Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу n А52-4988/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 июля 2013 года

г. Вологда

Дело № А52-4988/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 июля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Журавлева А.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по  управлению муниципальным имуществом города Пскова  на решение Арбитражного суда Псковской области от 22 апреля 2013 года  по делу № А52-4988/2012 (судья Жупанова Л.В.),

у с т а н о в и л :

предприниматель Воробьев Роман Николаевич, (ОРГНИП 304602710500228, далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова (ОГРН 1026000982809, далее – Комитет) о признании недействительными торгов по продаже муниципального имущества - нежилого помещения №1004, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Коммунальная, д. 39, инвентарный номер 7931-А:1004 (условный номер 60-60-01/050/2009-241), оформленных протоколом от 22 октября 2012 года № 23.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пскова (далее – Администрация), государственное предприятие Псковской области «Бюро технической инвентаризации» (далее – БТИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области (далее –  Управление Росреестра).

Решением суда от 22 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Комитет с решением не согласился и обратился с жалобой, в которой просит решение  суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать Предпринимателю в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Полагает  вывод суда о том, что спорное помещение нельзя расценивать как обособленный объект недвижимого имущества, пригодный для самостоятельного использования покупателем в своих предпринимательских целях, несоответствующим  материалами дела. Заявляет о несоответствии вывода суда о том, что информационное сообщение должно содержать сведения о незавершенной  перепланировке действующему законодательству. Ссылается на то, что в договоре купли-продажи объекта, с которым Предприниматель был ознакомлен, имеется информация о необходимости обеспечения доступа эксплуатирующим организация и собственникам помещений и квартир к инженерному оборудованию, находящемуся в объекте. Заявляет, что истец не доказал, какие его права и интересы нарушены в результате торгов и какие его права подлежат восстановлению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец  в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы, изложенные в жалобе, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,   арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу –   не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет на основании решения Псковской городской Думы от 30.05.2012 №141 опубликовал в газете «Псковские новости» и разместил 05 сентября 2012 года на официальном сайте сообщение о продаже муниципального имущества посредством публичного предложения, форма подачи заявки открытая.

Указанное сообщение содержит следующую информацию: продается нежилое помещение №1004, расположенное по адресу: г. Псков, ул. Коммунальная, д. 39, инвентарный номер 7931-А:1004 (условный номер 60-60-01/050/2009-241). Общая площадь помещения 347,9 кв.м, находится в подвале здания 1986 года постройки, с наружными кирпичными стенами, перегородки - железобетонные, перекрытия - железобетонные. В помещении отсутствуют все виды коммунальных услуг кроме электроосвещения. Объект не обременен. Цена первоначального предложения 6 804 576 руб. 00 коп., минимальная цена предложения 3 402 288 руб., шаг понижения 2% от цены первоначального предложения, шаг аукциона 50% от шага понижения. Размер задатка - 680 547 руб. 60 коп. Срок приема заявок с 06.09.2012 по 01.10.2012. Дата признания претендентов участниками торгов 05.10.2012. Дата и время проведения торгов - 22 октября 2012 года в 14 час. 30 мин. Объявленный на 12.12.2011 аукцион и повторный аукцион, назначенный на 13.02.2012, признаны несостоявшимися, так как по окончании срока подачи заявок на участие в нем не подано ни одной заявки.

Согласно журналу регистрации участников аукциона и протоколу о признании претендентов участниками продажи посредством публичного предложения от 05.10.2012 для участия в торгах подали заявки четыре участника, в том числе и Предприниматель. Все участники были допущены к участию в торгах.

Как следует из протокола об итогах продажи посредством публичного предложения от 22 октября 2012 года № 23, победителем признан Предприниматель с ценой предложения 4 831 248 руб. 96 коп. (с учетом НДС).

Предприниматель обратился в Независимую экспертную компанию «Мосэкспертиза», перед которой была поставлена задача: определить техническое состояние помещения и установить, правильно ли указаны характеристики данного помещения в информационном сообщении о продаже муниципального имущества.

