Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу n А66-2823/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 июня 2014 года

г. Вологда

Дело № А66-2823/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 26 июня 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Осокиной Н.Н. и Пестеревой О.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

при участии от истца Кузнецовой Е.В. по доверенности от 14.01.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Тверского регионального филиала на решение Арбитражного суда Тверской области от 04 апреля 2014 года по делу № А66-2823/2012 (судья Борцова Н.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АВТО» (ОГРН 1026901776153; далее – общество, ООО «ПКФ «АВТО») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк», в лице Тверского регионального филиала (ОГРН 1027700342890; далее – банк, ОАО «Россельскохозбанк») о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 01.08.2006.

Общество просило изменить пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендатор своевременно производит арендную плату с 1 декабря 2011 года в размере 720 руб. за 1 м2 в месяц (НДС не облагается)».

Решением Арбитражного суда тверской области от 01 октября 2012 года по делу № А66-2823/2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2013 года решение Арбитражного суда Тверской области от 01 октября 2012 года и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 года по делу № А66-2823/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области. При этом суд кассационной инстанции в своем постановлении указал на необходимость при новом рассмотрении дела надлежаще квалифицировать требования истца исходя из условий договора и норм материального права.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец уточнил, что исковые требования общества основаны на пункте 3.5 договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006, положениях пункта 2 подпункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В решении Арбитражного суда Тверской области от 04 апреля 2014 года по делу № А66-2823/2012 суд первой инстанции указал, что пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006, заключенный ООО «ПКФ АВТО» и ОАО «Россельскохозбанк» следует изложить в следующей редакции: «Арендатор своевременно производит арендную плату с 1 декабря 2011 года в размере 616 рублей за 1 м2 в месяц (НДС не облагается). В дальнейшем арендная плата будет пересматриваться в порядке, установленном пунктом 3.5 настоящего договора».

ОАО «Россельскохозбанк» с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указывает на несоответствие положенного в основу решения суда экспертного заключения Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), поскольку, по его мнению,  экспертом неправильно определена рыночная стоимость затратным и сравнительным подходом, что привело, в свою очередь, к неправильному результату по определению рыночной стоимости арендной платы.

ООО «ПКФ «АВТО» отзыв на апелляционную жалобу не представило.

ОАО «Россельскохозбанк»  надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав выступления представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит административное здание, общей площадью 568,5 м2 (кадастровый номер 69:08:070607:0061:4/27/08:1001/А,А1,А2), расположенное по адресу: Тверская область, город Западная Двина, улица Мира, дом 35, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2005.

Общество (далее - арендодатель) и банк (далее - арендатор) 01.08.2006 заключили договор аренды недвижимого имущества (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 166,8 м2, расположенное по адресу: Тверская область, город Западная Двина, улица Мира, дом 35.

В пункте 3.1 договора сторонами согласован ежемесячный размер арендной платы за первый год аренды - 80 руб. за 1 м2, за второй год аренды - 100 руб. за 1 м2, за третий год аренды - 120 руб. за 1 м2.

Пунктом 3.5 договора стороны определили, что арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на коммунальные услуги и оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 4.1 договор действует в течение 15 лет с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 4.5 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 01.08.2006.

Договор зарегистрирован 01.10.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области.

В дополнительном соглашении от 24.10.2011 к договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 истец предложил ответчику установить с 01.12.2011 ежемесячную арендную плату в размере 720 руб. за 1 м2 без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

Поскольку ответчик не согласился с изменением размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Апелляционная коллегия считает принятое решение законным и обоснованным на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 3.5 договора аренды стороны установили, что арендная плата может быть пересмотрена при определенных условиях. Кроме того, пунктом 3.1 договора прямо предусмотрено изменение размера арендной платы в порядке, установленном пунктом 3.5, по истечении трех лет с момента заключения договора. Таким образом, пункт 3.5 договора аренды допускает изменение договора по требованию любой из сторон при определенных условиях, что согласуется с положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, общество обращалось в адрес банка с предложением о заключении дополнительного соглашения, которым следовало внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 01.08.2006, касающиеся размера арендной платы, в порядке согласованном сторонами.

