Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2012 по делу n А56-71075/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

16 июля 2012 года

Дело №А56-71075/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     10 июля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июля 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Старовойтовой О.Р.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  помощником  судьи Куклиной  Ю.И.

при участии: 

от истца:  Андреева  Л.А.,  паспорт

от ответчика:  Малки  А.М.   доверенность  от 31.10.2011г.  № 1906,  удостоверение

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-11450/2012)  Индивидуального  предпринимателя  Андреевой Людмилы Александровны на решение   Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  04.05.2012г. по делу № А56-71075/2011 (судья Ракчеева  М.А.), принятое

по иску  Индивидуального предпринимателя  Андреевой Людмилы Александровны

к Администрации  Муниципального образования "Город Гатчина "

об  урегулировании  разногласий,   возникших  при  заключении  договора   купли-продажи  объекта  муниципального   имущества  с  условием   о  рассрочке   платежа

установил:

Индивидуальный предприниматель Андреева Людмила Александровна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города  Санкт-Петербурга  и  Ленинградской  области  с иском к  администрации Муниципального образования "Город Гатчина" (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о рассрочке платежа № 188 от 19.11.2011г. в части пунктов 2.1, 2.2.1,2.2.2,3.2.5, 1.3.

Арбитражный  суд   города   Санкт-Петербурга   и  Ленинградской  области   решением  от  04.05.2012г. изложил пункты 1.3, 2.1, 2.2.1, 2.2.2  договора в редакции проекта договора купли-продажи, направленного в адрес индивидуального предпринимателя Андреевой Людмилы Александровны ответчиком; пункт 3.2.5 договора купли-продажи исключил.

На  решение   суда  подана   апелляционная  жалоба,  в  которой     истец  просит  решение  от 04.05.2012г.  изменить  в  части  определения  выкупной    стоимости  земельного  участка,  изложив  пункты 2.1, 2.2.1,  2.2.2, 1.3  в  редакции,  предложенной   Предпринимателем,  ссылаясь    на  необходимость  определения  выкупной  стоимости  земельного   участка  исходя  из  его  кадастровой  стоимости.

В  судебном  заседании   Предприниматель    подержал  доводы  апелляционной  жалобы.

В  судебном  заседании   представитель   Администрации  возражал   против  доводов    апелляционной  жалобы  Предпринимателя.  Вместе  с  тем   представитель  ответчика   заявил,  что  не  согласен  с  выводом  суда  первой  инстанции   об  исключении  пункта  3.2.5   договора  купли-продажи.

Законность  и   обоснованность   обжалуемого  решения  проверены  в  апелляционном  порядке.

Как  следует  из  материалов  дела, Предприниматель Андреева Л.А. обратилась в Администрацию с заявлением от 06.02.2009г. о выкупе арендуемого помещения по договору от 27.11.1997г. № 223 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

 Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2011г. по делу № А56-75178/2010 признан незаконным отказ Администрации в заключении договора купли-продажи нежилого помещения - строения лит. Б условный № 47-27-1/1998-7837 площадью 30,8 кв.м по адресу: г. Гатчина, ул. Красная, д. 14, изложенный в решении от 19.11.2010г. № 2215; суд обязал Администрацию обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить  Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

 Во исполнение решения суда  от 03.05.2011г. Администрацией издано постановление от 09.11.2011г. № 1363 «О продаже Предпринимателю объекта недвижимости - нежилого строения, кирпичного, одноэтажного, литера Б, общей площадью 30,8 кв. м и земельного участка площадью 522 кв. м, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Красная, д. 14». Согласно указанному постановлению упомянутые выше объекты подлежат продаже Предпринимателю на условиях преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества; выкупная стоимость объекта недвижимости определяется в размере 4 730 000 руб., в том числе за нежилое строение - 500 441 руб., за земельный участок - 4 229 559 руб.; установлены ограничения пользования земельным участком в виде охранных зон; КУМИ предложено направить предпринимателю предложение о заключении договора, включив в него обязательное условие о компенсации затрат продавца по проведению рыночной оценки объекта недвижимости в сумме 16 500 руб.; рассрочки оплаты арендуемого объекта в течение 60 месяцев с момента подписания договора.

