Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по делу n А05-311/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 октября 2008 года

г. Вологда

Дело № А05-311/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В., Зайцевой А.Я.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от ответчика – директора Гирса А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Апрель» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 апреля 2008 года по делу      № А05-309/2008 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

муниципальное учреждение культуры «Архангельский городской культурный центр» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апрель» (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.05.2002 № 180 за период с 01.01.2005 по 18.05.2005 в сумме 97 065 рублей 88 копеек и  122 076 рублей 49 копеек пеней за период с 11.01.2005 по 09.01.2008.

До вынесения судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –      АПК РФ) заявлением от 08.04.2008 уменьшил исковые требования по долгу до          29 242 рублей 79 копеек, по пеням - до 38 598 рублей 84 копеек за период по долгу с 01.01.2005 по 09.03.2005. Заявлением от 11.04.2008 истец уменьшил исковые требования по долгу до 26 440 рублей 34 копеек, по пеням - до 34 899 рублей  94 копеек. Уточнения судом приняты.

Решением суда от 18 апреля 2008 года иск удовлетворен частично. Взыскано с Общества в пользу Учреждения 26 440 рублей 34 копейки долга по арендной плате, 500 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине, в доход федерального бюджета 508 рублей 73 копейки государственной пошлины. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его изменить, а именно: отказать в удовлетворенной части иска. По его мнению, арендная плата сторонами установлена в размере 8979 рублей, соглашения на увеличение ее до 11 498 рублей 80 копеек нет. В период с декабря 2004 года по март 2005 года в арендованных помещениях истцом было произведено отключение электроэнергии, в связи с этим пользоваться ими было невозможно. Следовательно, за данный период времени арендная плата взыскана быть не может. 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы, изложенные в жалобе, поддержал.

Истец в пояснениях на жалобу считает её не подлежащей удовлетворению. Ссылается на то, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих факты отключения электроэнергии в арендуемых помещениях. В связи с этим отказ ответчика от исполнения обязанности по уплате арендных платежей ввиду невозможности пользования арендуемым имуществом является неправомерным. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, здание городского культурного центра, расположенное по адресу: город Архангельск, проспект Приорова, дом 2, является муниципальной собственностью города Архангельска.

Распоряжением от 30.03.1998 № 156р Учреждению разрешено сдать в аренду Обществу помещения под склады площадью 149,1 кв.м,  под офисы - 20,2 кв.м, под кафе-бар - 159 кв.м.

Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01 мая 2002 года заключен договор аренды нежилых помещений № 180 в редакции протокола разногласий от 14.03.2003, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся по вышеназванному адресу  в подвальном помещении трехэтажного здания городского культурного центра общей площадью 127,2 кв.м.

В пункте 1.2 договора указана арендуемая площадь помещений: № 40 -14,4 кв.м,  вид использования - «канцелярия», № 41 - 26,1 кв.м, вид использования - «офис»,  помещение № 42 - 31,0 кв.м, вид использования -«склад», помещения № 43, 44, 51 - 55,7 кв.м, вид использования - «склад», всего общей площадью 127,2 кв.м.

Этим же пунктом стороны предусмотрели, что общая сумма арендной платы определяется в размере 8979 рублей в месяц без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС) или  10 774 рубля 80 копеек  с НДС, при этом указали, что арендная плата за помещения № 40, 41, 42 - 110 рублям за       1 кв.м, за помещения № 43, 44, 51 - 20 рублям за 1 кв.м.

Из пункта 3.3 договора следует, что арендная плата индексируется в зависимости от увеличения стоимости нового строительства 1 кв.м, устанавливаемой постановлением мэра города Архангельска, но не чаще одного раза в год.

Срок действия договора сторонами определен в пункте 4.1 - с 01 мая                2002 года на неопределенный срок.

Актом сдачи-приемки арендуемых помещений от 01.05.2002 по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2002 № 180 арендодатель передал, а арендатор принял объекты аренды. 

Истец письмом от 29.12.2004 № 201/664 сообщил ответчику о том, что в соответствии с постановлением мэра города Архангельска от 14.12.2003 № 372 увеличена до 12 000 рублей стоимость нового строительства 1 кв.м и изменен индекс (Ин) с 5 до 9, размер арендной платы, в том числе по спорному договору, увеличивается с 01.01.2005 на 20%.

Согласно счетам-фактурам, выставленным истцом, ответчику за январь и февраль 2005 года арендная плата осталась в том же размере, что и в                2004 году - по 11 495 рублей 80 копеек с НДС за все помещения.

Истец письмом от 03.03.2005 № 113 уведомил ответчика о наличии задолженности по спорному договору в сумме 109 259 рублей 39 копеек, об отказе от договора и об освобождении помещений.

Актом приема-передачи от 09.03.2005 арендатор передал, а арендодатель принял арендованные помещения.

