Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по делу n А56-3015/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 июля 2012 года

Дело №А56-3015/2012

Резолютивная часть постановления объявлена     05 июля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 июля 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Коросташовым А.А.

при участии: 

от заявителя: Смирнова Н.Н. (доверенность от 21.03.2012г.), Каширина Ю.В. (доверенность от 12.01.2012г.)

от ответчика: Дрожжина А.А. (доверенность от 20.12.2011г.)

от 3-го лица: Цыденов С.П. (доверенность от 27.12.2011г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-9896/2012)  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2012г. по делу № А56-3015/2012 (судья Савина Е.В.), принятое

по заявлению ЗАО "47 ТРЕСТ"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: Управление (агентство) недвижимого имущества Петродворцового района КУГИ Санкт-Петербурга, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

установил:

            Закрытое акционерное общество «47 ТРЕСТ» (далее – ЗАО «47 ТРЕСТ», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании решения от 13.12.2011 №78-78-05/027/2011-3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 78:19146:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Львовская, уч.1 (юго-западнее пересечения с Санкт-Петербургским шоссе) недействительным и обязании Управления произвести действия по государственной регистрации прекращения права аренды указанного земельного участка.

Решением от 29.03.2012г. заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе, поданной Управлением, ответчик просит решением отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, в силу п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон 214-ФЗ) и п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005г. № 82, до момента государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства государственная регистрация прекращения права аренды не производится.

Как указывает податель жалобы, данное обстоятельство явилось основанием для отказа Обществу в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, которому суд не дал надлежащей оценки.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Управления апелляционную жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, представители Общества и Комитета возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.05.2005 № 16/3KC-000034, заключенного на земельный участок площадью 34 109 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Стрельна, Львовская улица, участок 1, (юго-западнее пересечения с Санкт - Петербургским шоссе), кадастровый № 78:19146:12, осуществило строительство многоэтажных жилых домов.

Общество выполнило в полном объеме обязательства по указанному договору, что подтверждается следующими документами: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2008 № 78-08314в-2008 (на жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Стрельна, Львовская улица, дом 21, корп. 2, литера А); разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.12.2009 № 78-1114в-2009 (на жилой дом, расположенный по адресу: Санкт - Петербург, поселок Стрельна, Львовская улица, дом 19, корпус 2, литера А); разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2009 № 78-0214в-2009 (на жилой дом, расположенный по адресу: Санкт - Петербург, поселок Стрельна, Львовская улица, дом 27, кор.2, литер Б); разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.07.2009 № 78-0614в-2009  (на жилой дом, расположенный по адресу: Санкт - Петербург, поселок Стрельна, Львовская улица, дом 27, кор.2, литер А); соглашением о расторжении данного договора в связи с выполнением инвестиционных условий, подписанным 30.06.2011 с Комитетом (далее - соглашение), и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Строительство домов осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ. В настоящее время, все квартиры, реализованные с привлечением денежных средств дольщиков по договорам долевого участия, переданы дольщикам по актам приемки-передачи.

Пакеты документов застройщика по указанным объектам переданы ЗАО «47 ТРЕСТ» в Управление, в том числе, акты приемки-передачи квартир дольщикам: к пакету документов Управления от 08.02.2010 № 7446070  - в количестве 90 штук в доме по адресу: Санкт - Петербург, пос. Стрельна, ул. Львовская, д. 19, корп. 2, лит. А; к пакету документов Управления от 09.06.2009      № 6821981 - в количестве 23 штуки в доме по адресу: Санкт - Петербург, пос. Стрельна, ул. Львовская, д. 27, корп. 2, лит. Б.

На основании заявления ЗАО «47 ТРЕСТ» о прекращении права залога на земельный участок по адресу: Санкт - Петербург, поселок Стрельна, Львовская улица, участок 1, (юго-западнее пересечения с Санкт - Петербургским шоссе), кадастровый    № 78:19146:12, от 12.10.2011  № 05/021/2011-372 Управления письмом от 14.10.2011 № 78-78-05/021/2011-372 сообщило о погашении регистрационной записи об ипотеке на указанный земельный участок.

Письмом от 13.12.2011 № 78-78-05/027/2011-3 Управление отказало Обществу в проведении государственной регистрации прекращения права аренды  спорного земельного участка, поскольку, как указано регистрирующим органом, согласно записям ЕГРП право аренды по спорному адресу обременено сделками – договорами участия в долевом строительстве, заключенных Обществом с физическими лицами, в отношении нескольких строящихся объектов. Кроме того, Управление указало, что до настоящего времени не прекращены договоры участия в долевом строительстве, которые являются обременением права аренды земельного участка, в связи с чем не представляется возможным внести запись в ЕГРП, открытый на указанный земельный участок, о прекращении права аренды земельного участка.

Ссылаясь на неправомерность отказа, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, иных органов и должностных лиц обладают лица, которые таким способом защищают свои права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагают, что они нарушены оспариваемым актом или действиями (бездействиями) в связи с его несоответствием закону или иному нормативному правовому акту.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд правомерно исходил из положений ч. 2 ст. 1, ч 2. ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 14, которые устанавливают, что по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, тогда как обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку материалами дела установлено надлежащее исполнение Обществом обязанности по передаче объектов долевого строительствам перед всеми участниками долевого строительства, Управление не имело правовых оснований для отказа в государственной регистрации прекращении права аренды.

Кроме того, возникший на основании Федерального закона N 214 или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о прекращении ипотеки права аренды спорного земельного участка с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на этом земельном участке, является обоснованным.

В силу ст. 9 Федерального закона N 214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании названного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102) с учетом особенностей, установленных данным Законом.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 25 Закона N 102 регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214 одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, в силу приведенной нормы Закона Управление должно было погасить запись об ипотеке права аренды земельного участка.

Доводы жалобы противоречат основаниям отказа в государственной регистрации прекращения права аренды, изложенным в письме от 13.12.2011 №78-78-05/027/2011-3, а также основаны на неправильном толковании норм материального права.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все имеющиеся доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.03.2012г. по делу №  А56-3015/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик

 О.Р. Старовойтова