Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2012 по делу n А56-67685/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

14 июня 2012 года

Дело №А56-67685/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     29 мая 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: представителя Бельского А.А. (доверенность от 01.01.2012 №01-01/06)

от ответчика: представителя Смирновой Е.В. (доверенность от 01.07.2011)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7450/2012) ООО "Поликлиника Александровского завода" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2012 по делу № А56-67685/2011 с учетом определения об исправлении опечатки от 26.03.2012 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску ОАО "Пролетарский завод"

к ООО "Поликлиника Александровского завода"

о взыскании и выселении

установил:

Открытое акционерное общество «Пролетарский завод» (далее – истец, ОАО «Пролетарский завод») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Поликлиника Александровского завода» (далее – ответчик, ООО «Поликлиника Александровского завода») 8 136 607 руб. 53 коп. задолженности по договору аренды помещений от 01.04.2007 №215 (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2008 № 3), 79 149 руб. 97 коп. расходов по уплате госпошлины, выселении ответчика из нежилых помещений здания поликлиники площадью 609,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дудко, дом 8 литера Т.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2012 с учетом определения от 26.03.2012 об исправлении опечатки с ООО «Поликлиника Александровского завода» в пользу ОАО «Пролетарский завод» взыскано  8 136 607 руб. 53 коп. задолженности по договору аренды, помещений,  79 149 руб. 97 коп. расходов по уплате госпошлины, ООО «Поликлиника Александровского завода» выселено из дома 8 литера Т по улице Дудко в Санкт-Петербурге.

Не согласившись с решением суда, ООО «Поликлиника Александровского завода» подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований ОАО «Пролетарский завод» отказать. Доводы апелляционной жалобы заключаются в том, что судом первой инстанции не учтен факт выполнения ответчиком, ввиду аварийного состояния кровли, ремонтных работ в арендуемом помещении. По мнению подателя жалобы, в дело представлены доказательства в подтверждение осуществления арендатором ремонта на сумму 655 285 руб. 39 коп., которую должен возместить арендодатель в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также ООО «Поликлиника Александровского завода» указало, что обращалось к ОАО «Пролетарский завод» с просьбами о покупке арендуемого помещения и согласовании графика погашения имеющейся задолженности, однако ОАО «Пролетарский завод» отказалось идти на переговоры.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО «Пролетарский завод» просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Истец уточнил, что все ремонтные работы проведены без письменного разрешения арендодателя, таким образом, являются неотделимым улучшением имущества и в соответствии с пунктом 2.15 договора возмещению не подлежат.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель истца возразил на доводы жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО «Пролетарский завод» (арендодатель) и ООО «Поликлиника Александровского завода» (арендатор) заключили договор от 01.04.2007 № 215 аренды помещений (далее – договор). Согласно договору (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2008 №3) арендодатель предоставил арендатору во временное пользование нежилые помещения здания поликлиники, общей площадью 609,4 кв.м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 8, литер Т, для использования под медицинские цели (л.д. 18). Вышеуказанные нежилые помещения находятся  в принадлежащей арендодателю на праве собственности поликлинике, площадью 1618,4 кв.м, кадастровый номер 78:7122:18:42,  условный номер 167366519, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным  Главным  управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 29.05.2006 серии 78-АА № 935546 (л.д. 14).

Передача  помещений арендатору в пользование подтверждена  актами приема-передачи (в зависимости от вносимых изменений по площадям) от 01.04.2007, 01.10.2007, 01.12.2008 (л.д.12 и 18 оборот., 16).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата формируется из двух частей: постоянной и переменной. Арендная плата за помещения в связи с изменением с 01.12.2008 арендуемой площади (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2008 № 3) изменилась и составила 243760 руб. 00 коп. (в том числе НДС 18%).

