Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2008 по делу n А05-1882/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 ноября 2008 года 

г. Вологда

Дело № А05-1882/2008

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Елагиной О.К. и Митрофанова О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ляпаковой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зубова Альберта Феодосьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 июня 2008 года по делу         № А05-1882/2008 (судья Бушева Н.М.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Зубов Альберт Феодосьевич обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие» (далее – Общество) о взыскании 7 416 000 руб. убытков в связи с неисполнением обязательств по договору купли-продажи от 25.02.2005 объекта незавершенного строительства 70-квартирного жилого дома общей площадью 987,8 кв. м, расположенного по адресу: город Котлас, улица Котлашанская,     дом 10. 

Решением суда от 02.06.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель Зубов А.Ф. с решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права, поскольку при вынесении решения не учтены представленные им доказательства об увеличении рыночной стоимости недвижимости. Суд неправомерно указал на несоответствие условий договора статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не принял во внимание тот юридический факт, что условия договора предусматривали не столько замену обязательств на передачу четырех квартир, сколько эквивалент стоимости недвижимого имущества на момент исполнения обязательства по оплате, обозначенной в договоре неустойкой. Учитывая данные обстоятельства, стороны в договоре купли-продажи согласовали условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. 

Как следует из материалов дела, 25.02.2005 предприниматель Зубов А.Ф. (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства 70-квартирного жилого дома общей площадью 987,8 кв.м, находящегося по адресу: Архангельская область, город Котлас, улица Котлашанская, дом 10, согласно техническому паспорту от 02.07.2004, инвентарный № 53, реестровый № 53. 

Согласно пункту 2 данного договора объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждено свидетельством от 13.08.2004 серии 29 АВ № 236831, выданным Котласским филиалом АОЦГРП. Пунктом 3 договора установлена стоимость объекта в размере 2 300 000 руб.

Пунктом 9 договора от 25.02.2005 стороны согласовали, что по 30.06.2005 объект находится в залоге у продавца. Покупатель выплачивает 2 300 000 руб. до 30.06.2005 или передает четыре трехкомнатные квартиры во втором полугодии 2006 года.

Продавец и покупатель 25.02.2005 подписали передаточный акт на объект незавершенного строительства, определенный в качестве предмета по договору купли-продажи.

В установленные договором сроки Общество не исполнило обязательства по оплате 2 300 000 руб., четыре трехкомнатные квартиры истцу не передало. 

На основании представленного истцом отчета об оценке стоимости объекта недвижимости № 35/12/2007, составленного оценочной фирмой «Оценка+» в 2007 году, обоснованная рыночная стоимость трехкомнатной квартиры по состоянию на 27.12.2007 составляет 2 200 000 руб.

По утверждению истца площадь трехкомнатной квартиры в спорном доме составляет 60 кв.м, поэтому исходя из площади четырех трехкомнатных квартир и норматива стоимости 1 кв.м общей площади жилья на 1 полугодие 2008 года и средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации Архангельской области в размере 30 900 руб. (приложение к приказу Министра регионального развития Российской Федерации от 18.12.2007 № 116) его убыток будет составлять 7 416 000 руб. 

Истец, указывая на то, что в настоящее время условия о цене ранее заключенного, но неисполненного договора являются для него неприемлемыми, обратился в суд с настоящим иском о взыскании                  7 416 000 руб. убытков, составляющих стоимость четырех трехкомнатных квартир, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м площади, равного 30 900 руб. умноженного на 240 кв.м – общей площади четырех трехкомнатных квартир.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, ссылаясь на отсутствие в договоре купли-продажи согласованных условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

Доводы подателя жалобы о неправомерном отказе суда в удовлетворении исковых требований отклоняются арбитражным апелляционным судом как несостоятельные. Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Суд первой инстанции также установил, что ответчик обязательства по договору купли-продажи исполнил 08.05.2008, перечислив 2 300 000 руб. платежным поручением № 385 на депозитный счет нотариуса.

Однако ответчиком нарушен пункт 9 договора купли-продажи от 25.02.2005, предусматривающий исполнение Обществом обязательств до 30.06.2005.

Арбитражный апелляционный суд, исследовав представленные сторонами доказательства, считает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований, поскольку в подтверждение размера предъявленных истцом ко взысканию убытков из условий оспариваемого договора невозможно установить индивидуальные признаки, по которым можно идентифицировать объекты недвижимости, а именно четыре трехкомнатные квартиры, то есть их площадь, этажность, давность постройки, привязка их к земельному участку и другие признаки, по которым можно было бы судить о каких именно квартирах идет речь.

Имущество в виде указанных четырех квартир по оспариваемому договору не располагает индивидуально-определенными признаками, позволяющими выделить его из других объектов недвижимости, поскольку невозможно установить точные сведения о месторасположении помещений, их площади, местоположении прилегающей территории.

Довод подателя жалобы о том, что стоимость четырех трехкомнатных квартир является эквивалентом неустойки, отклоняется арбитражным апелляционным судом как несостоятельный, поскольку данное условие не согласовано сторонами в договоре купли-продажи и не подтверждено иными доказательствами.

При совокупности вышеизложенных обстоятельств арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы жалобы в полном объеме.

Исследование представленных обеими сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 июня           2008 года по делу № А05-1882/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зубова Альберта Феодосьевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи                                                               

О.К. Елагина

О.В. Митрофанов