Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2013 по делу n А21-7330/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

18 февраля 2013 года

Дело №А21-7330/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     12 февраля 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 февраля 2013 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Сизоненко М.Г.

при участии: 

от заявителя: не явился, извещен

от заинтересованных лиц: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25513/2012)  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 07.11.2012 по делу № А21-7330/2012 (судья Шанько О.А.), принятое

по заявлению Администрации МО "Светлогорский район"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды

установил:

       Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (далее - заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о  признании  незаконным отказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра) от    23.03.2012    №    03/158/2012-2 в    государственной    регистрации   прекращения договора от 02.06.1999 №087/99 на передачу в аренду городских земель – участка площадью 0,20 га, расположенного по адресу г. Светлогорск, Калининградский проспект, 77 г.; обязании Управления Росреестра погасить запись о регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (залогодатель ООО «Эдельвейс- Строй»); обязании Управления Росреестра внести запись в Единый государственный реестр прав о признании прекратившим действие с 01.01.2012 договора № 087/99 на передачу в аренду городских земель – участка площадью 0,20 га, расположенного по адресу г. Светлогорск, Калининградский проспект, 77 г. в связи с ликвидацией стороны по договору – ООО «Эдельвейс-Строй».

      Решением от 07.11.2012 заявленные требования удовлетворены.

      В апелляционной жалобе Управление Росрестра, полагая решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить , принять новый судебный акт, в удовлетворении заявления Администрации отказать. По мнению подателя жалобы, судом должным образом не дана оценка предоставления Администрацией не полного комплекта документов, необходимого в соответствии с п.2 ст. 16  ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). По мнению подателя жалобы,  Администрация  не является надлежащим лицом для подачи заявления о прекращении договора аренды и регистрационной записи об ипотеке.

        Администрация возразила против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве  на жалобу, просила решение оставить без изменения.

        Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

        Как следует из материалов дела, 02.06.1999 между администрацией Светлогорского городского округа и ООО «Изодом 2000 Калининград»   заключен договор № 087/99 на передачу в аренду городских земель – участка площадью 0,20 га, расположенного по адресу: г. Светлогорск, Калининградский пр-т,   77- г.

         На основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору от 24.09.2002, от 24.02.2004, от 15.03.2005 права арендатора переданы Степанову Ю.В., Кармашову В.П. (по ? доли в праве каждому), а затем Войтко Т.В.

         Дополнительным соглашением  к договору от 26.01.2007 в договор внесены изменения, в том числе в главу « предмет договора», определена цель использования земельного участка – для проектирования, строительства и эксплуатации группы  индивидуальных жилых одноквартирных домов.

        Соглашением о передаче прав и обязанностей от 23.03.2007 права и обязанности по договору от 02.06.1999 № 087/99 переданы ООО «Эдельвейс-Строй».

        В ЕГРП 07.08.2007  в отношении земельного участка внесена запись №39-39-03/245/2007-012 об ипотеке в силу закона.

        19.08.2010 в отношении ООО «Эдельвей-Строй» внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации юридического лица.

       На основании ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) Администрацией издано постановление от 08.02.2012 № 110 «О прекращении действия договора аренды земельного участка № 087/99 от 02.06.1999».

       10.02.2012     Администрация     обратилась     в            Управление     Росреестра     с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды № 087/99 от 02.06.1999.

      24.02.2012 Управление Росреестра           уведомило Администрацию о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку причины, препятствующие проведению государственное регистрации не были устранены, на основании абзаца 10 п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) уведомлением от 23.03.2012 №03/158/2012-2 в государственной регистрации отказано.

      Полагая отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды №087/99 не соответствующим  закону, так как  ликвидация арендатора (застройщика) влечет прекращение действия договоры аренды, а следовательно, записи в ЕГРП о регистрации аренды и ипотеки должны быть погашены, администрация обратилась в  арбитражный суд с настоящим заявлением.

       Исследовав  материалы дела, оценив доводы  апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение, которым требования Администрации удовлетворены, не подлежит отмене, учитывая следующее.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании абзаца 10 части 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

Как следует из уведомления от 24.02.2012, основанием для приостановления государственной регистрации послужило непредставление заявителем соглашения о расторжении договора аренды либо судебного акта о расторжении договора, а также заявления ООО»Эдельвейс-Строй» и участника долевого строительства о погашении регистрационной записи об  ипотеке в силу закона.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, кроме случаев, когда законом или иным правовыми   актами исполнение обязательства ликвидированного лица возлагается на другое лицо.

В силу приведенной правовой нормы договор аренды считается прекратившимся, заключение соглашения сторонами договора о  его расторжении, равно как и принятие судом решения о расторжении договора с ликвидированном лицом невозможно.

Пунктами 1, 3 части 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства и в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, прекращение договора аренды влечет прекращение ипотеки.

Согласно ч.2 статьи 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998               N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о регистрации.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Поскольку  ипотека прекратилась по предусмотренным законам  основаниям, но значится в реестре, вопреки доводам Управления Росреестра, Администрация как участник спорных правоотношений (арендодатель по договору аренды земельного участка, право которого обременено залогом) вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При таких обстоятельствах требования Администрации удовлетворены правомерно.

Доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом.

Исходя из положений  ст. 36 Жилищного кодекса,  пункта 2 статьи 23 Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Администрация утрачивает право на распоряжение им.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды Администрацией и обществом, а также передача обществом Администрации спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда о наличии оснований для  государственной регистрации прекращения договора аренды по заявлению Администрации и незаконности отказа Управления в совершении регистрационных действий.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона  о  регистрации государственная регистрация не является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а является только юридическим актом признания и подтверждения государством существующих прав.

Поскольку  ипотека права аренды  земельного участка прекратилась в силу закона, сохранение в реестре прав записи об ипотеке  не может нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Поскольку судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и представленным доказательствам, обжалуемое решение не подлежит отмене, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 07.11.2012 по делу №  А21-7330/2012  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

Е.В. Жиляева