В экспертном заключении от 22.11.2012 №1065/ПС-11/12 эксперт установил следующее: вход-выход в помещение не устроен (со стороны внутреннего двора жилого дома имеется люк (лаз) для проникновения в помещение); для входа-выхода в помещение существует проем размером 1,46х1,43м, устроенный путем разрушения части блоков фундамента наружных стен дома; для расширения проема требуется разрушить еще ряд блоков фундамента, что может привести к перераспределению нагрузок на фундамент и появлению трещин на наружных стенах жилого дома; запасного выхода нет; второй выход из подвального помещения на первый этаж по железобетонной лестнице закрыт капитальной перегородкой; оконный проем размером 0,79х0,65 м, перед которым отсутствует приямок; в подвальном помещении расположены приточная вентиляционная камера для забора воздуха в вентиляционную систему, инженерные коммуникации, служащие для обеспечения водой, канализацией, электроэнергией всего жилого дома; в полу подвального помещения имеется приямок, где установлен насос для откачки воды, что свидетельствует о периодическом подтапливании помещения.

Предприниматель считая, что при проведении торгов были нарушены требования законодательства и его законные права и интересы, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

У апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены в статье 448 ГК РФ.

Частью 2 статьи 448 ГК РФ установлено, что одним из условий надлежащего проведения торгов является наличие в извещении полной информации о предмете торгов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон  № 178-ФЗ)  информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, должно содержать, в том числе наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества).

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на торги для продажи было выставлено нежилое помещение с незаконченной перепланировкой; при наличии возражений собственников помещений многоквартирного жилого дома на разрушение части фундамента; без согласованной в установленном порядке проектной документации на перепланировку, позволяющей эксплуатацию помещения, как обособленного помещения; при отсутствии входа в спорное помещение (существующий загрузочный люк не может использоваться для входа в помещение, а ранее существовавший проход ликвидирован); отсутствии запасного эвакуационного выхода из помещения.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение нельзя расценивать как обособленный объект недвижимого имущества, пригодный для самостоятельного использования покупателем в  предпринимательских целях.

Доводы подателя жалобы, приведенные в оспаривание данного вывода, основаны на неверной правовой оценке обстоятельств дела.

Кроме того, хотя спорное помещение не является общим имуществом собственников жилого дома, но в нем расположены все инженерные коммуникации для обслуживания жилого дома.

Указанные выше сведения об объекте недвижимости в информационном сообщении о продаже муниципального имущества не содержались, в том числе отсутствовали в сообщении и сведения о необходимости установления ограничения/обременения права собственности покупателя на помещение в части обязания обеспечить доступ к инженерным коммуникациям жилого дома.

Довод подателя жалобы о том, что в договоре купли-продажи объекта, с которым Предприниматель был ознакомлен, имеется информация о необходимости обеспечения доступа эксплуатирующим организация и собственникам помещений и квартир к инженерному оборудованию, находящемуся в объекте, апелляционная инстанция отклоняет как бездоказательный, поскольку договора купли-продажи в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, торги проведены с нарушением требований  пункта 2 статьи 448 ГК РФ и статьи 15 Закона                         № 178-ФЗ.

Отсутствие в информационном сообщении полных и достоверных сведений об объекте недвижимого имущества, выставленного торги, в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ правомерно расценено судом  в качестве основания для признания оспариваемых торгов недействительными.

Довод подателя жалобы о несоответствии вывода суда о том, что информационное сообщение должно содержать сведения о незавершенной  перепланировке действующему законодательству, основан на неправильном толковании норм права.

Предприниматель, будучи победителем торгов, безусловно, является  лицом, заинтересованным в их оспаривании по указанному основанию.

Суд первой инстанции  правильно усмотрел нарушение прав и интересов Предпринимателя при проведении торгов, поскольку в случае заключения договора купли-продажи помещения, он лишен возможности использовать помещение в своей предпринимательской деятельности.

Имея полную информацию о помещении, выставленном на торги, Предприниматель мог принять иное решение по своему участию в данных торгах, включая отказ от участия.

С учетом изложенного, требования Предпринимателя о признании торгов недействительными правомерно  удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, что исключает исполнение Предпринимателем обязательств по договору купли-продажи.

На основании изложенного довод подателя жалобы о том,  что истец не доказал, какие его права и интересы нарушены в результате торгов и какие его права подлежат восстановлению, апелляционная инстанция признает несостоятельным.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд                        

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 22 апреля 2013 года  по делу № А52-4988/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по  управлению муниципальным имуществом города Пскова  - без удовлетворения.

Председательствующий                                                              И.Н. Моисеева

Судьи                                                                                           О.К. Елагина

                                                                                                      А.В. Журавлев