Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу n А05-12468/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 февраля 2013 года

     г. Вологда

  Дело № А05-12468/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и                    Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания             Воробьёвой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Навигатор» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 ноября 2012 года по делу                           № А05-12468/2012 (судья Панфилова Н.Ю.),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Норд-Навигатор» (ОГРН 1022900520840; далее – Общество, ООО «Норд-Навигатор») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и работе с муниципальными предприятиями администрации муниципального образования «Вельский муниципальный район» Архангельской области (ОГРН 1022901217921; далее - Комитет) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Вельск, ул. 1 Мая, д.71, площадью 93,6 кв. м (№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 на поэтажном плане); возложении обязанности на ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008                      № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов                                Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон           № 159-ФЗ), а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; направить заявителю в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проект договора купли-продажи арендуемого имущества, с указанной в проекте договора рассрочкой оплаты приобретаемого недвижимого имущества на 5 лет.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 21 ноября                2012 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Норд-Навигатор»  в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции ссылается на соблюдение заявителем требований статьи 3 Закона № 159-ФЗ и наличие у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Комитет  в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                  АПК РФ).   

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, Обществу с 15.12.1999 на основании договоров от 15.12.1999, 01.12.2000, 01.01.2002, 01.01.2003, 01.01.2004,   01.01.2006, 01.01.2007, 01.01.2008,  04.05.2008 № 14, от 01.07.2009 № 45, от 02.07.2012 № 87 предоставлялись в аренду  нежилые помещения площадью 93,6 кв. м (№ 1,2,3,4,5,6,7 на поэтажном плане) по адресу: Архангельская область, г. Вельск, ул.1 Мая, д.71

Соглашением о расторжении договора от 31.07.2012 № 87 с 1 августа 2012 договор аренды муниципального имущества от 02.07.2012 № 87 расторгнут, по акту приема-передачи от 01.08.2012 муниципальное имущество - нежилое помещение площадью 93,6 кв. м (№ 1,2,3,4,5,6,7 на поэтажном плане) по адресу: Архангельская область, г. Вельск, ул. 1 Мая, д. 71 передано Комитету.

ООО «Норд-Навигатор»  обратилось к ответчику с заявлениями от 04.06.2012, 26.06.2012, 06.07.2012 с приложением необходимых документов о реализации преимущественного права на приобретение названных помещений в собственность.

Уведомлениями от 22.06.2012 № 03-18/548, от 29.06.2012 № 03-18/583 и от 16.07.2012 № 03-18/634 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, сославшись на то, что решением тридцать шестой сессии Собрания депутатов муниципального образования «Вельский муниципальный район» от 07 декабря 2011 года № 457 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования «Вельский муниципальный район» на 2012 год. Здание столовой, общей площадью 312,8 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Вельск, улица 1 Мая, дом 71, планируется приватизировать в 2012 году, способ приватизации - продажа на аукционе.

Общество обжаловало в арбитражном суде отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

Как следует из материалов дела, срок аренды заявителем спорных помещений составил более 2 лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) у Общества отсутствует, площадь помещений не превышала предельных значений, установленных Областным законом Архангельской области от 26.11.2008                    № 621-31-ОЗ  Доказательства того, что арендуемые помещения включены в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представлены.

Между тем арендуемое ООО «Норд-Навигатор» имущество не может быть отчуждено, поскольку не является самостоятельным объектом права.

  В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В рассматриваемом случае ООО «Норд-Навигатор» предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 93,6 кв. м, являющиеся частью здания столовой общей площадью 312,8 кв. м и не сформированные в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

 Право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего здания столовой (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.06.2008 серии 29-к 257909, технический паспорт), собственником планируется продажа на аукционе всего здания. Воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует.

Доказательства того, что арендуемые Обществом помещения реконструированы в обособленный объект недвижимости и что в отношении них в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела также отсутствуют.

  Ссылка заявителя на то, что в отношении нежилого помещения площадью 93,6 кв. м (№ 1,2,3,4,5,6,7 на поэтажном плане) осуществлен государственный кадастровый учет, что подтверждается копией кадастрового паспорта помещения от 10.11.2009, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку из данного кадастрового паспорта не следует, что арендуемое Обществом нежилое помещение имеет кадастровый номер, в паспорте указан только инвентарный номер.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 1997                     № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» описание  и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в том числе жилого или нежилого помещения, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, происходят с помощью кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, что сопровождается присвоением объекту кадастрового номера.

Требования Общества заявлены в отношении нежилых помещений, которые не составляют самостоятельного объекта и в таком состоянии не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ.

Действующим законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения в случае поступления заявления о приватизации части этого помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что  создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и с учётом функционального назначения здания привело бы к нарушению прав собственника.

Часть здания, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может служить объектом купли-продажи.

 В пункте 9 Информационного письма № 134 изложена правовая позиция по вопросу о возможности реализации субъектами малого и среднего предпринимательства прав  на приобретение в долевую собственность частей арендуемых ими площадей, составляющих общую площадь нежилого помещения, посредством подачи в установленном порядке совместного заявления.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый отказ Комитета обоснованным.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 ноября                  2012 года по делу № А05-12468/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Навигатор»- без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова    

Судьи

О.Б. Ралько

О.А. Тарасова