Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 по делу n А66-7257/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

ул. Батюшкова, д. 12, г. Вологда, 160001   П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 мая 2008 года                                г. Вологда                   Дело № А66-7257/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 19.05.2008.

Полный текст постановления изготовлен 23.05.2008.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Писаревой О.Г., Романовой А.В.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от колхоза «Путь Ленина» Махалева А.В. по доверенности от 02.11.2007,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Румелко-Агро» на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 марта 2008 года (судья Закутская С.А.),

у с т а н о в и л:     

общество с ограниченной ответственностью «Румелко-Агро» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к муниципальному унитарному предприятию Кашинского района «Красный Октябрь» (далее – Предприятие, Должник) и колхозу «Путь Ленина» (далее – Колхоз) о признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.04.2007 № 72/07, заключенного ответчиками 28.09.2007, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь при этом на статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области и администрация Кашинского района Тверской области.

Решением  от 18.03.2008 в удовлетворении иска отказано.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Податель жалобы считает, что сделка совершена с нарушением статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что Общество обладает преимущественным правом на приобретение имущества и имущественных прав Должника, поскольку является производителем сельскохозяйственной продукции и смежным землепользователем Предприятия.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу и представитель Колхоза в судебном заседании просили оставить ее без удовлетворения, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам.

Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области и Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области ходатайствуют о рассмотрении жалобы Общества без участия их представителей.

Истец, Предприятие и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя Колхоза, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в нем, обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Тверской области от 11.04.2005 по делу № А66-1113/2005 Предприятие признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим утвержден Петров Николай Николаевич.

Должником в лице конкурсного управляющего (арендатор) и Колхозом (новый арендатор) 28.09.2007 заключен договор № 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.04.07 № 72/07. По условиям договора Предприятие передало, а новый арендатор принял в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.04.2007 № 72/07 земельного участка площадью 23 980 000 квадратных метров с кадастровым номером 69:12:00 00 13:0114, расположенного по адресу: Тверская область, Кашинский район, Фарафоновское сельское поселение, за 1 295 000 рублей. Указанная сумма должна быть уплачена новым арендатором в течение 30-ти дней с момента подписания договора, но не позднее 28.10.2007 (пункт 3.2. договора).

По передаточному акту от 28.09.07 земельный участок передан Колхозу (том 1, листы 112 – 114).

Истец, считая данную сделку заключенной с нарушением статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей преимущественное право приобретения имущества должника и его имущественных прав лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Указанный договор, по его мнению, заключен без учета преимущественного права приобретения Общества.

Апелляционная инстанция находит возможным согласиться с доводами жалобы.

Согласно статье 168 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) к отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций применяются положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующие банкротство должников – юридических лиц, если иное не предусмотрено главой IX названного Закона.

Статья 179 Закона о банкротстве определяет порядок продажи имущества должника - сельскохозяйственной организации, состоящий в том, что на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника, то есть имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги.

Нормой закона определены лица, имеющие преимущественное право на приобретение данного имущества, а также имущественных прав.

Закон о банкротстве обязывает арбитражного управляющего провести независимую оценку стоимости данного имущества и прав, предложить лицам, имеющим преимущественное право, приобрести его по оценочной стоимости.

В случае, если названные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет их реализацию в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Таким образом, данной нормой определен порядок проведения продажи имущества и имущественных прав должника – сельскохозяйственной организации, нарушение которого влечет недействительность заключенного договора.

Как следует из материалов дела, собранием кредиторов Должника 27.09.2007 установлен порядок продажи имущества и права аренды земли Предприятия единым лотом по цене не ниже рыночной стоимости       (7 715 000 рублей), определенной независимым оценщиком, в виде предложения лицам, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку Должника, путем направления указанным лицам коммерческого предложения заказным письмом с уведомлением.

В соответствии с информацией территориального отдела № 5 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области от 20.09.2007 (том 1, лист 131) к землям Предприятия прилегают земельные участки АО «Борихинское», колхоза «Путь Ленина», АПК «Растр», колхоза «Прогресс» и гражданина Лисина В.С.

