Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу n А05-3711/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 ноября 2013 года

г. Вологда

Дело № А05-3711/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 21 ноября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и          Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Алферьевой М.В.,

         при участии от общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» Вьюхина В.В. по доверенности от 18.11.2013, от закрытого акционерного общества «ТАНДЕР» Чистякова О.А. по доверенности от 16.08.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 июля 2013 года по делу           № А05-3711/2013 (судья Низовцева А.М.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» (ОГРН 1022900543995, далее – ООО «Синтекс Плюс») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ТАНДЕР» (ОГРН 1022301598549, далее – ЗАО «ТАНДЕР») о взыскании 553 415 руб. 26 коп. убытков, причиненных в результате использования нежилых помещений по договору аренды недвижимого имущества от 07.10.2010 № АрхФ-01/03/2010 и в связи с возвратом их после окончания арендных отношений в ненадлежащем состоянии (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением суда от 04.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО «Синтекс Плюс» в доход федерального бюджета взыскано            12 068 руб. 30 коп. государственной пошлины.

ООО «Синтекс Плюс» с вынесенным решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что  при освобождении           ЗАО «ТАНДЕР» нежилых помещений выявлены многочисленные недостатки в ремонтно-строительных работах, которые выполнял арендатор;  на то, что в связи с отказом арендатора устранить  выявленные недостатки арендодателем за свой счет был произведен  ремонт  данных помещений, что повлекло убытки для ООО «Синтекс Плюс»;  на то, что актом от 16.05.2011 ООО «Синтекс Плюс» зачло арендную плату в размере 1 700 000 руб. в счет выполненных                      ЗАО «ТАНДЕР» ремонтных работ и  последний обязан был вернуть данные помещения в нормальном состоянии, позволяющем их эксплуатировать. Считает, что выявленные в результате обследования помещений 21.03.2012 недостатки могли возникнуть только в результате ненадлежащей эксплуатации помещений ответчиком, в том числе в результате проведения некачественного их ремонта, так как ЗАО «ТАНДЕР» являлось первым арендатором данных помещений. По мнению апеллянта, акт от 16.05.2011 не свидетельствует о том, что ООО «Синтекс Плюс» приняло проведенные ЗАО «ТАНДЕР» в помещениях работы. Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что акт, составленный ответчиком о передаче помещений от 21.03.2013,  не содержит фотоотчета о переданных помещениях.

В заседании суда апелляционной инстанции  представитель                        ООО «Синтекс Плюс» поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней, просил суд её удовлетворить, обжалуемый судебный акт отменить.

В отзыве ЗАО «ТАНДЕР»   и его представитель просили суд  оставить решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Синтекс Плюс» (Арендодатель) и ЗАО «ТАНДЕР» (Арендатор) 07.10.2010 подписан договор аренды недвижимого имущества                                     № АрхФ-01/03/2010 (в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011               № 3), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательства предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование  сроком на 5 лет (пункт 6.1 договора) нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 8, 9, общей площадью 350 кв.м, находящиеся по адресу: г. Архангельск,                         ул. Свободы, д. 29.

Указанные нежилые помещения принадлежат Арендодателю на основании права собственности, что подтверждается свидетельством от 02.12.2003 серии 29АВ № 200813.

По акту приёма-передачи от 07.10.2010 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения (т. 1, л. 20).

В соответствии с пунктом 3.1.7 договора стороны возложили на Арендатора обязанность в течение четырех месяцев предпринять меры по государственной регистрации договора от 07.10.2010 № АрхФ-01/03/2010.

Поскольку в нарушение требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды не прошёл государственную регистрацию, он не может считаться заключенным.

Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.04.2012 по делу           № А05-2289/2012 и не оспариваются сторонами.

Вместе с тем с октября 2010 года нежилые помещения находились во временном владении и пользовании ответчика.

Письмом от 10.01.2012 ответчик сообщил об отказе от аренды нежилых помещений и предложил Арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды с 16.02.2012. Из писем истца от 09.02.12 № 24, от 24.02.12             № 34 (т. 2, л. 49-51) следует, что он не возражал против прекращения арендных отношении и требовал возврата имущества с учётом нормального износа.

Письмом от 01.03.12  ЗАО «ТАНДЕР» уведомило истца о необходимости направления 20.03.2012 представителя Арендодателя для подписания акта приёма-передачи нежилых помещений (т. 1, л. 35).

Комиссионный осмотр освобождаемых нежилых помещений с участием представителей Арендодателя и Арендатора состоялся 21.03.2012, по результатам которого каждая из сторон составила свой акт осмотра помещений от 21.03.2012 (т. 2, л. 53).

В акте осмотра помещений, составленном Арендатором, указано, что при осмотре недостатки не обнаружены, помещения и инженерное оборудование, находящееся в них, в технически исправном состоянии; объект возвращается с учётом нормального естественного износа, скрытых и явных недостатков не обнаружено (т. 1, л. 87).

В акте обследования нежилых помещений, составленном Арендодателем от 21.03.2012, указано, что освобождённые помещения имеют неудовлетворительное техническое состояние (не соответствующее состоянию нормального износа), и перечислены соответствующие недостатки (т. 1 л. 89).

Акт обследования нежилых помещений, составленный истцом, направлен ответчику с письмом от 23.03.2012 (т. 1, л. 98).

