Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2008 по делу n А52-2078/2008. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 декабря 2008 года

Г. Вологда

Дело № А52-2078/2008  

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,

         при участии от  ответчика – Дозорова В.Е. по доверенности от 22.07.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Григорьева Юрия Викторовича на решение Арбитражного суда Псковской области от 26 сентября 2008 года по делу             № А52-2078/2008  (судья Иванов Ю.И.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Пассаж» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьеву Юрию Викторовичу о взыскании 131 480 рублей задолженности по договору субаренды недвижимого имущества от 22.01.2008 № 10, в том числе 114 000 рублей арендной платы,     17 480 рублей пеней.

Решением суда от 26 сентября 2008 года иск удовлетворен частично. Взыскано с Григорьева Ю.В. в пользу Общества 119 000 рублей, в том числе 114 000 рублей основного долга, 5000 рублей пеней, 4129 рублей 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что до спорного договора между сторонами был заключен договор субаренды от 20.10.2007 № 10 на то же нежилое помещение на тех же условиях сроком с 01.11.2007 по 30.09.2008, а срок спорного договора - с 22.01.2008 по 30.01.2009, следовательно, на момент рассмотрения настоящего дела действовали оба договора. Полагает, что договор от 22.01.2008 является дополнением к договору от 20.10.2007, значит, это один договор, а поскольку он заключен на срок более одного года - с 01.11.2007 по 30.01.2009, то подлежит государственной регистрации. Так как договор не прошел государственную регистрацию, его следует признать незаключенным. Считает, что поскольку договор незаключенный, то обязанностей по оплате субаренды и пеней за просрочку платежа не имеется. Суд не дал надлежащей оценки данным обстоятельствам дела. Указывает на то, что даже если принять позицию суда, то спорный договор также является незаключенным, поскольку действует с 22.01.2008, а не с 01.02.2008, что подтверждается оплатой арендных платежей за период с 22.01.2008 по 01.02.2008 по данному договору. Боле того, у истца отсутствует право сдачи арендуемых им площадей в субаренду, что подтверждается представленным им договором от 19.10.2006.

От истца в суд поступил отзыв, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель подателя жалобы доводы, в ней изложенные, поддержал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 22 января 2008 года между      Григорьевым Ю.В. (субарендатор) и Обществом (арендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № 10, предметом которого явилась передача арендатором субарендатору за плату во временное пользование (в субаренду) часть нежилого помещения общей площадью 42 кв.м в здании торгового комплекса, находящегося по адресу: город Псков, Октябрьский проспект, дом 20, для розничной торговли.

Согласно пункту 5.1 данного договора срок  аренды установлен с 01.02.2008 по 30.01.2009.

Разрешение на сдачу имущества в субаренду арендатором получено, о чем свидетельствует отметка на договоре.

Боле того, согласие на сдачу в субаренду данного нежилого помещения дано Обществу арендодателем – обществом с ограниченной ответственностью «Псков-Альянс» ранее заключения указанного договора субаренды, а именно 18.10.2007 (л.д. 85).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что в силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указанный договор одновременно является актом приема-передачи помещения.

Из пункта 3.1 договора следует, что за предоставленное помещение субарендатор уплачивает арендатору ежемесячно (за один календарный месяц) субарендную плату в размере 38 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость, которая вносится ежемесячно единовременными авансовыми платежами в срок до 25 числа каждого месяца, предшествующему пользованию помещением (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 договора за нарушение сроков оплаты субарендных платежей начисляются пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ответчик оплачивал субарендную плату с февраля по апрель 2008 года, а с 01.05.2008 освободил арендованное помещение до истечения срока действия договора, о чем уведомил истца письмом от 08.05.2008, в котором указал причину досрочного отказа от исполнения спорного договора – отсутствие денежных средств для оплаты субарендных платежей (лист дела 14).

Истец 05.06.2008 направил в адрес ответчика претензию – требование о погашении долга за май, июнь 2008 года в размере 76 000 рублей и неустойки в течение трех банковских дней с момента получения настоящего требования в размере 9880 рублей за период с 26.04.2008 по 05.06.2008.

Поскольку требование ответчиком не выполнено и условиями спорного договора не предусмотрен односторонний отказ субарендатора от его исполнения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, признал их обоснованными.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не может не согласиться с принятым решением.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 того же Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

На основании статьи 615 упомянутого Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Спорный договор субаренды заключен на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть на срок менее года, и при таких обстоятельствах не подлежал регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), из которого следует, что срок действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году, если он заключен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.

Довод подателя жалобы о том, что срок действия договора субаренды следует исчислять с даты ранее заключенного между истцом и ответчиком договора субаренды – 20.10.2007, судом отклоняется.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Исходя из положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Несмотря на то, что срок действия первого договора аренды был установлен по 30.09.2008, истец подписал с ответчиком новый договор аренды фактически на те же нежилые помещения, но меньшей площади. Следовательно, заключение нового договора аренды служит подтверждением того, что волеизъявление сторон было направлено на расторжение договора аренды от 20.10.2007. При этом не имеет значения причина расторжения договора аренды по взаимному соглашению сторон.

При этом срок действия первого договора и последующего сложению не подлежат.

В связи с этим довод подателя жалобы о регистрации спорного договора основан на неправильном толковании норм права.

Более того, ссылка Григорьева Ю.В. в жалобе на то, что арендуемое помещение он освободил досрочно (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил, установленных ГК РФ и договором, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения Григорьева Ю.В. к Обществу с соответствующим предложением.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 Информационного письма       № 66.

Между тем согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

        Спорным договором аренды от 22.01.2008 не предусмотрено право субарендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Кроме того, в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи          Григорьевым Ю.В. помещения Обществу.

Довод подателя жалобы о том, что у Общества отсутствует согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, опровергается материалами дела.

Еще при заключении первого договора субаренды от 20.10.2007 письмом от 18.10.2007 ООО «Псков-Альянс» дало разрешение Обществу на передачу имущества в субаренду Григорьеву Ю.В.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, согласие арендодателя следует признать действительным.

При таких обстоятельствах, поскольку арендная плата за взыскиваемый истцом период ответчиком не внесена, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании арендной платы в общей сумме 114 000 рублей.

Кроме того, суд признает соответствующим статье 330 ГК РФ и пункту 4.3 договора субаренды взыскание с ответчика в пользу истца неустойки, обоснованно применив положения статьи 333  названного Кодекса, снизив её до 5000 рублей.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции считает законным.

Нарушений норм процессуального права судом не допущено, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины за  рассмотрение апелляционной жалобы относятся на её подателя, поскольку в удовлетворении жалобы отказано.

Руководствуясь статьями  266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 26 сентября 2008 года по делу № А52-2078/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Григорьева Юрия Викторовича – без удовлетворения.

Председательствующий

           О.Г. Писарева

Судьи

           А.Я. Зайцева

                                                                                                      А.В. Романова