Поскольку указанное соглашение между сторонами не было достигнуто, общество вправе осуществить защиту нарушенного права в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, спор между сторонами возник в отношении размера арендной платы.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 02 октября 2013 года по делу №А66-2823/2012 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы. Проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы поручено Тверскому региональному отделению Общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков, эксперту Чихачеву Александру Алексеевичу.

Согласно экспертному заключению от 08.11.2013, рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение общей площадью 166,8 м2 (кадастровый номер 69:08:07 06 07:0061:4/27/08:1001/А,А1,А2), расположенное по адресу: Тверская область, город Западная Двина, улица Мира, дом 35 составляет в месяц без учета НДС, коммунальных и аналогичных платежей 102 749 руб. или 616 руб. за 1 м2.

В своей апелляционной жалобе, также как и в суде первой инстанции, банк указывает на несоответствие экспертного заключения требованиям     Закона № 135-ФЗ, в связи с тем, что, по мнению ответчика, экспертом неправильно определена рыночная стоимость затратным и сравнительным подходом, что привело в свою очередь к неправильному результату по определению рыночной стоимости арендной платы.

Из заключения судебной экспертизы от 08.11.2013 следует, что для определения рыночной стоимости имущества, заявленного на оценку, экспертом произведен анализ рынка недвижимости в Западнодвинском районе, а также произведена оценка рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение общей площадью 166,8 м2 (кадастровый номер 69:08:07 06 07:0061:4/27/08:1001/А,А1,А2), расположенное по адресу: Тверская область, город Западная Двина, улица Мира, дом 35 с применением затратного подхода и сравнительного подхода.

Как правильно указал суд первой инстанции, примененные при проведении указанной экспертизы подходы соответствуют требованиям Закона № 135-ФЗ.

В апелляционной жалобе банк указывает на то, что использованные экспертом объекты в качестве аналогов таковыми не являются.

Данный довод не принимается апелляционной инстанцией на основании следующего.

Согласно пункту 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО №1) сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, положения пункта 14 ФСО №1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

Указание банка на недостоверность заключения эксперта опровергается материалами дела.

Экспертиза проведена в соответствии с определением суда. Для разъяснения возникших вопросов суд вызывал эксперта в судебное заседание, который дал ответы на возникшие вопросы.

Указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все сведения, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, указаны использованные методы и подходы, определена итоговая величина объекта оценки в соответствии с действующим законодательством. Выводы, отраженные в экспертном заключении, соответствуют компетенции эксперта. Доказательства того, что судебная экспертиза проведена неуполномоченным лицом, в материалах дела отсутствуют. Названное заключение эксперта является более полным и всесторонним.

В заключении указаны и описаны все этапы проведения экспертизы, подробно изложены факторы стоимости объектов недвижимости, которые непосредственно влияют на их стоимость. При этом использованы данные конкретного региона.

Изложенные в жалобе возражения относительно неправильного применения экспертом критериев оценки, сведений, материалами дела и текстом экспертного заключения не подтверждаются.

Таким образом, судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость арендной платы за указанное нежилое помещение составляет в месяц без учета НДС, коммунальных и аналогичных платежей 102 749 руб. или 616 руб. за 1 м2.

Суд оценил в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ данное заключение в совокупности со всеми представленными в деле доказательствами.

Суд апелляционной инстанции констатирует, что доводы апелляционной жалобы аналогичны по смыслу и содержанию аргументам, приведенным обществом суду первой инстанции, они были предметом исследования Арбитражного суда Тверской  области и получили надлежащую правовую оценку, с которой апелляционная коллегия согласна. Иное толкование апеллянтом норм материального права, в частности положения Закона                № 135-ФЗ не свидетельствуют о неправильном их применении судом первой инстанции.

В связи с вышеуказанным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования общества о внесении изменений пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006, путем изложения его следующей редакции: «Арендатор своевременно производит арендную плату с 1 декабря 2011 года в размере 616 рублей за 1 м2 в месяц (НДС не облагается). В дальнейшем арендная плата будет пересматриваться в порядке, установленном пунктом 3.5 настоящего договора» удовлетворяются.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 04 апреля                       2014 года по делу № А66-2823/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» – без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Мурахина

Судьи

Н.Н. Осокина

                                                                                             О.Ю. Пестерева