Поскольку требование истца об оплате долга по спорному договору ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался следующим.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Постановлением мэра города Архангельска от 27.11.2000 № 281 стоимость нового строительства 1 кв.м на 2002 год определена в размере        6000 рублей. На 2005 год размер стоимости нового строительства 1 кв.м установлен в сумме 12 000 рублей в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию «Город Архангельск», утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 № 117.

Арендная плата для ответчика составила 11 495 рублей 80 копеек с НДС за все помещения.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку ответчик не выполнял взятых на себя обязательств по договору, заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с принятым судом решением ввиду следующего.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик сослался на то, что в арендуемых помещениях истец на протяжении 2004 года и в спорный период неоднократно производил отключения электроэнергии, в связи с этим пользоваться ими  возможности Общество не имело.

Суд первой инстанции данный довод отклонил и указал на то, что данные обстоятельства не препятствовали арендодателю пользоваться помещениями  и  отсутствие электрической энергии не влияет на обязанность Общества по внесению арендной платы за фактическое пользование объектом аренды.

Между тем в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Согласно пункту 1 статьи 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании статьи 612 того же Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 5.7 названного договора аренды предусмотрено, что невыполнение арендодателем обязанностей по поддержанию в рабочем состоянии инженерных коммуникаций, препятствующих нормальной производственной деятельности  арендатора, дает право последнему по своему выбору произвести ремонтные работы и зачесть их стоимость в счет аренды или не выплачивать арендную плату за период простоя.

Как усматривается из материалов дела, в спорный период, то есть с 01.01.2005 вплоть до окончания арендных отношений, Учреждение производило отключения электрической энергии в арендованных ответчиком помещениях, что подтверждается комиссионными актами, составленными Обществом, об отключении электроэнергии арендодателем в занимаемых нежилых помещениях, которые подписаны помимо представителей арендатора представителями сторонних организаций.

Факт отключения электроэнергии свидетельствует о наличии у арендатора препятствий по использованию арендуемого помещения в соответствии с условиями договора аренды (под склад, мастерскую, офис,  архив, раздевалку) и с учетом того, что большинство из таких помещений расположены  в подвальном помещении здания.

В связи с изложенным не может быть принят во внимание довод истца о том, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих факты отключения электроэнергии в арендуемых помещениях.

Вывод суда апелляционной инстанции о доказанности факта отключения электроэнергии истцом подтверждает и то, что арендодатель на основании заключенного между ним и Обществом эксплуатационного соглашения от 01.01.2000 № 1 несет ответственность за бесперебойное снабжение электрической энергией помещений арендатора. Более того, из счета на оплату электрической энергии, предъявленного ответчику Учреждением на основании пунктов 3.5 - 3.7 договора аренды, следует, что  за январь и февраль 2005 года электроэнергии потреблено  143 кВт/ч, что в несколько раз меньше чем в предыдущие месяцы аренды, а в феврале 2005 года в счете на оплату коммунальных расходов в графе электроэнергия указано – 0 кВт/ч. За март  2005 года счет на оплату электроэнергии истцом вообще не предъявлялся.

Недостатки, препятствующие использованию помещения в соответствии с условиями договора аренды, в нарушение статьи 612 ГК РФ не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные письменные обращения арендатора в течение длительного времени.

Таким образом, следует признать, что истец препятствовал ответчику в пользовании  спорными помещениями после 01 января 2005 года, в связи с этим правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы  в заявленном размере за спорный период не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания  с Общества в пользу Учреждения 26 440 рублей 34 копеек арендной платы подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В связи с изложенным надлежит отменить решение суда и в части распределения судебных расходов за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано,  государственная пошлина в этой части относится на истца. Так как при подаче искового заявления Учреждение уплатило 500 рублей государственной пошлины, с него надлежит взыскать в федеральный бюджет недостающую сумму госпошлины - 557 рублей 61 копейки.

Так как апелляционная жалоба удовлетворена, расходы по уплате государственной пошлины за её рассмотрение относятся на Учреждение в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 апреля        2008 года по делу № А05-311/2008 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Апрель» в пользу муниципального учреждения культуры «Архангельский городской культурный центр»                26 440 рублей 34 копеек долга по арендной плате, 500 рублей в возмещение расходов по госпошлине по иску, а также  в федеральный бюджет 508 рублей 73 копеек госпошлины по иску отменить.

В удовлетворении исковых требований муниципального учреждения культуры «Архангельский городской культурный центр» к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апрель» о взыскании 26 440 рублей 34 копеек арендной платы отказать.

Взыскать с муниципального учреждения культуры «Архангельский городской культурный центр» в федеральный бюджет 557 рублей 61 копейку государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с муниципального учреждения культуры «Архангельский городской культурный центр» в пользу с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Апрель» 1000 рублей  расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий                                                                 О.Г. Писарева

Судьи                                                                                                     А.В. Журавлев

                                                                                                         А.Я. Зайцева