Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2012 по делу n А56-61147/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 августа 2012 года

Дело №А56-61147/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     31 июля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 августа 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Старовойтовой О.Р.

судей  Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем  Сизоненко  М.Г.

при участии: 

от истца:  директор   Поликарпов  К.С. решение   от 03.11.2010г.,  Патунина  Л.Н. доверенность  от 01.12.2011г.

от ответчиков:  1) Баринов  С.В.  доверенность  от 20.06.2012г.,  2)  не  явился,  извещен

от 3-го лица:  Митьков  А.М.  доверенность  от  15.03.2012г.

рассмотрев апелляционные  жалобы  (регистрационный номер 13АП-11712/2012, 13АП-11746/2012)   1) ООО "Единая городская система коммунальных платежей",  2) ТСЖ "Варшавская, 19-2"

 на  решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области   от  28.04.2012г. по делу А56-61147/2011 (судья Воробъева  Ю.В.), принятое

по иску  ООО "Единая городская система коммунальных платежей"

к  1) ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр",  2) ООО "Охранная организация "Дракон"

3-е лицо: ТСЖ "Варшавская, 19-2"

Об  истребовании  имущества  из  чужого  незаконного   владения 

установил:

ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Управляющая Компания "Ладога-Центр" (далее - Компания), ООО "Охранная организация "Дракон" (далее - Организация) об истребовании из их незаконного владения нежилых помещений 20-Н, 58-Н, 72-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 19, к. 2, путём их выселения из занимаемых помещений.

Определением суда от 28.03.2012г. в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ «Варшавская, 19-2» (далее - Товарищество).

Решением  суда  от 28.04.2012г.   в  иске  отказано.

На  решение  суда  поданы  апелляционные  жалобы,  в  которых ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" и  Товарищество   просят  решение   от 28.04.2012г.  отменить,  принять   по  делу  новый  судебный  акт,  не   соглашаясь  с  выводом  суда  первой  инстанции  о  том,  что  Товарищество  на   момент  подписания  договоров  аренды  с   истцом  не  было  уполномочено  собственниками   помещений  в  доме  на  передачу  в  аренду  общего  имущества.

По  мнению  подателей  апелляционной   жалобы,   соответствующие   полномочия  подтверждены  представленным  в  материалы  дела  Протоколом  №  4  общего  собрания  членов   Товарищества от  10.09.2009г.,  согласно пункту  6  которого  жильцы  согласовали  возможность  сдачи  в  аренду  мест  общего  пользования  в  многоквартирном   доме. В  оспариваемом  решении  не  дана  оценка  этому  доказательству.

В  судебном заседании  представители  подателей  апелляционных жалоб  поддержали  доводы  апелляционных  жалоб.

Представителем Бариновым  С.В.    от  имени  Товарищества  заявлен  отказ  от  апелляционной  жалобы   Товарищества.

В  связи  с  наличием  корпоративного  спора,  учитывая,  что   Баринов  С.В.  является  одновременно  представителем   ответчика,  отказ  от  апелляционной  жалобы  не  подлежит  принятию.

Ответчик (ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр")   против  удовлетворения апелляционных  жалоб  возражает,  ссылаясь  на  то,  что  занимает  помещения  на  законных  основаниях  с  07.06.2011г.  в  соответствии  с  дополнительным  соглашением  к  договору  управления  многоквартирным  домом  от 07.06.2011г.,  заключенным  между Товариществом и  ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр";   отрицает  самовольный   захват  помещений,  заявляя  о  том,  что  истец  спорные  помещения не  занимал,  договоры  аренды    истцом  подписаны  задним  числом.

Извещенное  надлежащим  образом  о  времени  и   месте  судебного   разбирательства ООО "Охранная организация "Дракон" своего  представителя  в  судебное  заседание   не  направило,   поэтому  апелляционные  жалобы  рассмотрены   в  его  отсутствие.

