Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу n А26-5880/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отказать в назначении экспертизы (ст.82, 83 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

28 июня 2012 года

Дело №А26-5880/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     21 июня 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баркановой Я.В.

судей  Жиляевой Е.В., Медведевой И.Г.

при ведении протокола судебного заседания:  Сизоненко М.Г.

при участии: 

от истца: представитель Сайконен В.В. (по доверенности от 28.07.2011),

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

от 3-х лиц: представители не явились, уведомлены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6673/2012)  ООО фирма "Русь-Бизнес"

на решение  Арбитражного суда  Республики Карелия от 21.02.2012 по делу         № А26-5880/2011 (судья Погосян А.А.), принятое

по иску  ООО фирма "Русь-Бизнес"

к  Администрация Петрозаводского городского округа 3-е лицо: 1. ООО "Родан", 2. АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал» Об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Русь-Бизнес» (185000, Карелия Респ., Петрозаводск г., Ленина пр-кт, 13, ОГРН 1031000005960) (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  Администрации Петрозаводского городского округа (185000, Карелия Респ., Петрозаводск г., Ленина пр-кт, 2, ОГРН 1021000538481) (далее - Ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных в городе Петрозаводске по проспекту Ленина, дом 13, по пунктам 3.1, 3.2. договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью  «Родан» (далее – ООО «Родан») и  АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал».

В судебном заседании арбитражного суда первой инстанции Фирма уточнила исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просила установить цену отчуждаемого объекта недвижимости на основании отчета № 58/2011, выполненного АНО «Независимое бюро экспертных исследований «ПРОФЕССИОНАЛ» по заданию Истца, без учета обременения договором аренды, что составило 2 930 487 руб. без учета НДС. В соответствии с установленной судом по результатам рассмотрения дела ценой представитель  ООО фирма «Русь-Бизнес» просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1, 3.2, пункту 3 приложения № 1,  приложению № 2 к договору.  Названное уточнение принято арбитражным судом первой иснтанции.

Решением арбитражного суда  от 21.02.2012 урегулированы разногласия по договору купли-продажи  нежилых помещений общей площадью 153,7 кв.м., находящихся в подвале и первом этаже жилого здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 13, между  Администрацией Петрозаводского городского округа и Обществом. Рыночная стоимость объекта определена в сумме 4 596 000 руб. без учета НДС. Кроме того, в отношении уплаты суммы 4 596 000 руб. Обществу предоставлена рассрочка платежа в соответствии с графиком (приложение № 2 в договору) на 5 лет.

В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить, ссылаясь на  завышенный размер установленной договорной цены. По мнению подателя жалобы, при проведении судебной оценки было допущено нарушение законодательства об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки, что привело к принятию неправильного решения.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, ссылаясь  на нарушение экспертом ГУП РК РГЦ «Недвижимость» Филипповым К.И. положений пункта  12 Федерального стандарта оценки № 3 (далее - ФСО), пункта  19 ФСО № 1.

  Апелляционный суд полагает заявленное ходатайство необоснованным в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ, поскольку заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ № 135-ФЗ), Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России  № 256, 255, 254. Заключение содержит сведения, установленные статьей 11 ФЗ № 135-ФЗ и ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», в связи с чем заявленное ходатайство в соответствии со ст.ст. 159, 266 АПК РФ следует отклонить.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Администрация и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассматривалось в их отсутствие в соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Истца, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды муниципального имущества от 30.11.2005 № 392  (далее – договор аренды) в отношении  нежилых помещений, общей площадью 156,30 кв.м., расположенных в подвале (91,80 кв.м.) и на первом этаже жилого здания (64,50 кв.м) по адресу: пр. Ленина, д. 13 в г. Петрозаводске, для размещения магазина непродовольственных товаров.

Решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 №26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ» Администрацией на основании решения Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 №26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ» принято постановление от 08.06.2011 № 2113 «О предоставлении ООО фирма «Русь-Бизнес» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации».

Указанным постановлением Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - встроенных помещений, общей площадью 153,7 кв.м., расположенных в подвале и на первом этаже жилого дома №13 по проспекту Ленина в г. Петрозаводске (далее - помещение), а также  определено заключить с ним договор купли-продажи.

