Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу n А05-2376/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 июля 2014 года

г. Вологда

Дело № А05-2376/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 июля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 марта 2014 года по делу № А05-2376/2014 (судья Бабичев О.П.),

установил:

структурное подразделение администрации муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Виноградовский муниципальный район» (ОГРН 1022901272228; далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области  к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес» (ОГРН 1052901029499; далее - Общество) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2005 № 51.

Решением от 26.03.2014 суд исковые требования удовлетворил.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе  в иске.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд  не учел, что на  спорном земельном участке находится принадлежащий Обществу объект недвижимости - незавершенное строительство (здание РММ в блоке с гаражом). Данные об объекте недвижимого имущества прямо указаны в пункте 1.2 договора аренды земельного участка № 51. Земельный участок необходим Обществу для использования названного объекта. Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды части земельного участка, занятого таким имуществом и необходимой для его использования.

Комитет в отзыве на жалобу возразил против ее доводов и требований.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Обществу по договору аренды земельного участка от 01.04.2005 № 51 и соглашению об уступке прав и обязанностей от 09.07.2007 № 91 предоставлен в аренду земельный участком, площадью 22 109 кв.м, кадастровым номером 29:04:120101:0066, разрешенным использованием - в целях производственной деятельности, по адресу: Архангельская область, Виноградовский район, поселок Сельменьга, улица Комсомольская, дом 1, корпус 3 (пункт 1.1).

Договор аренды и соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На земельном участке расположено незавершенное строительство – здание РММ в блоке с гаражом (пункт 1.2).

Срок договора аренды установлен с 29.03.2005 по 28.03.2054 (пункт 2.1).

Размер и условия внесения арендной платы по договору аренды установлены разделом 3 договора.

Размер арендной платы составляет 85 384 руб. 76 коп. (пункт 3.1).

Пунктом 3.2 договора № 51 предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый месяц не позднее 10 числа следующего месяца (пункт 3.2).

Размер арендной платы за 2012 год по договору составил 539 412 руб. (в том числе 134 853 руб. за 4-й квартал).

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.05.2013 по делу № А05-1649/2013 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.04.2005 № 51 за период с 01.10.2012 по 31.12.2012.

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, а также при изменении базовой ставки арендной платы в соответствии с законами Российской Федерации и иными правовыми актами. арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы. Подписание дополнительных соглашений в данном случае не требуется.

Пунктом 5.2.10 договора аренды установлена обязанность Общества своевременно вносить арендную плату.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 14.02.2014 по делу № А05-14756/2013, оставленным без изменения  постановлением  апелляционного суда от 23.04.2014, суд удовлетворил  иск Комитета к Обществу о взыскании  569 231 руб. за 2013 год долга и   4666 руб. 93 коп. пеней за период с 16.07.2013 по 31.10.2013 за просрочку уплаты арендной платы за период с 05.04.2013 по 30.09.2013 согласно пункту 6.3 договора.  В удовлетворении иска  о расторжении договора аренды отказал в связи с тем, что  в  направленных  ответчику предупреждениях  о необходимости  исполнения арендатором обязательства и предложении расторгнуть договор в виде  соглашений  о расторжении договора не указано  на нарушение арендатором  трех (более двух) сроков внесения платежей.

В соответствии с пунктом  7.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, предусмотренных договором.

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы Обществом надлежащим образом не исполнялось.

Решением суда от 08.05.2013 по делу № А05-1649/2013 с ответчика взыскано  134 853 руб. задолженности  по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.12.2012 по договору от 01.04.2005 № 51 аренды земельного участка и 1668 руб. 81 коп. пеней, начисленных за период с 26.12.2012 по 08.02.2013.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 14.02.2014 по делу № А05-14756/2013 взыскан долг за 2013 год.

Факт не исполнения надлежащим образом договорных обязательств по своевременному несению платежей по договору аренды земельного участка и наличие задолженности  за период с  октября 2012 года по конец 2013 года ответчик не оспаривал.

Комитет  неоднократно направлял Обществу претензии и уведомления о необходимости погашения долга и предложения о расторжении договора  по соглашению стон.

Истец 17.01.2014 направил ответчику  уведомление о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора.

Поскольку ответчик более двух установленных условиями договора аренды сроков платежа не вносил арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статей 606 и 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Согласно статье 450  ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с октября 2012 года по декабрь 2013 года  установлено судами в ходе судебного разбирательства по другим делам и рамках настоящего дела.

Указанное нарушение условий договора признано судом существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.

Истец неоднократно направлял ответчику претензии о погашении долга и  возможном расторжении договора, а также соглашения о  добровольном расторжении договора.

Претензией от 17.01.2014 Комитет указал  на расторжение договора аренды. Претензия Обществом получена.

Факт погашения задолженности  судом не установлен. Наличие такой задолженности ответчик не оспаривал.

Кроме того, в соответствии с пунктом 23  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 N 13) судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку судом установлены обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора аренды (невнесение арендной платы более двух раз подряд), а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, то исковые требования  правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы  подателя жалобы о наличии у него исключительного права на выкуп земельного участка либо предоставления в аренду не являются основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку расторжение договора аренды по причине его ненадлежащего исполнения не поставлено в зависимость от наличия такого права у Общества.

Сохранение у Общества исключительного права на приобретение земельного участка либо предоставление его в аренду не означает возможность продолжения пользования таким земельным участком без внесения соответствующей оплаты.

Довод Общества о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости, отклоняется судом апелляционной  инстанции.

То обстоятельство, что на спорном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Данный вывод основан на позиции, сформулированной в постановлении  Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, о том, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, соответствующие права Общества на пользование земельным участком под объектом недвижимости и необходимым для его  использования  таким иском не нарушены, поскольку требований о возврате земельного участка  истец не заявил.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение      Арбитражного суда Архангельской области от 26 марта 2014 года по делу № А05-2376/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес»    -  без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес» в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий                                                            А.Я. Зайцева

Судьи                                                                                          Ю.В. Зорина

                                                                                          А.Н. Шадрина