Законность  и  обоснованность  обжалуемого  решения  проверены  в  апелляционном  порядке.

В обоснование  иска  ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" ссылается  на  следующие  обстоятельства.

Между ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей"  и  Товариществом  01.05.2011г.  был  заключен  договор   № 05/11-а  аренды  нежилого  помещения.

В соответствии   с  договором   аренды  истцу  были  переданы  помещения 20-Н,  58-Н,  72-Н,  общей  площадью 47,7кв.м.,  расположенные  по  адресу:  Санкт-Петербург,  ул.  Варшавская,  д. 19,  к.2,  акт о  передаче  помещений  составлен  01.05.2011г.

Срок  действия  вышеуказанного  договора  установлен  до  31.12.2011г.  и  автоматически  пролонгируется  на  каждый  календарный  год  при  отсутствии  возражения  сторон.

Помещения  в      соответствии   со  статьями 289,  290  Гражданского   кодекса  Российской  Федерации  являются  общей  долевой  собственностью,  поэтому  переданы  в  аренду  на  основании  решения  собрания  собственников (протокол  №  4  от 10.09.2009г.).

25.05.2011г.  истцом  было  обнаружено,  что  переданные  в  аренду  помещения  в   отсутствие   договорных  отношений  с  собственником  занимают  другие юридические  лица:  ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр", ООО "Охранная организация "Дракон".

Тем  же  числом  представителем  истца  и  собственниками   помещений    был  составлен  акт  об  осмотре  помещений,  подтверждающий  вышеуказанный  факт.

Далее  истцом  повторно  было  организовано  обследование  помещений,  переданных  в  аренду.  Для  составления  акта  телефонограммой  и  заказными  письмами  были  приглашены  ответчики.  01.11.2011г.  в    отсутствие   ответчиков  составлен  повторный  акт  обследования  помещения,  согласно   которому  вышеуказанные  помещения  по-прежнему  заняты  ответчиками.

Указанные  обстоятельства  послужили  основанием   для  обращения ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей"  в  арбитражный  суд   с  иском  об   истребовании  имущества  на  основании  статей  301,  305 Гражданского   кодекса  Российской  Федерации.

Согласно статьям 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

  В соответствии с частью  1 статьи  65  Арбитражного   процессуального   кодекса   Российской   Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что является законным арендатором помещений на основании Договора, заключённого с Товариществом.

 В соответствии со статьей 608  Гражданского   кодекса   Российской  Федерации  право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Указав,  что в материалы дела не представлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу решения о предоставлении помещений в пользование Истца, в связи с чем Товарищество на момент подписания договоров аренды не было уполномочено на их заключение от имени собственников  и, соответственно, на передачу помещений в пользование Истца,  суд  первой  инстанции  не  признал  истца  законным  владельцем  истребуемых  помещений,  в  связи  с чем  в  удовлетворении   иска  отказал.

В  подтверждение  полномочий Товарищества  на  заключение  договоров  аренды   податели  апелляционных  жалоб  ссылаются  на  протокол  № 4  от  10.09.2009г.  общего  собрания  членов  Товарищества,  согласно  которому  было  принято  решение  о  согласовании  возможности  сдачи  мест  общего  пользования  (помещений)  дома  в  аренду (л.д.  72-73).

В  соответствии   с  пунктом  1  части  2  статьи  137 Жилищного   кодекса Российской  Федерации  товарищество  собственников   жилья  вправе  предоставлять  в  пользование или  ограниченное  пользование  часть  общего  имущества  в  многоквартирном  доме,  но  только  в  случаях,  если  это не  нарушает  права  и  законные  интересы  собственников  помещений  в  многоквартирном   доме.