 Проект договора с приложениями, подписанный продавцом, направлен Предпринимателю.

 Письмом от 23.11.2011г. Предприниматель возвратила Администрации проект договора с протоколом разногласий, в котором указала, что не согласна с выкупной стоимостью земельного участка, так как полагает, что данная стоимость должна рассчитываться в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка; оплата нежилого строения и земельного участка осуществляется с рассрочкой платежа в течение 36 месяцев; пункт 3.2.5 должен быть исключен.

Письмом от 02.12.2011г. № 2123 Администрация отклонила протокол разногласий, что послужило основанием для обращения Предпринимателя  в суд с настоящим иском.

  Принимая спорные   пункты договора в  редакции  проекта  договора  купли-продажи,  направленного     в  адрес  Предпринимателя   ответчиком,  суд  первой  инстанции  исходил  из   правомерности  продажи    застроенного земельного участка площадью 522 кв. м, распложенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Красная, д. 14  по  рыночной  стоимости, которая  согласно  отчету  об  оценке от  25.10.2011г.  № 147/11   составила   4 229 559 руб., без учета НДС.

В  апелляционной  жалобе   истец  ссылается  на  необходимость  определения  выкупной  стоимости  земельного   участка  исходя  из  его  кадастровой  стоимости.

Апелляционный  суд   не    соглашается  с   указанным  доводом  апелляционной   жалобы.

Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность  Предпринимателя  одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Предприниматель   полагает,  что  к  данным  правоотношениям  могут  быть  применены  нормы,  регулирующие  порядок  приобретения  прав  на  землю  собственниками   имущества  в  порядке  статьи  36  Земельного   кодекса  Российской  Федерации,  предусматривающей  исключительное  право собственников  зданий,  строений,  сооружений   приобрести  в  собственность   земельный  участок  по  цене,  предусмотренной Федеральным  законом от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса),  то  есть  по  льготной  цене.

Однако статья 2  Закона о введении в действие Земельного кодекса,  на  которую  как  на  основание   установления   льготной  цены  выкупа ссылается  истец, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку по договору купли-продажи  Предприниматель  одновременно приобретает  здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора  Предприниматель  не  являлся  собственником здания,  то выкупная цена  земельного   участка  определяется  в  соответствии   с  законодательством  о  приватизации  исходя  из  рыночной  стоимости  названного   земельного  участка.

Данный  вывод  подтверждается   судебной  практикой  (Постановление   Президиума Высшего   Арбитражного   Суда  Российской  Федерации  от  03.04.2012г.  № 14556/11).

Апелляционным  судом  не   принимаются  возражения  Администрации   относительно  неправомерности  исключения    судом  первой  инстанции   пункта  3.2.5  договора  купли-продажи.

В пункте 3.2.5 проекта договора купли-продажи, подписанного Администрацией, с   которым  не   согласен   истец,  установлена обязанность покупателя компенсировать затраты продавца на проведение рыночной оценки объекта недвижимости в сумме 16 500 руб.

Поскольку  в  силу  пункта  1  статьи  9  Федерального   закона от  22.07.2008г.  № 159-ФЗ оценка  рыночной  стоимости  арендуемого  имущества  является  обязанностью  уполномоченного  органа,  то  суд  первой  инстанции  пришел  к  правильному  выводу  о  том,  что  при  наличии  возражений  покупателя  по  вопросу  оплаты  оценки  указанное  условие  не  может  быть  включено  в  договор  купли-продажи.

С  учетом  изложенного  апелляционный  суд  не  находит  оснований  для  отмены,  изменения  решения   суда  первой  инстанции.   

На основании изложенного и руководствуясь статьями  269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  04 мая  2012  года по делу №  А56-71075/2011  оставить  без  изменения,   апелляционную  жалобу   -  без  удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина