Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу n А44-6737/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 февраля 2013 года

 г. Вологда

 Дело № А44-6737/2012

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.    при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Новкоммунсервис» Павлова Н.В. по доверенности от 09.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новкоммунсервис» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 24 октября 2012 года по делу              № А44-6737/2012 (судья Киселева М.С.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Новкоммунсервис» (ОГРН 1055301900785; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к администрации Шимского муниципального района (ОГРН 1025301789260; далее – Администрация) о расторжении договоров аренды земельных участков от 03.07.2010 № 615 и от 15.02.2011 № 39.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 24 октября             2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, недоказанность, имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, просит решение отменить в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что:

- предметом исковых требований является расторжение договоров аренды в связи с тем, что у истца отпала необходимость в использовании земельных участков, так как недвижимое имущество  на земельном участке ушло от истца в связи с применением последствий признания сделки недействительной;

- поскольку в данном случае никаких договоров купли-продажи объектов недвижимости между Обществом и ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис» не заключалось, то является ошибочным вывод суда о том, что в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис» перешло право аренды по договорам аренды земельных участков от 03.07.2010 № 615 и от 15.02.2011 № 39;

- факт и доказательства регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от Общества к ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис» в материалах дела отсутствуют.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направил. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис» по акту от 29.11.2005 передало в качестве вклада в уставный капитал Общества имущество, в том числе котельные и теплотрассы, расположенные в Шимском районе.

В соответствии с постановлением Администрации от 03.07.2010 № 457 в аренду Обществу сроком на 360 дней было предоставлено 13 земельных участков, расположенных в населенных пунктах Шимского района для эксплуатации котельных.

Во исполнение постановления заключен договор от 03.07.2010 № 615 аренды земельных участков.

Постановлением Администрации от 10.02.2011 № 111 в аренду Обществу предоставлено 14 земельных участков сроком на 11 месяцев для эксплуатации теплотрасс предприятия, расположенных в населенных пунктах Шимского района.

Администрация и Общество 15 февраля 2011 года заключили договор            № 39 аренды земельного участка (л.д.8-13).

Определением арбитражного суда Новгородской области от 03 октября 2011 года по делу А44-355/2007, сделка по передаче ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис» имущества стоимостью 988 400 000 руб. по передаточному акту от 29.11.2005 ООО «Новкоммунсервис» признана недействительной и применены последствия в виде возврата имущества.

Согласно выписке из акта приема-передачи от 03.10.2011 здания котельных и сооружений (теплосети и теплотрасса), расположенных на территории Шимского муниципального района, переданы от ООО «Новкоммунсервис» ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис».

Полагая, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договоров существенно изменились, истец просил расторгнуть договоры аренды на основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ.

Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В качестве существенно изменившихся обстоятельств Общество указало на переход права собственности на объекты недвижимости, под которыми предоставлялись  земельные участки к другому лицу.

Между тем суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

Статья 264 ГК РФ предусматривает, что земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 552 ГК РФ собственник недвижимого имущества приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Нормы пунктов 1 и 2 статьи 35 ЗК РФ закрепляют, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Из указанного следует, что прежний собственник объекта недвижимости, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды. Расторжения договора аренды в таком случае не требуется.

Указанная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года № 8611/09.

В данном случае имеет место переход права собственности на объекты недвижимости на основании решения суда.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в силу вступившего в законную силу определения суда от 03.10.2011, стало ГОУП ЖКХ «Новжилкоммунсервис», оснований для удовлетворения заявленного Обществом требования о расторжении договоров аренды у суда первой инстанции не имелось.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 24 октября 2012 года по делу № А44-6737/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новкоммунсервис» – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Е.В. Носач

А.Н. Шадрина