В связи с не выполнением арендатором обязательств по договору, касающихся внесения арендных платежей, и образовавшейся задолженностью арендодатель  согласно пункту 5.2.1 договора уведомлениями от 29.12.2010 без номера, от 01.08.2011 № 65/192, от 03.08.2011 № 65/193 известил арендатора о намерении расторгнуть договор и предложил освободить занимаемые площади. Арендатор в ответных письмах от 03.08.2011 № 10/11, от 02.08.2011 № 9/11, от 12.10.2011 № 17/11, от 26.12.2011 № 20/11 признал наличие задолженности и обязался приступить к её погашению согласно графику, который предложено согласовать  сторонами (л.д. 21 - 26,  66 - 67).

Не сочтя приемлемым такой подход арендатора к исполнению договорных обязательств, ОАО «Пролетарский завод» обратилось в арбитражный суд с требованием взыскать с арендатора 8 136 607 руб. 53 коп. задолженности по договору, выселить арендатора с занимаемых помещений. Суд первой инстанции, исследовав собранные по делу доказательства, условия договора, руководствуясь нормами главы 34  Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования ОАО «Пролетарский завод», в пользу ОАО «Пролетарский завод» взыскано  8 136 067 руб. 53 коп. задолженности по договору, 79 149 руб. 97 коп. расходов по уплате госпошлины, ООО «Поликлиника Александровского завода» выселено с указанных нежилых помещений здания поликлиники.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на жалобу, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Суд первой инстанции правомерно указал, что арендатором нарушен установленный статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип о надлежащем исполнении обязательства, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Удовлетворяя заявленные ОАО «Пролетарский завод» требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства надлежащего исполнения денежного обязательства по договору ООО «Поликлиника Александровского завода» не представлены. Составленный истцом расчет задолженности проверен судом и признан правильным.

Довод жалобы, мотивированный ссылкой на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции при определении подлежащей взысканию суммы задолженности не учтена стоимость выполненных арендатором за счет собственных средств ввиду аварийного состояния кровли ремонтных работ в арендуемом помещении.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор по правилам пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Между тем ответчик не учел, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Не уменьшая задолженность ответчика по арендным платежам за спорный период на указанную арендатором стоимость выполненных им за счет собственных средств  ремонтных работ, суд первой инстанций обоснованно исходил из того, что ООО «Поликлиника Александровского завода» в установленном порядке не получило от арендодателя согласия на выполнение этих  работ в арендуемых помещениях. Представленные ответчиком письма в подтверждение обращения к арендодателю с целью согласования объема подлежащих выполнению работ, их стоимости не содержат отметок, позволяющих удостовериться в передаче этих писем надлежащему представителю ОАО «Пролетарский завод», в то время как истец отрицал факт их получения.  Доказательства вручения представителю истца либо направления в адрес арендодателя почтовым отправлением письма от 04.06.2010 без номера, содержащего просьбу о зачете стоимости выполненных работ по ремонту   кабинетов флюорографии и рентгена, коридора второго этажа, ответчиком не представлены (л.д. 73 – 86, 89 - 90, 105). Следовательно, не имеется доказательств, позволяющих признать обоснованным довод ответчика о наличии согласия арендодателя на выполнение арендатором работ по улучшению арендованного имущества,  в силу чего подлежит применению пункт 2.15 договора, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, являются собственностью  последнего и возмещению не подлежат. Довод подателя жалобы о том, что ремонт вызван неотложной необходимостью, также не подтвержден надлежащими доказательствами. Таким образом, ответчик не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонтных работ.

Стороны в пункте 5.1 договора оговорили, что договор вступает в законную силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев. Из этого следует, что согласно условиям того же пункта договора, поскольку  арендодатель  не возразил против пользования арендованным имуществом после 01.03.2008  (истечения срока действия договора), то по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ОАО «Пролетарский завод»  уведомлением от 03.08.2011 №65/193 отказалось от договора аренды (л.д. 23).

Частью первой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае требование заявлено в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  в связи с прекращением договорных отношений. Из этого следует, что у ответчика отсутствуют правовые основания находиться в спорных нежилых помещениях, соответственно требование о выселении ответчика из спорных помещений подлежало удовлетворению.

При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего оснований для его отмены или изменения не имеется.

Учитывая, что нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 февраля 2012 года по делу № А56-67685/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина

О.Р. Старовойтова