Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по делу n А56-66202/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

26 сентября 2012 года

Дело №А56-66202/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     18 сентября 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 сентября 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Старовойтовой О.Р.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:   помощником  судьи   Куклиной   Ю.И.

при участии: 

от истца:  Тычинина  М.В.  доверенность  от 10.09.2012г.  № 44,  паспорт

от ответчика:  не  явился,  извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-15888/2012)  ИП Бараненковой  Маргариты  Юрьевны на решение   Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  21.05.2012г. по делу № А56-66202/2011 (судья Воробъева  Ю.В.), принятое

по иску Администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области

к ИП Бараненковой  Маргарите  Юрьевне

о  взыскании 3 698 064  руб.  32  коп.,   расторжении  договора  и  выселении

установил:

Администрация муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Бараненковой Маргарите Юрьевне (далее – Предприниматель) о взыскании 4 070 770 руб. 74 коп., из которых 2 374 274 руб. 74 коп. – задолженность по договору аренды от 01.06.2008г. №60 за период с июля 2010 года по октябрь 2011 года, 1 696 496 руб. - пени за просрочку платежа по состоянию на 09.11.2011г., о расторжении договора аренды от 01.06.2008г. №60 и выселении Предпринимателя из нежилых помещений №№5-21, 24-28 общей площадью 469,36 кв.м., расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Волхов, ул. Ю. Гагарина, д. 17.

19.03.2012г. в суд поступил встречный иск Предпринимателя о взыскании с Администрации 564 752 руб. 72 коп. расходов на ремонт арендованных помещений. Определением суда от 22.03.2012г. встречное исковое заявление в соответствии со статьей  132 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации принято к производству арбитражного суда, назначено к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

09.04.2012г. в арбитражный суд поступило заявление Предпринимателя в порядке статьи  49  Арбитражного  процессуального   кодекса  Российской  Федерации об увеличении размера встречного иска до 904 406 руб. 63 коп. Заявленное увеличение размера встречного иска принято судом в соответствии со статьей  49 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской   Федерации.

В судебном заседании 11.05.2012г. Администрация в порядке статьи  49  Арбитражного   процессуального   кодекса   Российской  Федерации  заявила об уменьшении размера иска в части требования о взыскании задолженности до 2 001 568 руб. 32 коп. с учетом произведенных Предпринимателем оплат по договору, а также перерасчета за период с 01.04.2010г. по 10.06.2010г. в связи с необоснованным применением коэффициента 2. Заявленное уменьшение размера иска принято судом в соответствии со статьей  49 Арбитражного   процессуального  кодекса  Российской  Федерации.

Арбитражный   суд  города  Санкт-Петербурга  и  Ленинградской   области   решением  от 21.05.2012г.  расторг  договор аренды №60 от 10.06.2008г.;  взыскал  с Индивидуального предпринимателя Бараненковой Маргариты Юрьевны в пользу Администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области 1 911 406 руб. 32 коп. - задолженность, 100 000 руб.  – пени;  выселил Индивидуального предпринимателя Бараненкову Маргариту Юрьевну из нежилых встроенных помещений №№5-21 и №№24-28 общей площадью 469,36 кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного здания общежития по адресу: Ленинградская область, г. Волхов, ул. Ю. Гагарина, д. 17;  в  остальной части в иске отказал;  во встречном иске отказал.

На  решение  суда  подана  апелляционная  жалоба,  в  которой  ответчик  просит  решение  от 21.05.2012г.  отменить,  принять  по  делу  новый  судебный  акт,  которым  отказать  в  удовлетворении   исковых  требований  Администрации,  удовлетворить   встречные   исковые  требования  Предпринимателя.

Податель   апелляционной  жалобы  отмечает,  что письмо от 13.01.2011г.  № 65,  которым,  как  указывает  истец,  Администрация   уведомила Предпринимателя  об  изменении  базовой  ставки  арендной   платы  за  нежилой  муниципальный  фонд на 2011г.,  не  было  получено  Предпринимателем, а  представленный   истцом    в  суд  первой  инстанции   конверт, не  может  быть  принят  в  качестве  доказательства,  подтверждающего   направление   указанного  письма   Предпринимателю,   в  связи  с  чем расчет  задолженности   по  арендным   платежам,  представленный  истцом,  не  соответствует  действительности.

По  мнению  подателя  апелляционной  жалобы,  суд  первой  инстанции   неправомерно  отказал  в  удовлетворении  встречного   иска  Предпринимателя.

В  судебном  заседании  представитель  истца   возражал   против  доводов   апелляционной  жалобы.

Извещенный  надлежащим  образом  о  времени  и  месте  судебного  разбирательства   ответчик  своего   представителя    в  судебное  заседание  не  направили,  поэтому  апелляционная  жалоба  рассмотрена  в   его  отсутствие.

Законность  и  обоснованность   обжалуемого  решения  проверены  в  апелляционном  порядке.

Как  следует  из  материалов  дела,  между  Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор)   был  заключен договор аренды объекта недвижимого имущества от 10.06.2008г. №60, в соответствии с которым Администрация предоставила Предпринимателю во временное владение и пользование нежилые помещения № 26 площадью 22,9 кв.м и № 27 площадью 5,0 кв.м под магазин продовольственных товаров без продажи алкогольной продукции; помещения № 18 площадью 46,9 кв.м и № 19 площадью 54,9 кв.м под магазин продовольственных товаров с продажей алкогольной продукции, помещения № 15 площадью 6,5 кв.м, № 16 площадью 24,5 кв.м, № 17 площадью 45,4 кв.м и № 21 площадью 25,1 кв.м под магазины промышленных товаров, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Волхов, ул. Юрия Гагарина, д. 17, лит. А, что подтверждается актом сдачи-приемки от 10.06.2008г.

Пунктом 1.3. договора установлено, что договор заключен на срок с 10.06.2008г. по 09.06.2009г.

25.06.2008г. между   сторонами заключено дополнительное оглашение к договору, которым стороны изменили площадь арендуемых помещений (помещения №№ 5-21, 24-28 общей площадью 469,36 кв.м.), размер и порядок   внесения  арендной платы. Дополнительным соглашением от 12.01.2009г. стороны дополнили договор.

 10.06.2009г. договор, а также дополнительные соглашения от 25.06.2008г. и от 12.01.2009г. зарегистрированы в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 10.06.2009г., зарегистрированным 05.10.2009г., срок действия договора продлен до 09.06.2023г., изменена редакция пункта  6.7. договора, договор дополнен пунктом 6.8.

Администрация   направила  в  адрес   Предпринимателя  уведомление  от 13.01.2011г. № 65,  которым  сообщила  о  том,  что  на  основании  Постановления   главы  администрации   № 768  от  23.11.2010г. «Об  изменении   базовой  ставки  арендной   платы  за  нежилой  муниципальный   фонд  на 2011г.»  с  01.01.2011г.  установлена  базовая  ставка  арендной  платы  за  1кв.м.    арендуемого  муниципального  фонда  в  размере  193 руб.  в  месяц  и  соответственно  2 316 руб. в год. Дополнительным соглашением от 01.08.2011г., зарегистрированным 08.12.2011г., изменен размер арендной платы в связи с изменением коэффициента, учитывающего направление деятельности арендатора.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора с учетом дополнительных соглашений к договору. В соответствии с пунктом  3.3. договора Предприниматель обязан перечислять арендную плату по договору ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии  с  пунктом 5.4.2. договор аренды  может  быть  досрочно   расторгнут  в  одностороннем  порядке  по  требованию  арендодателя   при   возникновении  задолженности  по  внесению  предусмотренной   настоящим  договором    с  учетом  последующих  изменений  и   дополнений  к  нему  арендной  платы  за  объект  более  двух  раз   подряд  по  истечении  установленного  пунктом  3.3.  договора   срока  независимо  от  ее  последующего  внесения.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора арендная плата за период с июля 2010 года по октябрь 2011 года не перечислена Предпринимателем в полном объеме, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 2 001 568 руб. 32 коп. задолженности, 1 696 496 пеней за просрочку перечисления платежей, расторжении Договора и выселении Предпринимателя из арендованных помещений.

Предприниматель  обратился в арбитражный суд со встречным требованием с учетом заявленных уточнений о взыскании с Администрации 904 406 руб. 63 коп. расходов на ремонт арендованных помещений.

Заявленная  ко  взысканию  с  ответчика  задолженность  по  арендной  плате  за  период  с июля 2010г.  по  октябрь  2011г.  в размере 1 911 406 руб. 32 коп. (с учетом применения коэффициента 2 с 11.06.2010г.  и применения ставки арендной платы в размере 193 руб. в месяц за 1 кв.м. с 01.06.2011г.) подтверждается расчетом   истца.

Довод  апелляционной  жалобы  о  том,  что  необоснованным  является   начисление с  01.06.2011г.  арендной  платы  в  размере  193  руб.  в  месяц  за 1  кв.м.,  поскольку  уведомление от 13.01.2011г.  №  65   об  изменении   размера  арендной  платы  не  было  получено  ответчиком,  не  принимается  судом  апелляционной     инстанции.

