Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу n А13-10858/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 апреля 2008 года

г. Вологда

Дело № А13-10858/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Воеводиной О.Н., при участии от истца – Никитина В.Н., Васнецова А.Н. по доверенности от 31.03.2008, от ответчика – Иванова И.Н. по доверенности от 18.01.2008, от третьего лица – Лебедева Ю.А., Лебедева С.Л. по доверенности от 21.02.2008, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никитина Вадима Николаевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 февраля 2008 года по делу       № А13-10858/2007(судья Кургин А.Ф.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Никитин Вадим Николаевич обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Вологодский государственный педагогический университет» (далее – Университет) о признании недействительным расторжения договора аренды нежилого помещения от 31 декабря 2004 года № 7 и признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Лебедев Юрий Александрович.

Решением суда от 11 февраля 2008 года в иске отказано.

Истец с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По его мнению, договор аренды нежилого помещения от 13.12.2004 № 7 продлен на неопределенный срок, поскольку ответчик уведомлял истца о расторжении договора аренды с 09.08.2007, а истец продолжал использовать арендованные помещения до 20.10.2007, вносил арендные платежи. Данный договор заключен без проведения конкурса, а основанием для его расторжения послужило подведение итогов конкурса на право заключить договор аренды на уже арендуемые истцом помещения. Считает, что причина расторжения договора, указанная ответчиком, не соответствует основаниям расторжения, предусмотренным законом.

Лебедев Ю.А. в отзыве на апелляционную жалобу полагает, что изложенные в ней доводы не основаны на законе. Заключить договор аренды федерального имущества можно только на конкурсной основе. Договор аренды у истца прекратился в связи с подведением итогов конкурса, как и указано в дополнительном соглашении к названному договору, подписанному  истцом и ответчиком. Помещения предпринимателем Никитиным В.Н. добровольно возвращены арендодателю. Использование истцом арендованных помещений после расторжения договора аренды не имеет правового значения. Просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает её доводы  безосновательными. Указывает на то, что Университет обязан был провести конкурс на право заключения договора аренды спорного помещения на основании требований, установленных  Приказом Федерального агентства по образованию от 04.07.2006 «О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Кроме того, Университет уведомил истца о расторжении  договора аренды за два месяца, а истец в нарушение пункта 6.2. спорного договора  о своем желании заключить договор на новый срок уведомление ответчику не направил. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец и его представитель поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Лебедев Ю.А. и его представитель согласны с доводами истца, изложенными в жалобе, о том, что договор аренды нежилого помещения от 31.12.2004 № 7 заключен без проведения конкурса с нарушением пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», в связи с этим является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Таким образом, фактически пользование истцом спорным помещением производилось без правовых на то оснований, в связи с этим расторжение недействительного договора не нарушает права истца, поскольку направлено лишь на прекращение неосновательного пользования Никитиным В.Н. указанными помещениями.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, между Университетом (арендодатель) и предпринимателем Никитиным В.Н. (арендатор) 31 декабря 2004 года заключен договор аренды нежилого помещения № 7, что подтвердили истец и ответчик в судебном заседании апелляционной инстанции. Имеющийся в материалах дела договор аренды       № 9, датированный тем же числом, идентичен договору № 7 от 31.12.2004 и является экземпляром арендатора, номер которого, в том числе и в акте приема-передачи, исправлен от руки (подлинник обозревался в судебном заседании).

Согласно названному договору, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, расположенное по адресу: город Вологда, проспект Победы, дом 37, нежилое помещение общей площадью 6,4 кв.м, учебного здания № 3, на первом этаже, согласно техническому паспорту № 58 для использования под ксерокопирование.

Данное помещение передано предпринимателю Никитину В.Н. по акту приема-передачи от 31.12.2004 (л.д. 11).

Вышеназванное здание закреплено за Университетом на праве оперативного управления и согласно свидетельству от 25.01.1999 № 018023 внесено в реестр федерального имущества.

Пунктом 5.1. названного договора аренды сторонами определен срок его действия с момента подписания акта приема-передачи помещения до               29 декабря 2005 года.

Договор аренды нежилого помещения от 31.12.2004 № 7 сторонами неоднократно пролонгировался.

Дополнительным соглашением от 14 мая 2007 года срок договора аренды сторонами продлен до проведения итогов конкурса (л.д. 16).

Письмом от 25.07.2007 № 68/293 Университет уведомил предпринимателя Никитина В.Н. о расторжении договора аренды от 31.12.2004 № 7 с 09.08.2007 и освобождении его в трехдневный срок (л.д. 17).

Университет на основании приказа Рособразования от 04.07.2006 «О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества, письма Федерального агентства по образованию от 01.12.2006 № 16-55-391ин/02-12 «О реализации образовательными учреждениями права арендодателя» (вместе с «Рекомендациями по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности»)  провел конкурс на право заключения договора аренды вышеназванного объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве оперативного управления за организатором конкурса.

Истец, считая, что срок договора аренды нежилого помещения от 31.12.2004 № 7 продлен на неопределенный срок и его действие не прекращено в установленном законом порядке, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на спорное помещение, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судом решением.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия спорного договора аренды сторонами установлен до 29.12.2005. Дополнительным соглашением  от 29.12.2005 к договору аренды от 31.12.2004 № 7 стороны продлили срок его действия до 29.12.2006, а дополнительным соглашением от 14 мая 2007 года - до подведения итогов конкурса.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, предусматривающей специальный способ продления арендных отношений, установлено, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии двух следующих условий в совокупности: продолжение пользования арендатором имуществом после истечения срока договора и отсутствие возражений арендатора в отношении такого пользования.

Таким образом, названный договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок, поэтому арендодатель  на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца (иной срок из договора аренды от 31.12.2004 № 7 не следует).

Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора (письмо Университета от  25.07.2007 № 68/293)         (л.д. 17), получение которого истец не оспаривает, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ считаются соблюденными.

При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что договор аренды от 31.12.2004 № 7 прекращен правомерно.

Более того, спорные помещения были возвращены истцом Университету по акту 20.10.2007, что подтвердили стороны в судебном заседании апелляционной инстанции.

Между тем, статья 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 31.12.2004 № 7) (далее – Постановление № 685) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Обязательность заключения договоров аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, исключительно с проведением конкурса, установлена постановлением Правительства  Российской Федерации от 23 марта 2006 года № 156 (далее – Постановление № 156), которым внесены изменения в частности, в Постановление № 685.

Таким образом, начиная с 04 апреля 2006 года заключение договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе.

При таких обстоятельствах, поскольку спорный договор аренды был заключен до вступления в силу Постановления № 156, его нельзя признать ничтожным.

В связи с указанным доводы истца и третьего лица являются несостоятельными и подлежат отклонению.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если же арендодатель отказал арендатору в заключение такового, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из смысла указанных норм следует, что прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение такого договора на новый срок. При этом условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Применительно к настоящему спору истец мог требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если он участвовал в конкурсе на право заключения договора аренды, предложил условия, аналогичные условиям нового арендатора, но победителем конкурса признали другое лицо.

Предприниматель Никитин В.Н. не участвовал в названном конкурсе, а потому его преимущественное право на заключение договора аренды не может считаться нарушенным, что, в свою очередь, исключает возможность перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному по итогам конкурса.

Кроме того, доказательств, подтверждающих признание проведенного Университетом конкурса на право заключения договора аренды спорного помещения недействительным, суду не представлено, в материалах дела не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что основанием для расторжения спорного договора послужило подведение итогов конкурса на право заключить договор аренды на уже арендуемые истцом помещения, судом не может быть принят  во внимание, поскольку данные обстоятельства не входят в круг обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего спора.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований отказано судом первой инстанции правомерно.

Нарушения либо неправильного применения норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущены.

Учитывая изложенное апелляционная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на её подателя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 февраля        2008 года по делу № А13-10858/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никитина Вадима Николаевича – без удовлетворения.

Председательствующий                                                                  О.Г. Писарева

Судьи                                                                                               А.Я. Зайцева

С.В. Козлова