ЗАО «ТАНДЕР» письмом от 04.04.2012 представило возражения к указанному акту (т. 1, л. 96-97).

Ссылаясь на то, что для приведения нежилых помещений в надлежащее состояние ООО «Синтекс Плюс» понесены расходы на общую сумму                               553 415 руб. 26 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел их необоснованными.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 393 названного Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесёнными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденный размер убытков.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания факта ненадлежащего исполнения обязательств, причинения убытков и их размера, а также наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением обязательства и причиненными убытками лежит на истце.

Вместе с тем в нарушение требований указанной статьи истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата ответчиком нежилых помещений не в том состоянии, в котором он его получил от истца, с учетом нормального износа.

Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2010 следует, что ответчику в пользование были переданы новые помещения с черновой отделкой (стены - кирпичные, полы – бетонные), в которых требовалось провести отделочные работы. В связи с этим стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.10.2010, согласно которому Арендодатель не возражал против проведения ремонтно-строительных работ со стороны Арендатора.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения к договору общая стоимость ремонтных работ по согласованию с Арендодателем составляет 1 126 622 руб. 61 коп.

Арендодатель принимает обязательное участие в приемке работ, в ходе которой сторонами совместно устанавливается соответствие состава и объема фактически выполненных работ работам, указанным в смете. При уменьшении состава и объема работ общая стоимость работ также уменьшается (пункт 3 дополнительного соглашения к договору).

На основании договора подряда от 04.10.2010 № АрхФ-12/06/2010, заключенного между ЗАО «ТАНДЕР» (Заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Ротонда» (Подрядчик; далее – ООО «Ротонда»), в арендованных помещениях произведены ремонтно-строительные работы.

Согласно акту о приёмке выполненных работ от 16.05.11 № 12.12 (т. 1,           л. 81) стоимость работ составила 1 900 000 руб.

По акту от 16.05.11 (т. 1, л. 66) Арендодатель согласился компенсировать Арендатору стоимость ремонта помещений в размере 1 710 000 руб., при этом  претензий по объёму и качеству выполненных работ истец не заявлял.

Таким образом, в мае 2011 года ответчик начал пользоваться помещениями с выполненной чистовой отделкой. При этом между сторонами не достигнута договорённость о том, в каком именно состоянии подлежат возвращению помещения после окончания пользования имуществом.

В течение 2011 года и до 2012 года ответчик пользовался помещениями, осуществляя в них розничную торговлю смешанными группами товаров, в том числе и продовольственными.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения возвращены Арендодателю 21.03.2012, при этом между сторонами фактически возник спор по поводу того, отвечают ли недостатки переданных помещений понятию «нормальный износ».

Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку стороны не подписали двусторонний акт сдачи-приёма помещений с отражением в нём всех выявленных недостатков, истец должен был принять к меры к осмотру помещений незаинтересованными лицами (экспертами).

Более того, истец уже на следующий день после составления акта (22.03.2012) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии» договор подряда № 22/03-12 на выполнение ремонтных работ в спорных помещениях (т. 1, л. 105-110), в связи с чем лишил суд возможности установить фактическое состояние помещений в момент их возврата собственнику.

Кроме того, перечисленные в акте Арендодателя от 21.03.12 недостатки, а также представленные суду фотографии (т. 2, л. 24-48) без указания площади помещений, на которой они зафиксированы, не свидетельствуют о том, что помещения возвращены в состоянии, не соответствующем нормальному износу.

Также судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание договоры аренды спорных нежилых помещений от 06.03.12, заключённые между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Фаланга» и обществом с ограниченной ответственностью» «ТС «Фаланга»      (т. 1, л. 130-142).

Так, в актах приёма-передачи от 01.04.2012 к данным договорам не указано на наличие каких-либо недостатков в помещениях, передаваемых в пользование новым арендаторам, отражено, что данные нежилые помещения находятся в хорошем состоянии. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по договору подряда от 22.03.2012 № 22/03-12, заключенному истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии», ремонтные работы в спорных помещениях были завершены лишь 30.04.2012 (т. 1, л. 109-110). В акте в качестве выполненных работ числится в том числе монтаж подвесного потолка «Армстронг», облицовка пола керамической плиткой. Между тем в акте приемки выполненных работ от 16.05.2011, составленном по результатам выполнения  ООО «Ротонда» подрядных работ по договору от 04.10.2010 с ответчиком, указано, что монтаж подвесного потолка «Армстронг», облицовка пола керамической плиткой также выполнялись, в связи с чем суд не исключает ситуации, когда при составлении актов приема-передачи от 01.04.2012 новые арендодатели оценивали условия произведенного ответчиком ремонта, соглашаясь с тем, что нежилые помещения находятся в хорошем состоянии.

Кроме того, истец документально не подтвердил тот факт, что неисправность канализационной насосной станции возникла вследствие действий ответчика. Обследование станции с участием представителя ответчика не производилось. Исходя из акта от 30.03.2012 № 928 (т. 1, л. 103) станция была сдана в ремонт обществу с ограниченной ответственностью «ПСК Архпромкомплект». Необходимость приобретения новой канализационной станции иной марки на сумму 21 500 руб. (т. 1, л. 143-145) истцом документально также не подтверждена.