Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу n А66-3234/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 марта 2013 года

    г. Вологда

       Дело № А66-3234/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Журавлева А.В. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от   истца Цыганова А.Ю. по доверенности от 13.06.2012, ответчика Салтыковой А.И. по доверенности от 14.09.2012 № 859, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери   на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 декабря 2012 года по делу № А66-3234/2012 (судья Матвеев А.В.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Мегас» (ОГРН 1056900009143, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806, далее – Департамент) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий по пункту 1.2 договора  и Приложению № 2, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 475,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Тверь, ул. Бобкова, 36,  корп. 1.

Определением суда от 03 мая 2012 года  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности», (далее –  ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности»), общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности «МОРФ» (далее – ООО «Центр оценки собственности «МОРФ»).

Решением суда от 21 декабря 2012 года урегулированы разногласия, возникшие между Обществом  и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке).  Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Согласно отчету от 31 августа 2012 года № 141/08 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» на дату 27 сентября 2011г., рыночная стоимость нежилого помещения I, общей площадью 407 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Бобкова, д. 36, корпус 1, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0300021:7:5/2, нежилого помещения I, общей площадью 68,5 кв.м., расположенного по адресу г.Тверь, ул. Бобкова, д. 36, корпус 1, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0300021:21:/23, подлежащая уплате в бюджет города Твери составляет 13 559 322 руб. 03 коп. Приложение № 2 к договору принято в следующей редакции: «Оплата покупной стоимости объектов недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с согласованным сторонами графиком равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2. договора купли-продажи, в течение пяти лет (60 месяцев) не позднее первого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу, с возможностью начисления продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи». С Департамента в пользу Общества взысканы судебные расходы в размере 14 000 руб.

Департамент с решением суда  не согласился и обратился с жалобой, в которой  просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что  отчет, составленный ООО «Центр оценки собственности «МОРФ» для Департамента, не признан недостоверным (недействительным), поэтому оснований для отчуждения спорного недвижимого имущества по иной цене не имеется. Считает, что экспертное  заключение, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи», не может являться доказательством по делу. Полагает указание в данном экспертном заключении выкупной стоимости спорного объекта недвижимости с выделением налога на добавочную стоимость (далее – НДС) противоречит действующему законодательству.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  АПК РФ.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и представитель  в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу  – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон,  арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу –   не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество являлось арендатором нежилых помещений общей площадью 475,5 кв.м, распложенных по адресу: г. Тверь, ул. Бобкова, 36, корп. 1.

Департаментом 23.01.2012 издан приказ № 24/р «О приватизации арендуемого муниципального имущества»: нежилых помещений, общей площадью 475,5 кв.м, распложенных по адресу: г. Тверь, ул. Бобкова, 36 корп.1.

В порядке реализации преимущественного права в рамках Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                      № 159-ФЗ) Департаментом направлен Обществу договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), согласно пункту 1.2 которого   стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составлены на дату 27.09.2011 ООО «Центр оценки собственности «МОРФ», определена в сумме 28 676 172 руб. 71 коп.

Обществом договор подписан с протоколом разногласий  от 20.02.2012 относительно цены договора и Приложения № 2 (График оплаты). Согласно редакции покупателя цена договора составляет 15 015 000 руб. (определена оценщиком ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности»).

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 13 559 322 руб. 03 коп. без   НДС  на основании   заключения (отчета) судебной экспертизы, принял Приложение № 2 к договору. 

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон         № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Таким образом, допускается оценка имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу путем назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

По муниципальному контракту, заключенному с  Департаментом, ООО «Центр оценки собственности «МОРФ» составило отчет № 27/1-1, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 27.09.2011 определена в размере 33 837 883,80 руб. с учетом НДС и   28 676 172, 71 руб. без учета НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, Общество заказало проведение оценки ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности», согласно отчету от 20.02.2012 № 305-12н  которого рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки  составила 15 015 000 руб.

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции по ходатайству истца в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества  с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» Долговой Г.А.

Согласно заключению Долговой Г.А. рыночная стоимость спорных объектов купли-продажи по состоянию на 27.09.2011 составляла  16 000 00 руб. 00 коп. с учетом НДС, 13 559 322 руб. 03 коп. без учета НДС.

Проанализировав экспертное заключение Долговой Г.А, суд  первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд первой инстанции признал величину рыночной стоимости объектов, определенную в экспертном заключении Долговой Г.А., обоснованной и посчитал, что договор купли-продажи надлежит заключить  по определенной судебным экспертом цене без НДС - 13 559 322 руб. 03 коп. 

Департамент, имея сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, мог заявить об этом и ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, как это предусмотрено частью 2 статьи 87 АПК РФ, однако он  данным правом не воспользовался. В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного довод  подателя жалобы о том, что  отчет, составленный ООО «Центр оценки собственности «МОРФ» для  Департамента, не признан недостоверным (недействительным), не является основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Довод жалобы о необходимости исключения представленного заключения эксперта  общества  с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» Долговой Г.А. из доказательств по делу апелляционная инстанция отклоняет. Довод  подателя жалобы о личных контактах истца и эксперта Долговой Г.А.  носит предположительный характер. Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, ответчиком доказательств того, что истец своими действиями повлиял на выводы эксперта, не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что   указание в   экспертном заключении эксперта общества  с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» Долговой Г.А. выкупной стоимости спорного объекта недвижимости с выделением НДС противоречит действующему законодательству, апелляционная инстанция отклоняет как основанные на неправильном толковании норм права и обстоятельств