В  подтверждение   направления  уведомления  от  13.01.2011г.  № 65   в  адрес  Предпринимателя  Администрацией  представлено  подлинное   уведомление,    конверт,  на  котором  указана  дата  отправки  04.05.2011г.   и  уведомление  о  вручении.  Указанное   почтовое  отправление   не  было  получено   Предпринимателем  и  было  возвращено     отправителю   с  отметкой  почтового   органа  о  том,  что «возвращается  за   истечением  срока  хранения».

Руководствуясь   статьями  309,  310,  330,  614  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  суд  первой  инстанции правомерно  взыскал  с  Предпринимателя   задолженность   по  арендной   плате  в  размере 1 911 406 руб. 32 коп. и   100 000  руб. пеней  с  учетом  применения   статьи  333  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.

Возникновение   задолженности   по  внесению  арендной  платы   более  двух  раз  подряд  независимо  от  ее  последующего   внесения  является основанием для досрочного расторжения  договора на основании пункта  5.4.2.,  пункта 2 статьи 450, пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о расторжении указанного договора апелляционная инстанция считает правильным.

Требование о выселении ответчика также  правомерно   удовлетворено   судом  первой  инстанции,  поскольку соответствует требованиям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и связано с прекращением договора аренды,   в  связи  с  чем  у  ответчика отсутствуют  иные правовые основания для занятия спорного нежилого помещения.

В апелляционной   жалобе  ответчик    указывает на то,  что  суд  первой  инстанции  неправомерно  в  нарушение  пункта  1  статьи  612  Гражданского   кодекса  Российской  Федерации  отказал  в  удовлетворении   встречного  иска  Предпринимателя о  взыскании  расходов  на  ремонт  помещений,  которые  были  переданы  в  аренду  в  ненадлежащем  состоянии.

Согласно  пункту  1  статьи  612   Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В  подтверждение   факта  передачи    арендуемых  помещений  в  ненадлежащем  состоянии   ответчик  ссылается  на акты  от 16  и  17  июля  2008г.,  в  которых,  по  мнению   ответчика,   указано, что  помещения  находятся    в  антисанитарном  состоянии,  эксплуатируются  с  нарушением   санитарных  и  пожарных  норм  и  правил.

Вместе  с  тем  акт  от 16.07.2008г.  составлен относительно состояния  двухэтажного  здания  общежития,  расположенного   в  городе  Волхове  по  ул.  Гагарина,  д. 17,  литер  А,  а  не  в  отношении   состояния  помещений,  переданных  ответчику  по  договору  аренды.  В  пункте 5  акта  от 17.07.2008г.  обследования  нежилых  помещений относительно  помещения  площадью 76,4кв.м.,  переданного  в  аренду  Предпринимателю,  не  содержится  указания  на  наличие   недостатков   в  состоянии  данных  помещений,  которые  полностью  или частично  препятствуют пользованию помещениями.

Таким  образом,  ответчиком  не  доказаны  обстоятельства,  положенные  в  основание  встречного   иска.

Кроме  того,  в соответствии   с  пунктом  2  статьи 612  Гражданского  кодекса   Российской  Федерации  арендодатель не  отвечает  за  недостатки  сданного  в  аренду  имущества,  которые   должны  были  быть  обнаружены  арендатором   во  время  осмотра  имущества   или  проверке   его  исправности  при  заключении  договора    или  передаче  имущества   в  аренду.

Помещения  переданы   арендатору  по  акту  сдачи-приемки 10.06.2008г.,  согласно  которому    техническое   состояние  объекта    пригодно  для  использования   по  прямому  назначению;  стороны   имущественных   претензий     друг  к  другу  не  имеют.  Указанный   акт  подписан  со  стороны   Предпринимателя   без  возражений (л.д.  16  том  1).

Поскольку  указанные  Предпринимателем   недостатки   арендованных  помещений,   не  являются  скрытыми  и  должны  были  быть  обнаружены  при  передаче  помещений  по  договору  аренды,  то  в  силу  пункта  2  статьи  612  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  арендодатель  не  несет  ответственности  за  эти  недостатки.

Кроме  того,  согласно  представленным  ответчиком  доказательствам Предприниматель  просит  взыскать свои  затраты  на  текущий  ремонт через  год  после  получения  помещений   в  аренду,  то  есть   свои  расходы,  которые  в  силу  пункта  2.2.3. договора,  пункта  2  статьи  616  Гражданского   кодекса  Российской  федерации  относятся  на  арендатора.  

С  учетом  вышеизложенного   суд  первой  инстанции   правомерно  отказал  в  удовлетворении  встречных  исковых  требований   Предпринимателя.

Апелляционный  суд  не  находит  оснований   для  удовлетворения   апелляционной  жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  21  мая  2012  года по делу №  А56-66202/2011  оставить  без  изменения,  апелляционную  жалобу  -  без  удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина