Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу n А13-9783/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

07 августа 2013 года

г. Вологда

Дело № А13-9783/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 07 августа 2013 года.

 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Журавлева А.В. и Рогатенко Л.Н.

 при ведении протокола без применения аудиозаписи секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Тамары Геннадьевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 апреля 2013 года по делу № А13-9783/2012 (судья Алимова Е.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Пеганова Ольга Николаевна (ОГРН 312352811100169, далее – ИП Пеганова О.Н.) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Соколовой Тамаре Геннадьевне (ОГРН 304352807900279, далее – ИП Соколова Т.Г.) о взыскании 226 612 руб. 05 коп. задолженности по арендным платежам за июнь, июль 2012 года, коммунальным платежам за апрель, май, июнь 2012 года по договору аренды нежилого помещения от 20.04.2012.

Определением суда от 25.02.2013  в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Продукты» (далее - ООО «Продукты»).

Решением суда от 11 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены частично, с ИП Соколовой Т.Г. в пользу ИП Пегановой О.Н. взыскано 105 136 руб. 95 коп. задолженности, 3519 руб. 61 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ИП Соколова Т.Г. с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалобу мотивирует тем, что договор аренды был досрочно расторгнут по требованию арендатора, ввиду нарушения арендодателем условий договора. Отсутствие со стороны истца требования об оплате коммунальных платежей свидетельствует о том, что арендованное имущество было возвращено арендодателю. Возложение на ответчика обязанности по оплате электрической энергии необоснованно, поскольку часть арендуемого последним имущества занимало ООО «Продукты». Вместе с тем, дифференцировать затраты по электрической энергии и коммунальным платежам между ответчиком и третьим лицом не представляется возможным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, 08.02.2012 ИП Пегановой О.Н. (арендодатель) и ИП Соколовой Т.Г. (арендатор)  заключен договор аренды, по условиям которого арендатору по акту от 08.02.2012 передано нежилое помещение площадью 140 кв.м, расположенное по адресу: город Череповец, улица Беляева, дом 30.

Срок аренды установлен по 31.12.2012.

20.04.2012 ИП Пегановой О.Н. (арендодатель) и ИП Соколовой Т.Г. (арендатор) заключен договор аренды того же имущества на срок по 31.12.2012.

Помещение передано в аренду по акту приема-передачи от 20.04.2012.

Арендная плата сторонами установлена в размере 84 000 руб., из расчета 600 руб. за 1 кв.м (пункт 4.1 договора аренды).

Арендная плата  арендатором должна производиться не позднее 10-го числа текущего месяца. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии и других расходов, связанных с содержанием арендуемого помещения,  производится арендатором отдельно исходя из фактических расходов (пункты 4.1, 4.2 договоров).

Арендные платежи за период с июня по июль 2012 года арендодатель начислил на сумму 172 000 руб.

Расчет коммунальных платежей произведен арендодателем на основании актов на выполнение работ-услуг, в том числе 18 280 руб. 95 коп. - переменная часть арендной платы за июнь 2012 года (акт от 19.06.2012 № 7), 13 894 руб.           95 коп. - переменная часть арендной платы за май 2012 года (акт от 19.06.2012 № 8), 21 136 руб. 95 коп. - переменная часть арендной платы за июнь 2012 года (акт от 30.06.2012 № 10), 1299 руб. 20 коп. - переменная часть арендной платы за июнь 2012 года (коммунальные услуги) (акт от 30.06.2012 № 11).

Поскольку арендатор арендную плату и коммунальные платежи не внес, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а согласно статье 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как указано в статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как видно из дела, договором аренды от 08.02.2012 стороны согласовали условия о размере арендной платы и порядке ее уплаты.

При расчете задолженности за пользование помещением общей площадью 140 кв.м арендная плата установлена исходя из 600 руб. за 1 кв.м.

Ответчиком в материалы дела представлены счет от 14.06.2012 № 6 и квитанция к приходному кассовому ордеру на сумму 84 000 руб.

Однако, доказательств оплаты за июль 2012 года ответчиком не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды от 08.02.2012 срок аренды установлен до 31.12.2012.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор должен письменно за один месяц до истечения срока действия договора уведомить арендодателя о намерении расторгнуть договор.

При таких обстоятельствах, договор с 28.06.2012, как утверждает ответчик, не был расторгнут, соглашение о расторжении договора аренды сторонами не достигнуто.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002              № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В силу положений статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

Арендатор не представил доказательств возврата имущества арендодателю как того требует статья 655 ГК РФ.

В случае если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При таких обстоятельствах, как верно установил суд первой инстанции, начисление арендной платы за июль 2012 года является правомерным.

Договором аренды предусмотрена обязанность возмещать коммунальные расходы, расходы, связанные с содержанием арендуемого имущества, обязанность арендатора возмещать расходы на содержание общего имущества дома не установлена.

Положениями пункта 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора осуществления текущего ремонта арендуемого помещения, обязанность по возмещению расходов на содержание и ремонт общего имущества дома не установлена.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Следовательно, расходы на содержание и ремонт общего имущества дома должен нести собственник имущества, а не арендатор.

  Указанные выводы соответствуют позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и от 17.04.2012 № 15222/11,  в соответствии с которой в силу закона расходы по содержанию общего имущества дома обязаны нести его собственники, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.04.2012 № 15222/11 также разъяснено, что собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома.

Следовательно, договор на управление многоквартирным домом должен заключаться с собственником имущества, а не с арендатором.

  Как видно из дела, согласно выставленным счетам переменная часть арендной платы это расходы на электроэнергию, несение которых истец подтвердил данными поставщика услуги.  Ответчиком в материалы дела представлены доказательства оплаты переменной части арендной платы за апрель и май 2012 года.

  Также арендодатель ежемесячно выставлял счета на оплату коммунальных услуг по 1299 руб. 20 коп.

  В подтверждение несения данных расходов истец представил акты общества с ограниченной ответственностью «ТандемСтрой», согласно которым собственнику предъявлены к оплате расходы на техническое обслуживание общих внутридомовых сетей по договору от 22.11.2011                          № 26/11.

  При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца о взыскании задолженности частично в размере 105 136 руб. 95 коп., в том числе 84 000 руб. - арендная плата за июль 2012 года; 21 136 руб. 95 коп. – возмещение затрат за электроэнергию в июне 2012 года и  1299 руб. 20 коп. – содержание общего имущества.

  Платежи за коммунальные услуги, уплаченные ответчиком за предыдущий период, судом обоснованно не учтены, поскольку доказательств проведения зачета в порядке статьи 410 ГК РФ ответчик не представил.

  Доводы ответчика о необоснованном возложении на него обязанности по оплате электрической энергии, поскольку часть арендуемого последним имущества занимало ООО «Продукты», судом апелляционной инстанции подлежат отклонению по следующим основаниям.  

  Как видно из дела, договор аренды нежилого помещения от 01.05.2012 между ИП Пегановой О.Н. и ООО «Продукты» определен сторонами сроком действия до 01.06.2013. Вместе с тем, данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Акта приема-передачи имущества в аренду ООО «Продукты»  в материалы дела не представлено.

 Следовательно, не имеется оснований для снижения платы за электроэнергию, начисленную за июнь 2012 года.

  С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были учтены при рассмотрении дела в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.    

Арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

  Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

  В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

         Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

 решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 апреля 2013 года по делу № А13-9783/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соколовой Тамары Геннадьевны - без удовлетворения.

Председательствующий                                                                 О.К. Елагина

Судьи                                                                                              А.В. Журавлев

                                                                                               Л.Н. Рогатенко