Поскольку  ответчиком  оспаривается  договор  аренды  помещений,  заключенный  Товариществом  с  истцом,  и  представлен  альтернативный  договор,  заключенный  Товариществом   с  ответчиком  (ООО "Управляющая компания "Ладога-Центр"),  суд   апелляционной  инстанции,  исследовав  вопрос  соблюдения  прав  и  законных  интересов   собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  при  заключении  договоров  аренды  общего  имущества  с  истцом,   пришел  к  выводу  о  том,  что  данные  договоры  нельзя  признать соответствующими  положениям  Жилищного   кодекса  Российской  Федерации,  регулирующим  порядок  распоряжения  общим  имуществом  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  с  соблюдением  интересов всех  (большинства)   собственников  в   силу  следующего.

В  соответствии  с  пунктом  3  части  2  статьи  44,  части  1  статьи  46  Жилищного  кодекса   Российской  федерации  решение  о  передаче  в  пользование  общего  имущества  в  многоквартирном  доме  принимается  большинством  не  менее  двух  третей   голосов  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме.

В  соответствии  с  частью  1  статьи  135  Жилищного   кодекса  Российской  Федерации   товариществом  собственников  жилья   признается  некоммерческая  организация,   объединение  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  для  совместного  управления  общим  имуществом в   многоквартирном   доме,  владения, пользования  и  в  установленных  законодательством  пределах  распоряжения  общим  имуществом. При  этом  число членов  товарищества  собственников  жилья, создавших  товарищество,    должно  превышать  пятьдесят  процентов  голосов  от  общего  числа  голосов  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме (часть  3  статьи 135  Жилищного   кодекса   Российской  Федерации).

Вместе  с  тем  в  материалы  дела  истцом  представлен  протокол № 1  от  01.08.2011г.  общего  собрания  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  от 01.08.2011г.,  из  которого  следует,  что  собственниками  принято  решение  о  ликвидации  Товарищества  в  связи  с  тем,  что    члены  товарищества  не  обладают более  чем  50%  голосов  от  общего  числа   голосов   собственников  помещений  в  многоквартирном  доме.  В  протоколе  № 01  от  01.08.2011г.  указано,  что  общая  полезная  площадь  собственников  помещений   составляет 51155кв.м.,  в  то  время  как  согласно  протоколу  № 04  от  10.09.2009г.  общая  полезная  площадь  членов  Товарищества  составляет 30 300,1кв.м.,  по  вопросу  о  сдаче  имущества  в  аренду  решение  принято 9532,60голосами,  что  составляет  18,6%  голосов  от  общего  числа  голосов  собственников  помещений  в  спорном   доме.

Таким  образом,  решение  о  передаче  в  аренду  общего  имущества (помещений)    в  доме иным лицам и, соответственно,  заключение  договоров  аренды  с  истцом  не  могут  быть  признаны   совершенными  в  интересах  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме,  в  связи  с  чем  выводы  суда  первой  инстанции  об  отсутствии  полномочий  у  Товарищества  на  передачу  помещений,  заключение  договоров  в  нарушение  статьи  608  Гражданского  кодекса   Российской  Федерации  и  недоказанность  истцом  статуса  законного   владельца  спорных   помещений  является  правильными.

При  этом  апелляционным   судом  не  оценивается  законность   нахождения  ответчика  в  спорных  помещениях,  поскольку  для  отказа  в  иске ООО "Единая Городская Система Коммунальных Платежей" достаточно  вывода  об  отсутствии   у  последнего  права  на  предъявление  требования  в  порядке  статьи  305  Гражданского   Кодекса  Российской  Федерации.

  С  учетом  изложенного  апелляционный  суд  не  находит  оснований  для  удовлетворения  апелляционных  жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями  269,   271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Не  принимать  отказ  ТСЖ «Варшавская 19-2»,  подписанный  представителем  Бариновым С.В.,  от  апелляционной  жалобы  на  решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  28  апреля  2012  года по делу №  А56-61147/2011. 

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  28  апреля  2012 года по делу №  А56-61147/2011  оставить  без  изменения,   апелляционные   жалобы  -  без  удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.А. Серикова