Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2014 по делу n А66-12266/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

17 марта 2014 года

г. Вологда

  Дело № А66-12266/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 17 марта 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 декабря 2013 года по делу № А66-12266/2013 (судья Пугачев А.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Константа» (ОГРН 1066914009645, далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806, далее – Департамент) о взыскании платы за пользование земельным участком, перечисленной истцом в период с октября 2010 года по сентябрь 2013 года, в сумме 163 965 руб. 20 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 17 598 руб. 30 коп., расходов по оплате государственной пошлины за выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в размере 200 руб.; расходов по оплате государственной пошлины в размере 6446 руб. 90 коп.

Решением суда от 24 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С Департамента в пользу Общества взыскано  181 563 руб. 50 коп., из них 163 965 руб. 20 руб. неосновательного обогащения, 17 598 руб. 30 коп. процентов и 6646 руб. 90 коп. расходов по уплате государственной пошлины (с учетом определения об исправлении опечатки).

Департамент с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Уплата арендных платежей за пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, не противоречит действующему законодательству, однако правом на получение таких платежей обладают собственники долевой собственности, как и правом на предъявление аналогичного иска о взыскании неполученных арендных платежей от сдачи общедолевого имущества в аренду. Учитывая изложенное, в случае удовлетворения исковых требований Общества пользование спорным земельным участком будет являться безвозмездным (бесплатным), что противоречит статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -                   ЗК РФ), а полученные денежные средства - неосновательным обогащением. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Принимая во внимание, что нежилое помещение и спорный земельный участок были переданы арендатору (истцу) и он фактически ими пользовался в спорный период в предпринимательских целях, заявленные ко взысканию денежные средства являются платой за пользование имуществом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания заявленной суммы с ответчика является ошибочным, поскольку в рассматриваемом случае Департамент не является лицом, неосновательно обогатившимся за счет Общества. Доказательств того, что Обществом денежные средства, уплаченные Департаменту за пользование имуществом, превышают размер причитающегося собственникам общего имущества в многоквартирном доме возмещения, материалы дела не содержат.

Общество в отзыве просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, Общество заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 15.06.2007 Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 3830,  расположенного по адресу: г. Тверь, пр-т Победы д. 39/43

Дополнительным соглашением от 01.05.2008 стороны предусмотрели, что арендатор уплачивает также арендную плату за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта.

Жилой дом, расположенный по адресу: г. Тверь, пр-т Победы д. 39/43 является многоквартирным, данный факт никем из сторон не оспаривается,  следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, земельный участок под домом перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.

Полагая, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности без предусмотренных на то, законных оснований (без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем у него отсутствовало право на получение платы за этот участок), а сумма 163 965 руб. 20 коп. перечислена ответчику во исполнение ничтожного условия договора об оплате арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками, в связи с чем он не мог сдавать спорное имущество в аренду. Договорные отношения по поводу аренды спорного объекта недвижимости оформлены с нарушением действующего законодательства и недействительны изначально применительно к правилам статьи 168 ГК РФ.

Следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства получены без законных оснований и являются неосновательным обогащением ответчика.

Отсутствие у ответчика надлежащего статуса арендодателя земельного участка предполагает возможность регулирования их взаимоотношений на основе правовых норм о неосновательном обогащении. Наличие ничтожного договора аренды в данном случае не имеет правообразующего значения.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства правомерно пришел к следующим выводам.

Заявив иск о взыскании с ответчика суммы 163 965 руб. 20 руб., как неосновательного обогащения, истец, в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ, представил доказательства, свидетельствующие о том, что указанные денежные средства были получены ответчиком без установленных на то законом оснований.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Суд первой инстанции установил, что дом, расположенный по адресу:                        г. Тверь, пр-т Победы д. 39/43 является многоквартирным.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление             № 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09, от 02.03.2010 № 13391/09.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4, пункта 66 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие                   ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом правил пункта 1 статьи 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

Дополнительным соглашением от 01.05.2008 предусмотрена плата за пользование земельным участком. Дополнительное соглашение подписано сторонами после введения в действие ЖК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно расценил условие дополнительного соглашения от 01.05.2008, предусматривающее помимо обязанности вносить арендную плату за помещение (по договору от 15.06.2007 № 3830) также обязанность вносить плату за земельный участок как условие о передаче земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна