момента получения этого требования  подписать приложенное к нему соглашение о расторжении договора.

В связи с неисполнением обществом требования от 27.02.2014 о расторжении договора администрация обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49                        АПК РФ,  о расторжении договора от 31.03.1995.

Требования администрации заявлены на основании  статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) в связи с тем, что ответчик использует арендуемое имущество не по назначению и существенно ухудшает его состояние.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, при этом правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 названного Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как отмечено выше, основанием обращения администрации в суд с заявлением о расторжении договора послужило то, что ответчик использует арендуемое имущество не по назначению и существенно ухудшает его состояние.

Между тем в требовании от 27.02.2014 о досрочном расторжении договора администрация на указанное обстоятельство не ссылается, предупреждение о необходимости исполнения арендатором указанных обязательств в разумный срок арендатору не направлялось,  а в требовании от 27.02.2014 содержится уведомление ответчика о расторжении договора аренды ввиду того, что обществом арендная палата в период действия договора не вносилась, при этом администрация указала, что в случае неисполнения обществом данного требования администрация обратится в суд с соответствующим заявлением.

В данном случае администрацией в нарушение положений статьи 65  АПК РФ не представлено доказательств соблюдения условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, являющихся основанием требования досрочного расторжения договора аренды по заявленным основаниям, следовательно право такого требования у истца не возникло.

Доказательств обратного администрацией в материалы дела не представлено.

Довод подателя жалобы о том, что арендуемое имущество используется обществом не по назначению, судом апелляционной инстанции отклоняется как документально не подтвержденный и противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, по договору арендатор для создания и использования туристического комплекса передал арендодателю в аренду следующие здания: здание тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное  по адресу пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 1; административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное по адресу пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 2; двухэтажное деревянное здание (бывшая караульная), расположенное  по адресу пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 3.

Как ссылается общество, административное здание и двухэтажное деревянное здание (бывшая караульная) используются ответчиком для обеспечения деятельности туристического комплекса, а именно под склад и трапезную. Склад и трапезная являются частью гостиничного (туристического) комплекса. Предоставление обществом туристических услуг, ведение гостиничного бизнеса подтверждается данными с официального сайта общества в сети Интернет (листы дела 68-76), фотографиями (листы дела 82, 100-102).

В данном случае у суда не имеется оснований для вывода о том, что обществом арендуемое имущество используется не по назначению, доказательств использования данного имущества в иных целях, а не в целях  оказания туристических услуг, ведения гостиничного бизнеса, администрацией в материалы дела не представлено.

Неиспользование арендуемого имущества (здания тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе, расположенного  по адресу пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 1), по мнению суда, не свидетельствует о  существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора, в том числе о его использовании не по назначению,  и не является основанием для расторжения договора аренды.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется как документально не подтвержденная ссылка администрации на ненадлежащее использование ответчиком спорных зданий, ухудшающее их состояние.

В обоснование довода о ненадлежащем использовании ответчиком здания тюрьмы, ухудшающем его состояние, администрация ссылается на акт обследования от 23.04.2014 (листы дела 51-53).

Доказательств того, что выявленные истцом при осмотре недостатки возникли именно в результате действий (бездействий) общества администрация в материалы дела не представила.

Между тем из материалов дела следует, что здание тюрьмы по договору аренды  передано ответчику в состоянии повышенного износа, что подтверждается техническим паспортом с данными обследования 1990 -                2000 гг. (листы дела 83-88), согласно которому что в 1990 году данное здание имело 50 % износа, в 2000 году – 59 % износа.

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии, надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно пункту 2.3.4 договора арендатор обязано проводить за свой счет необходимый ремонт объектов.

Как следует из материалов дела, обществом как самостоятельно, так и с привлечением подрядных организаций производится текущий ремонт и содержание арендуемых зданий (листы дела 91-99, 103, 107-137).

Доказательств нарушения ответчиком пунктов 2.3.2, 2.3.4 договора администрацией в материалы дела  не предъявлено.

Из акта обследования от 23.04.2014 (листы дела 51-53) следует, что в данном случае требуется в том числе проведение капитального ремонта.

При этом из условий договора не следует, что арендатор обязан проводить капитальный ремонт арендуемого имущества.

Доказательств обратного заявитель в материалы дела не представил, как и доказательств того, что содержание арендуемых зданий в соответствии с условиями договора (устранение выявленных недостатков) может быть обеспечено проведением только текущего ремонта, работ по содержанию объектов, без проведения капитального ремонта.

Ссылка администрации на то, что заключая договор аренды на спорные здания ответчик был осведомлен о состоянии передаваемого ему имущества, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку, как отмечено выше, материалами дела подтверждается соблюдение обществом обязанностей, предусмотренных договором  в части содержания зданий в надлежащем состоянии (пункты 2.3.2, 2.3.4).

В апелляционной жалобе ее податель ссылается на то, что переданные по договору аренды здание тюрьмы УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное  по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 1; административное здание постройки периода УСЛОН на кирпичном заводе, расположенное по адресу: пос. Соловецкий, Кирпичный завод, дом 2, являются объектами культурного наследия (постановление Главы администрации Архангельской области от 03.12.1991 № 63), следовательно, по мнению администрации, ответчик в силу положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее – Закон № 73-ФЗ) обязан  производить ремонтно-реставрационные и другие работы, необходимые для сохранения и содержания спорных объектов.

Между тем администрацией в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик принял на себя обязательства выполнять ремонтно-реставрационные, противоаварийные и иные работы по сохранению объекта, проведение которых предусмотрено упомянутым Законом. Из договора указанное не следует (пункты 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4 договора).

Кроме того, требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом, на которые указывает администрация в жалобе, предусматриваются в охранном обязательстве (статья 55 Закона № 73-ФЗ).

Пункт 5 статьи 55 данного Закона, которым охранное обязательство предусмотрено как обязательное условие заключения договора аренды культурного наследия, введен Федеральным законом от 31.12.2005 № 199-ФЗ, вступившим в законную силу  после заключения спорного договора.

При этом решение Арбитражного суда Архангельской области от                     04 марта 2014 года по делу № А05-13084/2013, которым на ответчика возложена обязанность по заключению охранного обязательства на данные объекты, на которое ссылается администрация в жалобе, в законную силу не вступило (обжаловано в кассационном порядке).

Таким образом, в рассматриваемом случае у суда применительно к положениям статьи 619 ГК РФ не имеется оснований для расторжения договора аренды от 31.03.1995.

Следовательно, судом первой инстанции обоснованно отказано                     администрации в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах следует признать, что дело рассмотрено судом полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Правовых оснований для отмены (изменения) принятого по данному делу решения суда и удовлетворения жалобы администрации не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 июня               2014 года по делу № А05-3189/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» – без удовлетворения.

Председательствующий                                                                  О.А. Тарасова

Судьи                                                                                                Т.В. Виноградова

                                                                                                        О.Ю. Пестерева