Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 по делу n А13-4872/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 мая 2008 года

г. Вологда

Дело № А13-4872/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Козловой С.В., Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца – Сеничева А.Н. по доверенности от  30.04.2008, Дорофеева П.С. по доверенности от 01.02.2008, от ответчика – Лысенко С.А. по доверенности от  08.08.2007, от третьего лица – Назарова Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Систем» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 03 марта 2008 года по делу             № А13-4872/2007 (судья Кургин А.Ф.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Систем» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области к индивидуальному предпринимателю Роздуховой Татьяне Николаевне о признании договора аренды от 01.06.2006 незаключенным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Назаров Евгений Николаевич.

Решением суда от 03 марта 2008 года в иске отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность, неправильное применение норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По его мнению, спорный договор является незаключенным, так как от имени Общества подписан лицом по доверенности. Однако почерковедческой экспертизой установлено, что подпись в данной доверенности выполнена не директором Общества и заверена печатью, не принадлежащей Обществу; впоследствии руководством Общества договор одобрен не был. К показаниям Назарова Е.Н. и Якушева А.Н. следует относиться критически, поскольку они заинтересованные лица, а Дорофеев П.С. не относится к числу лиц, которым предоставлено право одобрения сделки. Суд не отразил в оспариваемом решении того, что директор Общества Тихменев К.В. не знал о заключении спорного договора и данную сделку не одобрял. Из решения суда не ясно, какое основание послужило отказом в удовлетворении иска: заключение договора надлежащим образом либо то, что договор заключен неуполномоченным на то лицом, но с последующим одобрением руководства Общества. Указывает, что Роздухова Т.Н. стала собственником объекта аренды с момента государственной регистрации спорного договора (13.06.2006), следовательно, правовых оснований на заключение договора аренды ранее этой даты у нее не было. Кроме того, спорный договор нельзя считать заключенным, поскольку в нем не указано существенное его условие – площадь арендуемого помещения. Истец не знал о спорном договоре аренды и помещениями не пользовался.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает доводы, изложенные в ней, необоснованными, направленными на уход от ответственности за неисполнение обязательств по договору аренды. Считает, что действия Назарова Е.Н. одобрены истцом, арендованные помещения использовались им под магазин с 01.06.2006; не доверять показаниям третьего лица и свидетеля Якушева А.Н. оснований нет; все существенные условия соблюдены: площадь помещения 39 кв.м, а 48 - это его номер. Правовые основания на заключение договора аренды как собственника возникли с 29.05.2006, с момента подписания договора купли-продажи и акта передачи имущества. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу указывает на ее необоснованность. Считает, что истец знал о спорном договоре, использовал арендованные помещения под магазин, в котором он и Якушев А.Н. работали. Полагает, что истец своими действиями желает переложить свою ответственность на него.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца доводы жалобы поддержали.

Представитель ответчика и третье лицо поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, согласно        договору купли-продажи недвижимого имущества от 29 мая 2006 года                       № 4, свидетельству о государственной регистрации права от 13 июня 2006 года индивидуальный предприниматель Роздухова Т.Н. является собственником нежилых помещений № 1039 цокольного этажа (Лит.А7) и № 1-6, 8-26 третьего этажа (Лит.А2) общей  площадью 3281,4 кв.м, находящихся в шестиэтажном с цокольным этажом здании компьютерного центра смешанной конструкции, расположенного  по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 82.

Между индивидуальным предпринимателем Роздуховой Т.Н. (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) в лице представителя Назарова Е.Н., действующего на основании доверенности от 25.05.2006, заключен 01 июня 2006 года договор аренды, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) часть торгового зала общей площадью 39 кв. м в здании по вышеуказанному адресу для торговли компьютерами, мониторами и комплектующими к ним (пункт 1.2).

Пунктом 3.1 названного договора установлена арендная плата из расчета 35 100 рублей в месяц (без учета НДС), оплата которой производится ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца независимо от факта получения им счета на оплату (пункт 3.3).

В случае невнесения арендной платы договором предусмотрена неустойка в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 3.4).

Срок действия договора сторонами определен в пункте 4.1. - с 01.06.2006 по 30.05.2007.

Согласно акту приема-передачи от 01.06.2006 арендуемое помещение Арендатору передано.

Истец, считая спорный договор незаключенным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции посчитал их необоснованными в связи с тем, что договор заключен в соответствии с требованиями статей 432 – 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апелляционная инстанция считает, что договор аренды от  01.06.2006 является ничтожным.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 551 названного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи нежилых помещений, в том числе переданных по спорному договору аренды, заключен между индивидуальным предпринимателем Юрловым Н.М.,                          ООО «СВТ-система» (Продавцы) и индивидуальным предпринимателем Роздуховой Т.Н. (Покупатель) 29 мая 2006 года.  В тот же день названные помещения  переданы Продавцами Покупателю.

Переход права собственности на данные объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области 13 июня 2006 года, что подтверждается свидетельством серии 35-СК № 089448.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 упомянутого Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на момент  заключения спорного договора аренды  предприниматель Роздухова Т.Н.  собственником  помещений, переданных в аренду, не являлась.

При таких обстоятельствах ответчик не мог выступать в качестве арендодателя, в связи с этим, принимая во внимание вышеизложенное,  договор аренды  от 01.06.2006 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что данный договор аренды незаключенным не является, следует признать правильным, поскольку все существенные условия договора соблюдены. Более того, незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Кроме того, оспаривая  договор аренды от 01.06.2006, Общество ссылалось на то, что доверенность на право его заключения генеральный директор Тихменев  К.В. не подписывал.

По ходатайству Общества суд первой инстанции назначил проведение почерковедческой экспертизы, в ходе которой установлено, что подпись в доверенности  от 25.05.2006 на право заключения договора аренды от 01.06.2006 выполнена не Тихменевым К.В., а другим лицом (заключение от 27.12.2007 № 1821/1.1).

В силу статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 185 Кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выданное одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Согласно статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Из пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Из приведенных норм следует, что сделка, совершенная от имени юридического лица лицом, у которого отсутствовали полномочия на ее подписание, не является недействительной, а порождает права и обязанности у совершившего ее лица.

Поскольку договор аренды от 01.06.2006 подписан неуполномоченным лицом, данная сделка не породила для Общества правовых последствий.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не предоставил доказательств одобрения Обществом договора аренды от 01.06.2006.

При таких обстоятельствах  у суда первой инстанции правовые основания для удовлетворения заявленных исковых  требований о признании договора аренды от 01.06.2006 незаключенным отсутствовали.

Расходы по государственной пошлине относятся на подателя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в её удовлетворении отказано.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 03 марта 2008 года по делу № А13-4872/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Систем» – без удовлетворения.

Председательствующий                                                                 О.Г. Писарева

Судьи                                                                                                     С.В. Козлова

А.В. Романова