При этом цена продажи объекта устанавливается на основании отчёта об оценке от 19.05.2011, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ № 135 и составляет 5 336 742 руб., в том числе  НДС 814 079 руб. Обществу предоставлена рассрочка по оплате помещения  сроком на пять лет.

Во исполнение названного постановления  Администрация направила Обществу проект договора, который был подписан Обществом с протоколом разногласий.

Ссылаясь на то, что соглашение сторон по спорным условиям договора достигнуто не было, данный договор в силу положений ФЗ № 159 обязателен для Администрации, Общество обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий на основании ст. 445 ГК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

ФЗ N 159 установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В силу ст. 3 ФЗ N 159 отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  ФЗ N 135.

Согласно ст. 12 ФЗ  N 135 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из п. 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, Администрацией при подготовке проекта договора использован отчет ООО «Родан» от 19.05.2011 № 0511018/13, согласно которому стоимость объекта оценки составляет 4 552 662 руб. 71 коп. без учета НДС и 5 336 742 руб. с учетом НДС. При этом Общество определило цену выкупа на основании отчета АНО «Независимое бюро экспертных исследований «ПРОФЕССИОНАЛ» от 30.06.2011 № 58/2011, согласно которому стоимость помещения составила 2 930 487 руб. без учета НДС и обременения.

На основании ст. 13 ФЗ № 135 арбитражный суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы, по результатам которой составлено заключение № 1562, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила                   4 596 000 руб. - без учета НДС без учета обременения и 3 614 000 руб. - без учета НДС с учетом обременения договором аренды № 392 от 30.11.2005.

Проанализировав экспертное заключение ГУП РК РГЦ «Недвижимость», арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно соответствует требованиям ФЗ N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а указанная в нем рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Апелляционным судом не принимаются ссылки подателя жалобы на то, что цена, установленная экспертом, завышена в сравнение с аналогичными объектами, отчужденными в рамках  реализации ФЗ № 159, а также на выбор неверных объектов-аналогов в рамках применения экспертом сравнительного подхода и  использование экспертом в рамках доходного подхода неверного коэффициента капитализации.

По мнению апелляционного суда, экспертное заключение полностью отвечает требованиям ФЗ № 135, а также федеральных стандартов оценки: в заключении об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 ФСО № 1. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 1 использовал сравнительный и доходный подходы оценки, обосновав отказ от использования затратного подхода.

Апелляционный суд также учитывает, что при применении в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж экспертом отражена последовательность произведенных действий, выделены основные элементы сравнения,  которые должны учитываться в обязательном  порядке,  порядок осуществления корректировки цен объектов-аналогов, приведено обоснование применения в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв.м. площади недвижимости.

Оценивая выбор объектов-аналогов, апелляционный суд исходит из того, что эксперт руководствовался данными по зарегистрированным сделкам купли-продажи, проанализировав результаты торгов по 40 объектам, что свидетельствует об его объективности. В результате проведенного анализа экспертом были отобраны максимально сходные по характеристикам объекты-аналоги как к помещениям первого этажа, так и отдельно к помещениям подвала, в отношении отличий по дате предложения проведена соответствующая корректировка цен аналогов. При этом характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи. Приведенная информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении, приведен перечень использованных данных и источников их получения, что в полной мере отвечает принципу проверяемости отчета. Использование экспертом информации об итогах муниципальных торгов, являющейся приложением к отчету АНО «Независимое бюро экспертных исследований «Профессионал», не свидетельствует о нарушении пункта 19 ФСО № 1, поскольку данная информация, как обоснованно указал арбитражный суд первой инстанции, не является мнением эксперта и представляет собой общедоступные сведения.

Кроме того, в заключении оценщика Филиппова К.И. приведен подробный расчет коэффициента капитализации, основанный на надлежащим образом скорректированных ценах предложений по аренде и продаже объектов-аналогов.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к оспариванию выводов, содержащихся в экспертном заключении ГУП РК РГЦ «Недвижимость», которому арбитражный суд первой инстанции дал надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ.      

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства Общества с ограниченной ответственностью «Русь-Бизнес» о назначении повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 21.02.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.Г. Медведева