Однако в нарушение положений пункта 3 статьи 179 Закона о банкротстве и принятого собранием кредиторов порядка продажи объявление о реализации имущества и имущественных прав Предприятия опубликовано не было, доказательства направления смежным землепользователям коммерческого предложения о приобретении имущественного права Должника в деле отсутствуют.

Общество, являясь конкурсным кредитором Предприятия, на собрании кредиторов 10.09.2007 представило конкурсному управляющему заявление о готовности приобрести имущество Должника по цене не менее                     10 000 000 рублей. К своему заявлению Общество приложило свидетельство о государственной регистрации права собственности от 27.06.2007 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 69:12:00 00 09:0353 площадью 6 910 092 квадратных метров (ранее принадлежавший Лисину Владимиру Сергеевичу), расположенный по адресу: Тверская область, Пестриковское сельское поселение, в районе Рождествено, деревни Пенье; справку территориального отдела № 5 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области от 07.09.2007 о том, что указанный земельный участок Общества непосредственно примыкает к границам земель Предприятия, и справку администрации Кашинского района Тверской области от 07.09.2007 № 894 о том, что Общество является сельскохозяйственной организацией, занимающейся производством сельскохозяйственной продукции, а именно: выращиванием крупного рогатого скота, свиней, овец; зерновых культур; заготовкой кормов (том 1, листы 32 – 34).

С целью проверки названной информации конкурсный управляющий Петров Н.Н. запросил выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 69:12:00 00 09:0353. Кашинским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области 24.09.2007 представителю Петрова Н.Н. выданы две выписки № 009-481 и № 009-482, согласно первой из которых правообладателем спорного участка является Общество, второй – Лисин Владимир Сергеевич.

Однако 26.09.2007 государственный регистратор в адрес Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тверской области, конкурсного управляющего Предприятия и Общества направил письмо о технической ошибке в выписке № 009-482, указал, что собственником земельного участка с кадастровым номером 69:12:00 00 09:0353 является Общество, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2007. К названному письму приложена выписка из Единого государственного реестра прав от 26.09.2007 № 009-492.

На момент проведения собрания кредиторов (27.09.2007) конкурсный управляющий Петров Н.Н. обладал указанной информацией и уведомлением Общества о готовности приобрести все имущество Должника (здания, сооружения, технику, оборудование, право аренды земли) за 10 000 000 рублей (том 1 лист 40).

Несмотря на указанное обстоятельство, 28.09.2007 конкурсный управляющий Предприятия без проведения торгов по договору № 1 передает Колхозу все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.04.2007 № 72/07.

Соглашаясь с позицией ответчиков, суд первой инстанции не принял в качестве допустимого доказательства права собственности истца на смежный с Предприятием земельный участок свидетельство о государственной регистрации права от 27.06.2007, указав, что оно выдано с нарушением пункта 4 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и сделок с ним», и, как следствие, сделал вывод о том, что Общество не обладает в порядке статьи 179 Закона о банкротстве преимущественным правом на приобретение имущества Должника.

Апелляционная инстанция не может согласиться с указанным выводом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации в установленном Законом о регистрации порядке и сопровождается внесением соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав, который согласно статье 12 названного Закона содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя, в числе прочих, правоустанавливающие документы на подлежащее регистрации имущество.

В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация проводится специально созданным для этих целей государственным органом – федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации, и его территориальными органами, действующими в соответствующих регистрационных округах.

В силу статей 9, 13, 17 того же Закона при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Суд первой инстанции в оспариваемом решении фактически сделал вывод о недействительности государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок и выданного в результате свидетельства, чем вышел за пределы исковых требований по настоящему спору. Кроме того, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не само свидетельство о регистрации. Однако доказательств признания недействительным права собственности истца на спорный земельный участок в деле не имеется, поэтому у суда отсутствовали основания для оценки государственной регистрации права собственности и свидетельства о праве.

Общество, исходя из имеющихся в деле