Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу n А56-67536/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

05 июня 2012 года

Дело №А56-67536/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     29 мая 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Аносовой Н.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Суюнчалиевой С.Ю.

при участии: 

от истца: Михайловой М.А. по доверенности от 16.11.2011

от ответчика: Халаимовой Е.Н. по доверенности от 10.01.2012 № 1, Сермягиной О.А. по доверенности от 24.01.2012 № 23

от 3-го лица: Шавериной Ю.С. по доверенности от 20.12.2011 № 133

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО «Объединенное авиатранспортное агентство воздушных сообщений» (регистрационный номер  13АП-6315/2012) на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2012 по делу                              № А56-67536/2011 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ЗАО «Объединенное авиатранспортное агентство воздушных сообщений»

к ЗАО «СОДРУЖЕСТВО»

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о государственной регистрации права собственности

установил:

Закрытое акционерное общество «Объединенное авиатранспортное агентство воздушных сообщений» (далее – ЗАО «ОАВС», истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «СОДРУЖЕСТВО» (далее – ЗАО «СОДРУЖЕСТВО», ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на помещения, расположенные на 12-м этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 27, лит А: помещение 49-Н площадью 40,6 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:19, помещение 50-Н, площадью 321,6 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:20; помещение 51-Н площадью 783,7 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:64; помещение 66-Н площадью 36,5 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:65.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Решением от 21.02.2012 в иске отказано.

Истец в апелляционной жалобе просит решение отменить, иск удовлетворить, указывая на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неверную оценку суда обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи от 24.09.2009 № 02/09 является не единое помещение площадью 1185 кв.м., а все помещения 12-го этажа здания: 48-Н, 49-Н, 50-Н, 51-Н, на которые впоследствии ЗАО «СОДРУЖЕСТВО» получены свидетельства о праве собственности, разногласия между сторонами относительно идентификации указанных помещений отсутствуют.

            В судебном заседании истец подержал апелляционную жалобу, ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, а представитель Управления оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Как следует из материалов дела, 24.09.2009 между ЗАО «СОДРУЖЕСТВО» (продавец) и ЗАО «ОАВС» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи № 02/09, в соответствии с условиями которого стороны договорились о подписании в будущем основного договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1185 кв.м., находящегося на 12 этаже здания монолитно-каркасного типа с утепленным оштукатуренным фасадом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский р-н, Коломяжский пр., д. 27, лит. А (далее – помещение).

Пунктом 1.2 предварительного договора установлен срок для подписания основного договора – в течение 1 месяца с момента получения продавцом свидетельства о собственности на помещение и оплаты покупателем полной его стоимости, но не позднее 01.09.2010. Срок получения продавцом свидетельства о праве собственности на помещение – не позднее 01.08.2010.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость помещения составляет 1 925 625 долларов США, в т.ч. НДС-18%. Указанная стоимость оплачивается в рублях и определяется исходя из фиксированного курса, согласованного сторонами, в целях оплаты стоимости помещения по настоящему договору и равному 32 рубля за 1 доллар США. Указанная стоимость помещения определена сторонами при условии осуществления оплаты стоимости помещения, предусмотренной договором, в течение 2 месяцев от даты подписания настоящего договора сторонами.

Указанная стоимость является неизменной и не подлежащей перерасчету, в том числе в случае изменения площади помещения, выявленной в результате инвентаризации помещения органами технического учета (ПИБ), и будет аналогично определена в основном договоре купли-продажи.

Указанная стоимость является предварительной фиксированной оплатой полной стоимости помещения и не подлежит изменению при условии оплаты стоимости помещения покупателем в течение 2-х месяцев от даты заключения настоящего договора.

20.10.2009 истец в счет оплаты приобретаемого помещения перечислил ответчику 61 620 000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 20.10.2009 № 451.

Дополнительным соглашением от 23.12.2009 № 1 к предварительному договору стороны изменили срок передачи помещения - не позднее 01.03.2010.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи 15.04.2010.

16.08.2010 истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи.

Письмом от 31.08.2010 № 074 ответчик уведомил истца о невозможности заключить основной договор в связи с тем, что государственная регистрация права собственности на помещение не произведена.

Ссылаясь на то, что в марте 2010 года ответчиком зарегистрировано право собственности на расположенные в спорном здании помещения: помещение 49-Н площадью 40,6 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:19, помещение 50-Н площадью 321,6 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:20; помещение 51-Н площадью 783,7 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:64; помещение 66-Н площадью 36,5 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:65 (свидетельства от 20.05.2010 серии 78-АД 924102, от 20.05.2010 серии 78-АД 924104, от 21.05.2010 серии 78-АД 923391, от 21.05.2010 серии 78-АД 923392), ответчик уклоняется от заключения основного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения к истцу, полагая, что в данном случае предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и правообладателях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

            В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, договоры, поименованные как предварительные, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать как договоры купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

            Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли – продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

            Принимая во внимание абзац 2 пункта 5 названного Постановления № 54, суд первой инстанции, исходя из отсутствия доказательств создания определенного сторонами предварительного договора нежилого помещения площадью 1185 кв.м., несоответствия указанных в иске нежилых помещений параметрам нежилого помещения, являющегося предметом предварительного договора, в удовлетворении требований истца отказал.

            Исследовав материалы дела, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, учитывая следующее.

            В пункте 2 Постановления № 54 разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

            Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

            Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

            Из материалов дела следует, что проданный объект недвижимости индивидуализирован сторонами в приложении № 1 к договору «Выкопировка из поэтажного плана ПИБ с обозначением помещения».

            Объект передан ответчиком истцу по акту приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2010, таким образом, разногласий по вопросу индивидуализации подлежащих передаче покупателю по договору помещений между сторонами не имеется.

            Возможность незначительного изменения площади помещения, выявленного в результате инвентаризации помещения органами технического учета, как указано выше, предусматривалась сторонами при заключении договора (пункт 2.1).

            Определение в тексте договора объекта недвижимости как помещение общей площадью 1185 кв.м. не свидетельствует с учетом приложения № 1 к договору о том, что стороны при заключении договора исходили из создания именно одного помещения. Внешние границы заявленных в иске помещений совпадают с границами объекта согласно приложению № 1 к договору.

            При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца судом первой инстанции отказано неправомерно.

            Обжалуемое решение как принятое без учета вышеприведенных разъяснений Пленума ВАС РФ подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.02.2012 по делу №  А56-67536/2011  отменить.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности к ЗАО «Объединенное авиатранспортное агентство воздушных сообщений» (ОГРН 1027739011805) на помещения, находящиеся на 12-м этаже дома по адресу Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 27, лит. А: помещение 49-Н площадью 40,6 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:19, помещение 50-Н, площадью 321,6 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:20; помещение 51-Н площадью 783,7 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:64; помещение 66-Н площадью 36,5 кв.м., кадастровый номер 78:34:4108В:51:40:65, удовлетворить.

Взыскать с ЗАО «СОЖРУЖЕСТВО» (197341, Санкт-Петербург, пр. Коломяжский, д. 33; ОГРН 1037808004992) в пользу ЗАО «Объединенное авиатранспортное агентство воздушных сообщений» (125167, Москва, пр. Ленинградский, д. 37, стр. 6; ОГРН 1027739011805) 4000 руб. расходов по госпошлине по иску и 2000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Н.В. Аносова

 Е.В. Жиляева